наем и право на ползване на имот-публична общ.собственост

[иван]

Колеги, мисля че проблема ми е интересен.
Върху имот - публична общинска собственост, по реда на Закона за народните читалища общината е отстъпила право на ползване - мисля §2 или §3 от преходните разпоредби.
Ползвателят-читалище, иска да отдаде под наем имота на трето лице, като върху него ще бъдат инвестирани значителни средства - напр.100 000 лева. Подобренията ще са значителни, но те няма да променят конструктивно имота - АРТ КЛУБ. Същия ще бъде отремонтиран с окачени тавани, нови всякакви инсталации, под, нова дограма, облицовка на стени - все подобрения. Срока на договора е 10 години.
Въпроса е: нужно ли е съгласието на общината за тези подобрения и за този договор, с оглед качеството й на собственик, и с оглед на това, че средствата са значителни? Според мен да, най-вече с оглед срока на договора. Това първо, второ - с оглед възможността за предсрочно прекратяване поради прекратяване на читалището, и т.н.
Какво мислите по въпроса?

[Иван]

Колеги, какво става? Казуса ми ли е безинтересен, или е труден, или е толкова лесен, че не си струва труда? Моля ви, поне един да се включи!

[Гост]

Аз ли се бъркам, но доколкото си спомням, имоти общинска собственост не могат да се преотстъпват за ползване, да се отдават под наем или да се пренаемат и..................?

[allina]

Колега да разтълкуваме чл. 11. ал. 2 от ЗОС

[allina]

[Иван]

Колежке, не съществува спор относно това, че имота ще се ползва по предназначение от наемателя. Това предназначение е по принцип за наемодателя-читалище, но не съществува законова пречка читалището да отдаде имота под наем на трето лице, ако имота се ползва с предназначение, имащо отношение към дейността на читалището. Мисля че е достатъчно ясно.
Въпроса е в друго - нужно ли е участието на общината в договора?

[лунатик]

Иване, струва ми се, че отговора се съдържа в ал.2 на чл. 2 ЗОС:

(2) Не са общинска собственост имотите и вещите на търговските дружества и юридическите лица с нестопанска цел, дори ако общината е била единствен собственик на прехвърленото в тях имущество.
--------
Читалищата са ю.л. с нестопанска цел. (чл. 2 ал. 2 ЗНЧ). В този смисъл, мисля си, че читалищата ще могат самостоятелно да отдават под наем собствени или предоставени им помещения (чл. 21 т.4 ЗНЧ).
Но си мисля и, че от значение ще е и какъв е статута на недвижимото имуществото на читалището - дали е по §3 или §4. Ако е по §3 (при безвъзмездно отстъпване право на ползване от общината), все пак коректно ще е да се уведоми собственика (общината) и да се иска разрешението му - общината вероятно субсидира читалището - чл. 21 т.3 ЗНЧ. А ако имуществото е по §4 (собственост на читалището) - то мисля - няма да е необходимо уведомяването (и взимане на разрешение) на Об. съвет.
А ако читалището се прекрати - чл. 28 ЗНЧ

[Иван]

Драги Лунатик, както обикновено разсъжденията ни са в една и съща посока. Все пак драги, не ми стига "коректно ще бъде да се уведоми собственика". Става въпрос за 100 000 лв! Имуществото е по §3. Моля помисли повече, и ми отговори! /отдавна не съм бил толкова нагъл/. Бъди здрав, приятна работа ти желая!

[Гост]

