продаж. на и.ч. от семя при прех. на право на строеж на чужд

[Gastra]

Здравейте колеги,
как според вас е правилно да се процедита и въобще каква е практиката в следния случай:
при прехвърляне на право на строеж на чужди граждани в новострояща се зграда и задължението да се построи апартамент, какво става с земята , след като неможе ч.г. да я придобие, о.к. ще кажете чрез фирма, но тогава идва въороса с обслужватето на тази фирма през годините - все пак са си разходи, а като остане земята в собственост на строителната фирма, то до като съществува ли трябва да плаща данака на земята. Има ли някой идея как да се отърве строителя от земята.

[scribtor]

Подхвърлям ти само идейка, пък ти помисли дали става.
Ако е това, строителната фирма да се откаже от земята на всяка цена, ако нищо друго не помогне, да направи отказ от вещно право, по реда на ЗС.

Може земята да се окаже, че е обща част на етажната собственост - не си писал, че има такава - но това е друг въпрос, можем да помислим по тоя въпрос друг път, че сега бързам.

[Gastra]

еееемиии няма да стане с отказ май , съгласно чл. 38, ал. 1 и чл. 40, ал. 1 и 2 ЗС, земята при етажна собственост е обща част - дяловете на отделните собственици върху нея зависят от стойността на притежаваните от тях етажи или части от етажи.
Според мен и.ч. от земята ще трябва да се прехвърлят на купувачите. Въпроса е как?

[idler]

Само разсъждавам .
След като става въпрос за суперфиция
къде е проблема още с учредяването правото на строеж да е отделно от земята? Нещо не разбирам. Та нали само така може да се учреди.
Нали чуждестранното ф. лице и сега не е собственик на земята./Или може би се говори за хипотезата при която я е придобило по наследство и сега иска да си построи сграда на това място при положение че трябва да прехвърли земята,а то ч.физ.л. иска да я запази/.

Какво значение има дали земята е обслужваща или не етажната собственост за конкретния казус?

[2222]

След като на чужд.лице е учредено вещно право на строеж, за какво прехвърляне на собствеността върху земята говорим. Тя (земята) си остава в собственост на учредителя на правото на строеж, освен ако той не му я прехвърли на по-късен етап, да речем при построяването на сградата. А строителят може много лесно да се отърве от земята като я прехвърли на собствениците на апартаменти в сградата.

[Gastra]

Значи земята е собственост на строителната фирма /СФ/ на която е учредено правото на строеж, което право тя прехвърля на "части" на различни собственици в бъд. сграда, в т.ч. на чужденци. В един момент СФ остава гол собственик на земята защото неможе да я прехяърля на ч.л. , като задължението за плащане на данъци за в бъдеще остава за нея. Неможе на единственият български бъдещ собственик да му я прехвърлиш цялата, та нали само той ще трябва да плаща данъка.
И въпроса си остава: как СФ да се отърве от земята ! ако някой се сеща...

[2222]

явно някои от нас не са наясно с в.п. на строеж. Ако строителната ф-ма е собственик на земята защо и е някой да й уредява право на строеж и обратното, ако и е учредено право на строеж това не я прави собственик на земята (втори курс първи семестър).Ако е собственик на земята какво й пречи да я прехвърли на собствениците на имоти в сградата, след като не я иска (такава е и пракъиката в повечето случаи)

[Gastra]

здравей /много двойки накуп/,
виждам че искаш да споделиш знанията си относно това как се учредява и на кого право на стоеж, но питането е друго...

предполага че казуса е ясен и най-вече въпроса е актуален, защото до момента никой от форума не е дал дори и предположение за решаването му, а и аз изгубих надежда че дори и някой да знае ще каже.
п.с. акцента е върху земята на която е отстъпено правото на строеж и по-точно как да "преминава" към бъдещите купувачи ако са ч.л....

[Гост]

Казусът е ясен само на теб, но защо тогава никой не ти отговаря

[2222]

Задай въпроса си точно и тогава ще получиш отговор. От всичко, което прочетох ми става ясно, че никой не е разбрал "ясния" ти въпрос

[2222]

Задай въпроса си точно и тогава ще получиш отговор. От всичко, което прочетох ми става ясно, че никой не е разбрал "ясния" ти въпрос

[неюрист]

Ами фирмата да не закупува изобщо земята още от самото начало,а само правото на строеж,което и право на строеж да продава после на чуждите граждани,заедно със жилищата.Земята през цялото време да си бъде на най-първоначалните й собственици.

