клауза в нотариален акт

[Oppsss]

Моля за разяснение по следният казус...
Възможно ли е да се направи следната уговорка при закупуване на недвижим имот/апартамент/ , като в нотариалният акт да се запише следното :
Дядото и бабата купуват на внучето еди кое си жилище , като запазват правото си да живеят в него за срок от примерно 10год.
Та въпросите са ми следните:
1. Възможна ли е гореупоменатата уговорка
2. Какво става след изтичане на 10 год. , а именно ако жилището трябва да се продаде кой го продава/защото внучето примерно сега е на 2год. и няма да има 18 след 10/
3. Ако жилището трябва да се продаде преди изтичането10год, кой го продава
4. Какви права имат родителите на внучето, на което са купили имота преди и след изтичане на тези 10год.
5. На чие име са данъците през годините и сметките
6. А при проверка за тежести кое име трябва

[Oppsss]

никой ли не може да даде мнение по въпросите...
моля за малко разяснение само...

[Мари]

1. Възможна е.
2. Продава го "внучето", както го купува и сега - чрез законните си представители - майка му и баща му.
3. Пак "внучето" - нали е собственик. Само че бабата и дядото трябва да се откажат от правото си на ползване, иначе купувачът ще придобие т. нар. "nuda proprietas", т.е. "гола собственост" - ще трябва да чака да изтече срока на право на ползване, дотогава ползват бабата и дядото, не новият купувач.
4. Никакви - по отношение на имота! Само го придставляват при сделките.
5. На внучето, ако ще да е на два месеца.
6. На внучето - то е собственик.

[Мари]

Ако искате по-задълбочена консултация, като колегата Галина ще Ви кажа да се обърнете към адвокат - не защото ми се свиди труда - казусът Ви не е сложен, а защото сега нямам много време за писане. Но други колеги така или иначе със сигурнос тще се отзоват. Ктао капацитети по вещно в lex слушайте какво Ви казват scribtor, monteskio и donna - не мога да изброя всички.

[Гост]

При продажба на недвижим имот собственост на дете се изисква разрешение на районния съд - чл.73 ал. 2 СК(Семеен кодекс). За тази "малка"подробност никой не би взел хонорар.

Точка 3: уговорката за ползването може да да бъде разтълкувана по три начина в зависимост от волята на договарящите:

1. Като безвъзмезден договор за наем - тогава имайте пред вид чл. 237 ал. 1 и 2 ЗЗД (Закон за задълженията и договорите) и чл. 112 буква "е" от Закона за собствеността (ЗС), според които при продажба на имота течащият договор за наем продължава да тече една година, т.е. не се прекратява автоматично с продажбата, а важи и срещу новия собственик. Този договор трябва да се впише, в противен случай при продажба той няма да важи спрямо новия собственик и наемателят трябва да напусне вднага. Затова впишете договорът, ако е сключен като наем. При това положение има относителна защитеност на бабата и дядото, т.е. максимум една година.
2. Ако е сключен само договор за живеене, то няма да важи чл. 273 ЗЗД и тогава при евентуална продажба преди 10 годишния срок бабата и дядото ще трябва да бъдат изгонени. Така при тази конструкция те са абсолютно беззащитни.
3. Най-добрият вариант е вписване на вещно право на ползване по чл. 56 ЗС като тежест в имотния регистър. Тогава това право важи безусловно за целия период, независимо колко собсвеника се сменят. Така защитата на бабата и дядото е 100 процента гарантирана. Разходите обаче са повече, договарянето на правото на ползване трябва да бъде заверено нотариално, мисля в отделен документ от договора за покупка.

Важно е да се има предвид, че и при трите варианта няма никакаво ограничения за продажба на имота, той може да бъде продаден по всяко време от детето.

Мисля, че би могло обаче да впише възбрана за продаване на имота в период от 10 години, но само ако се учреди право на ползване като повод за възбраната. Но не съм сигурен.

За всичките тези неща няма смисъл да ходите до адвокат, нотариусът би трябвало да ви разясни разликите и най-удачните варианти.

[scribtor]

Дядото и бабата купуват на внучето еди кое си жилище , като запазват правото си да живеят в него за срок от примерно 10год.
Та въпросите са ми следните:

По отговорите:
1. Възможна ли е гореупоменатата уговорка - да, възможна е, но не точно по начина, както я мислиш. Предлагам ти вариант: Дядото и бабата купуват на свое име, след което прахвърлят на внучето, като си запазват правото на ползване за 10г. ; Вариантът включва две сделки и е най- елементарен, неудобството - плащаш две такси. Има и други варианти, но те са по сложни и ще трябва да ти пиша 1 час, което не ми се прави.