Сега като се замисля - не съм сигурен относно приложното поле на цитирания от мен чл. 2 ал. 2 ЗОС. (не би било възможно обекти публична общинска собственост да бъдат предмет на тази разпредба). В този режим ще са обекти - частна общинска собственост. Извод за това си правя от разпоредбата на §46 ЗОС:
§ 46. (1) Обектите - публична общинска собственост, не могат да бъдат част от имуществото на еднолични търговски дружества с общинско имущество.
(2) Общинските съвети предприемат необходимите действия за намаляване на капитала им със стойността на обектите по ал. 1 по реда на Търговския закон.
-----
Наистина - тук става дума само за търговски дружества, а не за ю.л. с нестопанска цел. Но логиката би трябвало да ни доведе до извод, че обекти публична собственост не могат дасе намират както в баланса на т.д., така и на ю.л. с нестопанска цел.
Така, че май ще останат приложими адекватните разпоредби на ЗОС.
Ако това е така: отиваме по реда на чл. 12 ЗОС:
.................
(3) Имотите и вещите - общинска собственост, които не са необходими за нуждите на органите на общината или на юридически лица и звена на общинска бюджетна издръжка, могат да се предоставят безвъзмездно за управление на други юридически лица на бюджетна издръжка или на техни териториални структури.
(4) Редът за предоставяне за безвъзмездно управление на имоти и вещи - общинска собственост, се определя от общинския съвет в наредбата по чл. 8, ал. 2.
------
Та всичко май опира до тази наредба. Погледни я - в нея е напълно възможно да е регламентиран начина за отдаване под наем на обекти стопанисвани от читалищата.
Виж също и чл. 14 ЗОС:
........
(7) Части от имоти - публична общинска собственост, с изключение на обектите, подлежащи на концесиониране, могат да се отдават под наем по реда на ал. 2 за срок до 5 години, след решение на общинския съвет, при условие че наемането им не пречи на дейността на лицата, които ги управляват.
(8) Наемните цени се определят от общинския съвет.
-----------
Така, че без Об. съвет май няма да може да се мине. Самата правна сигурност на кандидат-инвестотора готов да вложи 100 х. лв. изисква той да бъде осигурен и от тази страна. Иначе - ще има нарушение на чл. 11 ал.2 ЗОС:
(2) Имоти и вещи - общинска собственост, се използват съобразно предназначението им и за нуждите, за които са предоставени. Предоставените имоти и вещи не могат да се преотстъпват за ползване, да се ползват съвместно по договор с трети лица, да се отдават под наем или да се пренаемат, освен в случаите, предвидени в закон.

[лунатик]

последният гост съм аз

[иван]

Лунатик, благодаря за интереса. Моите разсъждения:
1.Закона за народните читалища е твърде лаконичен по редица въпроси. Може би това се дължи на определянето на НЧ като ЮЛНЦ, и съотв.препращане към ЗЮЛНЦ, но това не преодолява изцяло проблема.
2.Определящи за случая са разпоредбите на
Чл. 21. Читалищата набират средства от следните източници:
1. членски внос;

2. културно-просветна дейност;

3. субсидия от държавния и общинските бюджети;

4. наеми от движимо и недвижимо имущество;

5. дарения и завещания;

6. други приходи.

и§ 3. (1) На народните читалища по реда на Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост безвъзмездно се отстъпва право на ползване върху сградите и другите недвижими имоти, предоставени им до влизане в сила на този закон от държавата и общинските органи за читалищни нужди.
(2) Правото на ползване се погасява с прекратяването на читалището.

Така че НЧ има право според мен да отдаде под наем имот, който по силата на закона ползва с вещно право на ползване. Решение на Общинския съвет за сключване на договора е необходим по следните причини:
-първо, ползвателят по силата на чл.229ал.2 ЗЗД може да отдаде под наем имота за не повече от 3 години. Никой няма да иска да го вземе само за 3 години, ако възнамерява да вложи 100 хил.лв;
-второ, с оглед опасността именно от прекратяване на читалището. Тогава общината ще не ще става страна в правоотношението по наема. Ще възникнат допълнителни правоотношения по подобрения, неоснователно обогатяване и т.н.;
-трето, големия въпрос е дали влагането на тези 100 хил.вл. за ремонт следва да се счита за съществено изменение в субстванцията на имота, или не. Ако да-съгласието е необходимо. За мен лично да, защото колкото и да е "освежителен" този ремонт, все пак вложената сума е значителна.
Как мислиш?

[gega]

Иване, здравей!
Ккато знаеш, предмет на разпоредителна сделка могат да бъдат само вещи - ЧАСТНА общинска собстевност! И тъй като учредяване на ограничено въщно право, каквото е правото на ползване, е разпоредителна сделка, обектът н асделката не може да бъде публична собстевност! В такъв случай този договор ще е нищожен поради противоречие с императивни правила на закона. В този смисъл трябва да се тълкува § 3 ЗНЧ.
А чл. 229 (2) ЗЗД е неприложим, тъй като вещното право на ползване е абсолютно и включва в себе си правомощието да се ползва вещта по преназначение ли съгласно уговореното, като придобива плодовете, които вещта дава. В случая наемът е граждански плод, доход, който влиза в патримониума на ползвателя. Така че сключването на договор за наем между ползвателя и наемател, дори и над 3 години, ще е действие по управление, тъй като то е насочено към придобиване на граждански плодове.
А за извършения "ремонт" трябва да подведеш фактите под правната норма на чл. 61 ЗС, за да установиш дали попадат под нейното приложно поле -
61. Собственикът може да иска от съда да прекрати правото на ползуване, ако ползувателят, въпреки отправеното му предупреждение, ... ако съществено променя вещта. Така че ако съществено се променя субстанцията на вещта и във ввр. с чл. 57 ЗС
57. Ползувателят е длъжен ... да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел...