[Gasrta]

Благодаря предварително за направените усилия и отделеното време на колегите, наистина казуса можеби изглежда неясен или по точно намен ми беше ясен сега неми е ясен )
1. Има учредено право на строеж на лицето X , това осначава че собствеността на земята е на друго лице
- ясно е че може да се прехвърля/продава пр. на стр. на новопостроените апартаменти от X на купувачите без да се пипа земята. Въпроса ми е: как тази земя в един момент, ранен или късен да се прехвърли на собствениците на апартаментите, за да не остане сегашният й собственик да плаща данъци за нея вовеки-веков и по точно когато купувача е чуждо .л. Защото според мен неможе на само на българите да прехвъляш земя, а на ч.л. не - ако прехвърляш земята трябва навсичките съсобственици в бъдещата сграда според припадащите им се ид.част. А иначе най-лесно е да не се пипа земята самоче тогава собственика и плаща данъци / почнах да се повтарям, дано да сете разбрали/

[scribtor]

От това, което си написала, излиза, че стр. фирма/СФ/ е построила сграда /етажна собственост/ в собствен УПИ. Сега иска да продаде построените обекти, но въпроса е какво да прави със Земята...
Ако правилно съм разбрал казуса, разсъжденията ми са в следния дух:
След като се построи сградата/говорим за сграда с няколко обекта, който може да бъде ЕС/ по силата на чл. 92 от ЗС, тя става собственост на собственика на земята. С пърата продажба обаче възниква ЕС. Земята върху която е построена сградата става обща част по естеството си, а остатъка от УПИ - незастроения губи своето самостоятелно значение, като се трансформира също в обща част но по предназначение. Т.е. с възникването на ЕС, в хипотеза, когато сградата е строена, без изрично учредяване на пр. на строеж, земята се превръща в обща част. След като е обща част, и съответно неделима от сградата - ЕС, тя ще принадлежи на етажните собственици, като всеки ще има толкона ид.ч. колкото е процентното съотношение между притажаванато от него застроена площ на обекта съотнесено с РЗП на сградата. Не виждам пречка такъв обект, да не може да се придобие от чужденец. И според мен, това е така, тъй като земята в случая, не може да се разглежда като вещ, предмет на сомостоятелен граждански оборот. Предмет на сделсата ще бъде обекта, а земята като обща част ще го следва в качеството си на обща част. Мисля, че чл. 29, ал. 3 от ЗС е в подкрепа на тезата ми: "...Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната, освен ако със закон е установено друго...." Тук твоя чужденец ще придобие собственост върху вече изграден обект в ЕС, а не земя, като вещ изключена от оборота за чужденци..."

Ето ти и малко практика:
- Решение № 390 от 17.03.1999 г. на ВКС по гр. д. № 2679/97 г., IV г. о., докладчик съдията Поликсения Мойнова

Списание "Адвокатски преглед", бр. 1/99 г., стр. 36

чл. 38 ЗС, чл. 121, ал. 4, чл. 121, ал. 5 НДИ (отм.)

Когато предмет на покупко-продажбата е жилище в етажна собственост, купувачът придобива собствеността освен върху жилището и върху съответните идеални части от общите части на сградата, включително и върху съответните идеални части от земята, върху която е построена тя. При хипотезата на етажна собственост, към общите части на сградата спада и земята съгласно разпоредбата на чл. 38 ЗС.

- Решение № 53 от 14.03.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1094/99 г., IV г. o., докладчик съдията Кина Чутуркова

Сп. "Адвокатски преглед", бр. 4, април/2000 г. - 28 стр.

чл. 33, чл. 38 ЗС

Разпоредбата на чл. 33 ЗС е неприложима при продажба на обект в сграда етажна собственост, възникнала след построяване върху съсобствен терен на сграда с повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица. В този случай всеки собственик на отделен обект може свободно да се разпореди със своето право на собственост, без да иска съгласие на останалите собственици.
Идеалните части от дворното място в този случай са общи части по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС и те, както и другите общи части, се прехвърлят заедно с обекта, към който те се припадат, по силата на разпореждането на закона. За тяхното прехвърляне не е необходимо съгласие на останалите съсобственици на мястото.

- "Придобиване право на собственост и вещни права върху недвижими имоти от чуждестранни лица в България"

Списание "Собственост и право", бр. 7, юли 2000 г., 15 - 20 стр.
!! Не съм чел тая статия, но може да има нещо полезно.


Е, от мен толкова!!!

[justine]

Gastra, мисля, че scribtor реши поставения от теб проблем по един категоричен начин. Действайте в този дух и няма да сбъркате!

