delba/prodajba na zemedelska zemq

[AnnA!]

Колеги, моля за вашата помощ по материя, която не ми е много позната.

Случаят е следният. Земеделска земя - нива с площ 2,928 дка, е съсобствена на трима наследници след възстановяването й от Поземлена комисия. Двама от съсобствениците искат да продадат своите ид.части и подведени от незнанието си или от недобросъвестен колега сключват с трето лице предварителен договор за продажба на 2/3 ид.ч. от нивата, срещу което получават и определена сума капаро. Задължават се в едномесечен срок да сключат окончателния договор и освен това в предварителния договор е включена клауза, че "продавачите се задължават да предприемат всички правни и фактически действия по извършване на доброволна делба на имота". И тук идват при мен. Аз съответно установявам, че делба не би могла да се извърши предвид ограниченията за размерите на реалните дялове на Чл.10 ППЗСПЗЗ. Третият съсобственик, който за да е окончателно комплициран казуса е малолетно лице, и законните му представители заявяват нежеланието си да продават своята 1/2 ид. ч. /тук изобщо не искам и да коментирам усложненията при разпореждане с имот на малолетно лице/, но в разговори са изразили съгласие за делба. Така възможността за продажба на целия имот отпада.
Въпросът ми е как да постъпя? Обръщам внимание, че третото лице - купувач, в разговорите изрично е заявило, че иска да купи реален имот, а не ид. части и затова е сложил тази клауза в предварителния договор. Въпросът е доколко може да задължава с нея в така посочената формулировка. Успокоителното за мен е, че предмета на договора е изрично записан в ид. части, а не в реални, които те така или иначе не притежават.
Друго решение за което мислих беше да се промени предназначението на имота и тогава да се подели, за да се избегнат законовите ограничения за нивите. Но разбрах, че процедурата е безумно тромава и скъпа, а и третият съсобственик може би няма да е съгласен.
Моя колежка ми подхвърли идеята тримата съсобственици да уговорят реално ползване на по една трета от имота и тогава двамата продавачи да прехвърлят 2/3 ид. ч. с реално ползване. Това обаче не ми е съвсем ясно и моля да ми обясните как става това /ще съм благодарна ако ми пратите бланка на договора за учредяване на реално ползване/ и какви са рисковете за купувача /освен, че правото ще се погаси със смъртта му/. Понеже доколкото разбрах купувача възнамерява след сделката да променя предназначението на земята, се питам дали ако закупи 2/3 ид.ч. с реално ползване няма да трябва да иска съгласието на третия съсобственик за промяната на предназначението, макар и само на "неговите" 2/3. И въобще какви са рисковете?
Ако имате идея за друго разрешение на случая, моля кажете ми. Защото ако не се измисли решение купувачът ще иска да развали договора /или по-точно да не сключи окончателен/ ,а всякакви съдебни спорове са нежелателни и с очевидно неясен изход.
Предварително благодаря!

[adresat]

Колега, такива случаи с предварителни договори и капаро, особенно когато са " засукани" забелязвам, че зачестиха. Имам чувството, че това е нов "законосъобразен" способ за печалба- чрез двойното капаро. Относно разпреляне на ползването: счетам, че се касае за разпределяниена обикновенното използване на съсобствената вещ, а не на вещното право на собственост / което се извършва не както в първия случай с един писмен договор- евентуално с оглед на достоверността на датата с нотариална заверка на подписите, а с нотариален акт/. Мисля, че за промяната на предназначението на целия имот ще се иска съгласието на всички съсобственици.
Като цяло: жалкото е, че българина , поблазнен от парите не търси правна помощ преди да "натвори" глупости, а след като "кашата" е пълна. Дори да поискаш съдебна делба- /което значи- отлагане на решението на спора за години напред/ друго не виждам. И то би било разумно само ако имаш на твоя страна основание да искаш възлагане в дял на целия имот- предвид факта, че същият е неделим по закон.

[МГТ]

Аз имам едно предложение, което според мен във вашия казус е най-приемливото.
В 2дка от имота засадете овошки, и повикайте представители на ОСЗГ да констатират наличието на овошна градина и да сменят предназначението на част от имота. Разбирате, че той пак ще остане наследствено, но тогава може да сключите доброволна делба. Мисля че така всички ще са доволни!!!
Поздрави

[гост]

Kolga. v tozi slu4ai delba mejdu sysobstvenicite ne moje da se izvyr6i, tyj kato zemedelcka zemq ne moje da se deli na po malki 4asti ot 3 dka. Vidno ot dannite za imota na va6te klienti e 4e pri vyzstanowqwqneto po restituciq sa im vyrnali onowa koerto sa pretevawali predi ot4ujdawaneto.
V situacij v kojto susobstwenicite na 1/3ta zemq ste se nalovi zdelkata da stane 4rez zamqna , po tozi na4in sobstwenicite na 2/3 ne e neobhodimo iskat syglasieto na drugite sysobstwenici. Nama ni6to obezspokoqva6to v zamqnata, o6te powe6e kogato stava vypros za zem. zemq imaiki predvid, 4e ne moje da se izvyr6i stroitelstvo. Ako imate pove4e vyprosi pi6ete mi na e-mail- j_lawyer@mail.bg