Дано съм ти бил от полза!

[Иван]

Здравей, друже! Радвам се да те видя във форума!
Знаеш, че диалога ми с теб винаги е бил полезен. Налагат се явно обаче някои уточнения.
Чл. 7. (1) (Доп. - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) Имотите и вещите - публична общинска собственост, не могат да се придобиват по давност.
(2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 96 от 1999 г., изм. - ДВ, бр. 101 от 2004 г.) Имотите и вещите - публична общинска собственост, не могат да се отчуждават и да се прехвърлят в собственост на трети лица. Имоти - публична общинска собственост, могат да се обременяват с ограничени вещни права само в случаите, определени със закон.

Забележи последното изречение. Мисля под него можем да подведем §3 ЗНЧ. Както писах, този закон съвсем не е съвършен, но така или иначе мисля следва да бъде тълкуван под принципа, че държавата способства дейността на читалищата. Все пак екс леге върху тези имоти, без разлика дали са публична или частна собственост, се учредява право на ползване в полза на НЧ!
А относно чл.229 ал.2 ЗНЧ, нещо не се разбираме май. Защо да е неприложим? Именно ползвателя/НЧ/ отдавайки под наем, извършва действие на управление, което ограничава договора за срок от 3 години. Какво пречи със съгласието на собственика-общината, този договор да бъде сключен за срок от 10 години?

[gega]

Иване, липсваха ми както интересните теми, така и умните събеседници - тук, в тази тема, откривам двама от тях!
Сега да поясня някои неща! Виж какво има предвид законодателя, когато говори за имоти - публична общинска собственост, които могат да се обременяват с ограничени вещни права само в случаите, определени със закон. Този ЗАКОН е Закона за концесиите:

Чл. 2. (1) (Изм. - ДВ, бр. 61 от 1997 г.) Концесия по смисъла на този закон е:
1. предоставянето на особено право на ползване върху обекти - публична държавна собственост, включително такива, които ще бъдат изградени от концесионера с негови средства;
2. предоставянето на особено право на ползване на обекти, върху които държавата осъществява суверенни права на основание чл. 18, ал. 2 и 3 от Конституцията на Република България, включително чрез използване на съществуващи съоръжения - публична държавна собственост и/или чрез изграждане на нови съоръжения от страна и със средства на концесионера;
3. даване на разрешение за извършване на дейности, за които е установен със закон държавен монопол.

А тук говорим за ограничено вещно право на ползване по см. на чл. 56 ЗС, нали?

По втория въпрос - ОВП на ползване е ВЕЩНО, както знаеш, а не ОБЛИГАЦИОННО, поради тази причина неговият носител може да извършва всякакви действия на управление с вещта, предмет на договора, стига да не накърнява нейната субстанция! Но той може да извършва и действие на "разпореждане" (както го определя договора за наем над 3 години едно ППВС), като сключва договор за наем на тази вещ за повече от 3 години. Това негово право произтича от естесвото на вещноправния характер на това ОВП на ползване! Неговият носител може да извършва всички правни и фактически действия, които водят до придобиване на доходи от него - в случая и гражданскоправни (доход под формата на наемно възнаграждение). Ето ти още една разпоредба, от която може да се направи същия правен извод -
60. Сключените от ползувателя договори за наем на полски имоти остават в сила до края на текущата стопанска година, ако правото на ползуване се прекрати преди това.
Правните норми, уреждащи обществените отношения по повод предоставяне на определена вещ за ползване при учредено ОВП на ползване, не ограничават правата на титуляра на това право да сключва договор за наем повече от 3 години. разбира се, такова задължение може да е поето в договора и при неговото неизпълнение може да се достигне до разваляне на договора по реда на чл. 87 (3) ЗЗД или прекратяване по реда на чл. 61 ЗС.