[mutsa]

Моето мнение е съвсем различно. Към настоящия момент собственик на земята е едно лице- ю.л., а различните купувачи са собственици на съответгните обекти в ЕС ведно с правото на строеж върху терена. чл. 38 ЗС гласи "общи на всички собственици са земята, ....," но това е така само, ако земята е притежание на отделните етажни собственици, само в такъв случай може тя да е обща на всички. В конкретния случай етажните собственици имат само право на строеж, а притежателят на голата собственост е свободен да се разпорежда с нея, в полза на когото си реши. Може да я продаде изцяло или на части, да се откаже от нея, а ако не е застроен целия имот, да учреди право на строеж на друго лице за друга сграда. Нищо не пречи да прехвърли цялата земя и само на един или на някои от етажните собственици. Освен това по другия въпрос - чуждестранни ф.л. по никакъв начин и форма не могат да придобият право на собственост върху земя /освен по наследство по закон, ама това сега не ни касае/. Говоря и от личен опит . Очевидно материалният интерес е голям, така,че не му е сега времето да си правите експерименти или да въвеждате нова практика сред нотариусите. С две думи има възможност фирмата да се откаже от земята или от това, което притежава от нея в момента. Тогава държавата ще придобие голата собственост върху земята изцяло или в съсобственост в ид.ч. с единствения българин придобил апартамент заедно със земя.

[Гост]

Абсолютно подкрепям това становище, това е наистина единственият изход.Коментара и по отношение на земята, и на правата,които придобиват съсобственицете та ЕС, са абсолютно точи.

[Gasrta]

Scribtor,
написаното звучи убедително, но дали е приложимо към конкретния случай?
Чл.92 Собственика на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, совен ако е установено друго. Това друго е учреденото право на строеж. С правото на строеж се въвежда изключение от този принцип. То позволява придобиването и притежаването на постройка или част от постройка от лице, което не притежава земята. Без да бъде учредено вещно право на строеж, постройка, построена върху чужда земя, става по силата на закона собственост на собственика на земята... Правото на строеж поражда две основни права: да се построи сграда върху чужо място и право на собственост върху изградената в чужда земя постройка.
Та СФ не прехвърля/продава собственост върху новопостроените апартаменти, а прехвърля/продава /правото на строеж за всеки обект поотделно. Неможе да се прехвъля собственост от новострояща се сграда преди да е завършена,а за да се продава на по време на строежа СФ прехвърлят “помалко” правото на строеж.
Твоите расъждения са в посока – прехвърляне на собственост, а аз говоря за прехвърляне на правото на строеж / изтъкнах съображенията по горе/, което съответно е учредено на прехвърлителя /СФ/ Конкретно говорим за две отделни права 1. собственост на земята /на учредителя на пр.на строеж/ и 2. учреденото право на строеж /на СФ/ което може да се прехвърля отделно от земята на купувачите, като Въпроса си остава:
Как да се “прехвърли” и земята на новите собственици, ако са ч.л.,? 

[Gasrta]

Mursa,
и аз съм на подобно мнение като Вас, но това не е задънена улица по отношение на земята. Не е важен интереса той винаги е измерим в пари / много, малко няма значение/ И практика има в момента земята винаги си остава на инвеститира.

ама защо да не измислиме начин чужденците да си плащат и за земята не че ще си я сложат в джоба просто да си плащат всичките й данъци, такси, консултации... затова става въпрос

[scribtor]

... Та СФ не прехвърля/продава собственост върху новопостроените апартаменти, а прехвърля/продава /правото на строеж за всеки обект поотделно. Неможе да се прехвъля собственост от новострояща се сграда преди да е завършена, а за да се продава на по време на строежа СФ прехвърлят “помалко” правото на строеж.
....

Защо е тази всеобща заблуда, че трябва да построиш къщата "до покрив", че да можеш да продаваш обекти. Скоро имаше подобна тема и много се изписа, но не помня как се казваше. Това категорично не е вярно!
Ами ако построиш два етажа от четириетажна къща, можеш да ги продадеш само като обекти, не и като право на строеж, независимо че третия и четвъртия етаж не са построени и че къщата няма покрив. Достатъчно е същите да са изтрадени в груб строеж и да представляват самостоятелен обект по дмисъла на ДР на ЗУТ. Иначе, при тази хипотеза, ако прехвърлиш само право на строеж за първия и втория етаж, сделката ще е нищожна поради липса на предмет. Има доста практика по тоя въпрос, но сега не ми се рови. Във всеки случай, съм сигурен в това което пиша.
А, иначе , относно разсъжденията ми по-горе, може да съм прав, а може и да не съм....Който иска да ме уборва, а който иска да се ограмотява...