предварителен договор за покупко-продажба на имот

[vanians]

Сключих предварителен договор за покупка на имот със собственичката на имота в отсъствието на съпруга й, който е в чужбина. Какви са законовите положения, в случай, че той реши да не продава и мога ли да заведа дело за неустойка и връщане на задатъка в двоен размер, както е според предварителния договор?Как трябва да процедирам, ако не се стигне до финализиране на сделка по вина на продавача?
Моля за отговор!
Много благодаря!

[gery]

Въпросът ви е интересен, но има едно много важно обстоятелство – дали недвижимия имот е лична собственост на продавачката и представлява ли семейно жилище. Ако имотът е лична собственост и не е семейно жилище няма пречка за изповядване на сделката. По друг начин стоят нещата ако е в режим на СИО, но така или иначе при всички случаи ще можете да развалите договора ако продавачите ви се откажат от сделката. За капарото ще трябва да водите дело, не ми се вярва да ви платят доброволно сумата в двоен размер. Да се надяваме, че няма да прехвърлят междувременно имота...

[vanians]

Много Ви благодаря. Имотът представлява земеделска земя, собственост на продавачката, но не е наследствен, придобит е по-време на брака. Договорът е сключен с нея. В такъв случай, излиза, че предварителните договори за покупко-продажба нямат голяма стойност, особено за купувача?
PS:Оригиналният Нотариален акт за имота е у мен, но се оказва, че това не е гаранция за финализиране на сделка, тъй като тя може да си извади нов такъв безпроблемно
PPS: Каква е процедурата по завеждане на такова дело?
Пак благодаря!

[Гост]

Много Ви благодаря. Имотът представлява земеделска земя, собственост на продавачката, но не е наследствен, придобит е по-време на брака. Договорът е сключен с нея. В такъв случай, излиза, че предварителните договори за покупко-продажба нямат голяма стойност, особено за купувача?
PS:Оригиналният Нотариален акт за имота е у мен, но се оказва, че това не е гаранция ,че имотът не може да бъде прехвърлен на друг, тъй като можело да се извади нов такъв безпроблемно
PPS: Каква е процедурата по завеждане на такова дело?
Пак благодаря!

[Гост]

ако съпругът обяви сделката за нищожна, как стои въпросът с капарото?

[mimi@abv.bg]

Договорът не е нищожен, защото продажбата на чужда вещ не е нищна. Можете да искате, съгласно чл. 19 от ЗЗД, обявяване на предварителния договор за окончателен. Чак след обявяването му за такъв, съсобственикът (съпругът) може да иска в двумесеч срок да изкупи половината, на цена и при условия, при които сте закупили Вие. След изтичане на този срок, за Вас няма никаква опасност. Ако преди подписването на нотариален акт, или обявяването на предварителния договор за окончателен от съда, продавачът продаде на 3-то лице, за Вас остава единствено възможността да търсите договорена неустойка, или както е в случая - капаро в двоен размер, поради неизпълнение. Съпругът ще трябва да направи пълномощно за продажба на имота. В противен случай не знам как ще осъществите сделката, защото Нотариусът ще проучи въпроса за съсобствеността.

[Дарина]

В такъв случай, излиза, че предварителните договори за покупко-продажба нямат голяма стойност, особено за купувача?

Напротив - предварителните договори защитават купувача. Само не мога да разбера защо щом сте знаели, че имота е семейна собственост сте сключили договор само с единия съпруг?

[sandova]

Колегите дадоха отговори на въпросите Ви, само искам да отбележа по повод един от постингите всеизвестно е, че съпружеската имуществена общност е нещо различно от обикновената съсобственост Ето защо за нея важат специални правила, а не общите по ЗС, тоест вижте чл. 22 от СК, където е уредена хипотезата при продажба на недвижим имот от единия съпруг, другият съпруг има срок от 6 месеца от узнаването да даде съгласие или да се противопостави. Тук няма място за приложение на двумесечния срок за упражняване на възникнало право на изкупуване по чл. 33 от ЗС, нали, защото такова не възниква.

Благодаря за вниманието.

[Justicia]

tochno taka i tuk stava vapros za visq6ta nedeistvitelnost

[Гост]

излиза ли в такъв случай, че договорът може да бъде обявен за недействителен. как стои въпросът с капарото?

[Гост]

излиза,чи ако съпругът няма нищо против и не атакува сделката тя се санира.а задатъка можеда се дири по съдебен ред.

[теди]

Изложените мнения са противоречиви и вероятно само са Ви объркали.
На първо място, изтекъл ли е срокът на договора, в който трябва да Ви се прехвърли с нотариален акт?
Ако да, имате два пътя:
1. да развалите договора и да искате неустойката
2. да искате по съдебен ред обявяването му за окончателен.
Във втория случай ще трябва да се призове и съпругът и за съжаление има съдебна практика, че предварителния договор, сключен без единия съпруг, е недествителен. Искът ви вероятно ще бъде отхвърлен.
Ако сте сигурен, че съпругът няма да се съгласи, направо развалете предварителния договор и писмено си поискайте парите обратно. Ако не ви ги върне, можете да заведете дело, като си гарантирате сумата чрез налагане на възбрана върху същия имот. По този начин тя няма да може да го продаде на когото и да е и вероятно ще потърси начин да убеди съпруга си за сделка с вас.