[gerika]

В ЗОС има изрична разпоредба, уреждаща правото на ползване
Чл. 39. (Изм. - ДВ, бр. 101 от 2004 г.) (1) Право на ползване върху имоти и вещи - ЧАСТНА общинска собственост, се учредява след решение на общинския съвет от кмета на общината чрез търг или конкурс.

[gega]

Да, и какво ново ни каза!

[Иван]

Гега, приятелю, един предварителен въпрос: кога точно си пуснал последния си постинг-на мен излиза 12.27 в неделя на 27.11.2005г, което все още не е настъпило като време. Ако е било посред нощ, друже, ти нощна птица ли си? Деца нямаш ли?

1.Явно си категоричен, че единствения закон, който позволява учредяване на право на ползване върху публична ОС е Закона за концесиите под формата на концесия. Сам знаеш, че ЗОС бе основно ремонтиран, а режима на ОС бе либерализиран. Чл.7 ал.2 бе изцяло изменен относно обременяването с вещни права. Но най-вече - §3 от ЗНЧ не прави разлика между частна и публична общинска собственост! Защо под "закон" по смисъла на чл.7 ал.2 ЗОС да не се разбира и §3 от ЗНЧ? И още нещо-именно голямата част от недвижими имоти, които са били ползвани от читалищата, са с предназначението по чл.3 ал.1 т.3 от ЗОС!!! Ако законодателят е искал да отграничи действието на §3 от ЗНЧ, не мислиш ли, че би го направил изрично? Чл.12 ЗОС бе изцяло променен, а определянето на границите на правомощието за управление на имотите бе предоставено изцяло на ОС по реда на чл.8 ал.2 , като ППЗОС бе отменен!

2.Твърдиш, че ползвателят може да отдаде под наем вещта за срок повече от 3 години. Може и така да е, не съм се ровил и не се сещам за актуална съдебна практика. Четох някъде, че априори се приема, че ползвателят може да извършва само действия на управление с вещта, което автоматично го ограничава за 3-годишен договор за наем. Виждаш, че по този въпрос може да се спори, което като основа за сключване на договор на стойност 100 хил.лв не ми се струва стабилно и професионално. Което ме кара да "си вържа кончето" с решение на общинския съвет.

Лунатик нещо се изгуби, дано следи дискусията и се включи своевременно. Радвам се че се срещнахме, поне виртуално. Във вас двамата откривам онова, което в мен мотивира любовта към професията-усета към духа на закона, и силно развито чувство за справедливост. Бъди здрав!

[lunatik]

Иване, не съм се загубил. Обърни отново внимание на чл. 14 ЗОС:

(7) Части от имоти - публична общинска собственост , с изключение на обектите, подлежащи на концесиониране, могат да се отдават под наем по реда на ал. 2 за срок до 5 години, след решение на общинския съвет, при условие че наемането им не пречи на дейността на лицата, които ги управляват.
(8) Наемните цени се определят от общинския съвет.
----------
В тази хипотеза срока вече е 5 год. А пък реда на ал.2 е (който все пак за имоти частна общинска собственост):
(2) Отдаването под наем на имоти по ал. 1 се извършва от кмета на общината след провеждане на търг или конкурс. Редът за провеждането на търговете и конкурсите се определя от общинския съвет в наредбата по чл. 8, ал. 2. Въз основа на резултатите от търга или конкурса се сключва договор за наем от кмета на общината или от упълномощено от него длъжностно лице.

[lunatik]

Още малко:
чл. 11 ал.2 ЗОС:
(2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 101 от 2004 г.) Имоти и вещи - общинска собственост, се използват съобразно предназначението им и за нуждите, за които са предоставени. Предоставените имоти и вещи не могат да се преотстъпват за ползване, да се ползват съвместно по договор с трети лица, да се отдават под наем или да се пренаемат, освен в случаите, предвидени в закон.
-----------
В последния случай въпроса е: Кой е този закон? Дали е само ЗОС или пък ЗНЧ ще има някакво приложение?

Нека се има в предвид и чл.3 ал. ЗОС:
(3) Частна общинска собственост са всички други общински имоти и вещи. Плодовете и приходите от имотите и вещите - публична общинска собственост, са частна собственост на общината.
А това за "плодовете и приходите" несъмнено насочва, че този който ще прибира "плодовете и приходите" той ще сключи и договора.

[Гост]

и пак се върнахме в началото