Наем на недвижим имот

[tinoto@abv.bg]

Колеги, моля да ми помогнете по следния казус.
Имаме етаж от къща, който е съсобствен в идеални части, между трима съсобственици в съотношение 1/4, 1/4 и 1/2.
Всеки от съсобствениците ползва реално своята идеална част, като има и отделни сервизни помещения и кухни (балконите са превирнати в кухни).
Единият от съсобствениците, притежаващ 1/4 идеална част иска да даде своята част под наем, като единствената обща част между всички съсобственици е коридора. Може ли тази част да се даде под наем, без да се иска съгласието на останалите съсобственици.

Благодаря предварително

[monteskio.]

На първо място между съсобствениците трябва да има договореност относно начина на ползване на общата вещ.
На второ място, за да може собственика на 1/4 ид.части да ги отдаде под наем, то трябва да се премине през общата на всчики част, чието ползване не е релано определено - коридора - трябва да се сключи договор за наем с тримата съсобственици.
Едва при наличието на такъв договор ще бъде възможно отдаването под наем на 1/4 ид.части.

[zezеto]

а-ха,
чл.32 от ЗС
1)Общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
2)Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ.
Предвид фака, че договорът за наем си е сделка по управление, то за отдаването под наем на имота, следва да е налице съгласие на съсобствениците, притежаващи >1/2.
ето ти извадка от Решение № 410 от 1997 г. на ВКС, 5-членен с-в .......Вярно е, че законът дава право на всеки собственик да си служи с общата вещ според предназначението й, но това е само при условие да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата си - чл. 31, ал. 1 ЗС. Приложен към конкретния случай този текст от закона е задължавал ищеца преди да предприеме действия в изпълнение на замисъла си да отдаде под наем имота, да уреди отношенията си с другия собственик, включително и чрез производството по чл. 32, ал. 2 ЗС.

[emil]

Здравейте!При мен случаят е почти същия.Собственик съм на1/2 идеална част от имот,в който има 2 къщи.Съсобственикът пуска в неговата къща наематели,които ползват съответно и половината двор.Те нямат договор за наем,защото бил за сметка на ремонта,който са извършили на къщата на съсобственика.Мога ли да искам и аз наем за това?Между другото никой не ме е искал съгласието ми за тези наематели.

[justine]

Вашия случай Емил изглежда да не е почти същият. На първо място грешите, като си мислите, че липсва договор за наем. Договор има и фактът, че наемателите, както сам твърдите, са извършили ремонт на къщата за сметка на наемната цена, го доказва красноречиво. Ако съм Ви разбрала правилно, наемателите ползват половината от общия двор без Вашето съгласие и без да Ви заплащат наем за това. Съгласието Ви, за ползване на реално определена част от общия двор е необходимо, но претенцията Ви за заплащане на наем за ползването е неоснователна. Поне на пръв поглед, без допълнително внасяне на яснота от Ваша страна, това е така. Съвет - не се формализирайте, разпределете дворното място с другия съсобственик на 2 реални части /пълноценни и справедливо разделени между вас/ и не пречете на наемателите да си ползват дворното място.

[emil]

Проблемът е,че имота не може да се подели на 2 реални части/питал съм в общината/.Подходът към имота е само един и не може да бъде на друго място,защото от всички страни граничи с други имоти и улицата.И следва ли,че една обща част/в случая двора/ може да се ползва от други хора освен мен и съсобственика без моето съгласие?А официален договор няма.

[monteskio]

Емил,
Ако нямате реално разпределение на ползването с другия съсобственик - т.е. кой каква част ползва от общата вещ - целия имот включващ двора и двете сгради, то вие имате право на иск за обеазщетение срещу наемателите за използването на 1/2 ид.част от двора. Т.к. от поставеното от вас не е ясно какви са ви отношенията с другия съсобственик относно използването на къщите, то на прима виста / в случай, че нямате реално определено ползване /, вие имате право на 1/2 от наема. Спред мен за извършените подобрения и вие е трябвало да дадете съгласието си.Така, че по отношение на вас, наемателите не могат да имат претенции за това да не ви плащат наем. В противен случай можете да поискате от районния съд да осъди наемателите да ви предадат владението, т.к. в случая няма сключен договор за наем, т.к. липсва вашето съгласие , а то е задължително предвид качеството ви на собственик и съгл. чл.32 от ЗС
1)Общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. В производството пред съда наемателите ще могат да претендират само разходите подобренията , а не за стойността с която се е увеличила цената на имота в резултат на подобренията, т.к. за извършването им вие не сте дали съгласието си.

MONTESKIO

[justine]

Емил, добре е да дадете повече подробности относно имота, защото констатирам вероятно объркване от моя стана във фактическата обстановка.
1. За дворното място разбрахме, принадлежи на двама съсобственици, при равни дялове и е неподеляемо.
2. Посочете кави точно дялове притежавате от постройките и по- конкретно по отношение на къщата, отдадена под наем - в режим на съсобственост ли е или е изключителна собственост на съпритежателя на дворното място.

[tinoto@abv.bg]

Колеги много ви благодаря за изчерпателния отговор. От написанато от Емил и отговорите към неговото запитване ми стана ясно, че ако жилището все пак се ползва другите съсобственици трябва да подадат иск до Районния съд за да поискат връщане на владението.
При нас проблемът е, че собственикът на 1/2 част е практически недееспособен - това е 90 годишна баба, която не може да води смислен разговор и да разбира какво и се говори, но никой от роднините не предприема действия да започно производство за поставяне под запрещение.
Съгласието,ако трябва да е писмено е изключено тя да го даде, устно също, защото не разбира въпросите.

[emil]

Здравейте!Къщите са реална собственост,а останалата част от имота е в идеални части-1/2 е моя и 1/2 на съсобственика ми.Наемателят ползва тази 1/2 част,а никой не е искал моето съгласие.Официален договор за наем няма.