2. Какво става след изтичане на 10 год. , а именно ако жилището трябва да се продаде кой го продава/защото внучето примерно сега е на 2год. и няма да има 18 след 10/ - след десет години правото на ползване се погасява, демек дядото и бабата могат да бъдат изгонени. Жилището може да се продаде, ама с разрешение на районния съдия, при очевидна нужда или полза за детето и след предварителен доклад на отдела за защита на детето. Това обаче е сега. Какво ще е след 10г. един господ знае. Продава се от родителите.


3. Ако жилището трябва да се продаде преди изтичането10год, кой го продава - важи казаното по-горе. Но със заназено право на ползване трудно се продава на свястна цена. Има възможност дядото и бабата да се откажат от правото си, за да не се продава само гола собственост. Ще ти кажа защо се продава трудно, защото като има запазено право на ползване, по принцип, да живеят в апартаманта имат право само дядото и бабата, ако живеят други в т.ч. внучето и родителите му, то това е само по добрата воля на ползувателите.


4. Какви права имат родителите на внучето, на което са купили имота преди и след изтичане на тези 10год. - Преди изтичането на 10г. - никакви, от които да имат реална полза. Имат права на законни представители на детето, притежаващо само голата собственост.
След изтичането на 10г. - да ползват, управляват и стопанисват апартамента до навършване на 18г. на детето. Може да го продадат и заменят при гореказаните условия - нужда на детето, разрешение на съдия и т.н.
Ако детето почите, те го наследяват - без значение преди или след 10-те години.

5. На чие име са данъците през годините и сметките - на сметка на ползувателите, докато са такива, т.е бабата и дадато. Ако се откажат от правото си преждевременно - на собственика.

6. А при проверка за тежести кое име трябва - уточни за какво са ти и към кой момент!

[Oppsss]

Искренни благодарности за изчерпателните отговори..
определено имах нужда от тях..
...колкото до моя казус
по т. 5 би следвало да приема отговора на scribtor...защото Мари споменава като капацитети по вещно в lex...именно него..
по т. 6... причината поради която съм задал въпроса е, че не мога да си направя извод дали собственика е един/внучето/ или са 3/бабата, дядото и внучето/ на така закупеното жилище , но като чета отговора на scribtor по т.4 заключението ми е следното: внучето е собственик през тези периоди...и от родителите му би могло да се продаде до 18г...с направените уговорки за защита..
Друг остава въпроса с каква уговорка е писано/както пише Гост/ правото на ползване...А най интересното е, че т.3 на Гост покрива това което искам като вариант...
Поздрави..

[донна2]

по т.5
Закон за местните данъци и такси

Съгласно чл.10 ал.1 от ЗМДТ С данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради, дворни места, парцели и застроените земеделски и горски земи за действително застроената площ и прилежащия й терен
Чл. 14. (1) (Изм., ДВ, бр. 103 от 1999 г.) За новопостроените или придобитите по друг начин имоти собственикът, съответно носителят на ограниченото вещно право, уведомява за това писмено в 2-месечен срок териториалната данъчна дирекция по местонахождението на имота, като подава данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти
Чл. 19. (1) Данъкът се определя върху данъчната оценка на недвижимите имоти по чл. 10, ал. 1 към 1 януари на годината, за която се дължи.
чл.20 Данъчната оценка на недвижимите имоти на гражданите се определя от данъчен орган по норми съгласно приложение № 2 в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването и се съобщава на данъчно задължените лица.
Приложение 2
Чл. 24. Данъчна оценка на правото на собственост при учредено вещно право на ползване се намалява с данъчната оценка на правото на ползване за оставащия период, считано към датата, за която е необходима оценката.

В случая когато има учредено право на ползване данък се дължи от собственика и ползвателя .

За това може да прегледате и една декларация по чл.14 от ЗМДТ ,там е обяснено точно

[Гост]

Това горе е за данък сгради ,що се отнася обаче за такса битови отпадъци -Таксата се заплаща при учредено вещно право на ползване - от ползвателя, според одобрените от общинския съвет разходи за съответната годинапо за събирането, извозването и обезвреждането в депа или други съоръжения на битовите отпадъци, както и за поддържането на чистотата на териториите за обществено ползване в населените места .

[донна2]

Допуснала съм една грешка в предпоследното изречение на горния пост,а именно записала съм "В случая когато има учредено право на ползване данък се дължи от собственика и ползвателя . ",да се чете

В случая когато има учредено право на ползване данък се дължи ползвателя , а от собственика след като се погаси вещното право .

За такса битови отпадъци .....виж чл.64 от ЗМДТ -дължи се от ползвателя .

[Гост]

Интересно какво ще стане,ако "внучето" ипотекира имота и той беде продаден на публична продан,какво ще правят тогава бабата и дядото?

[scribtor]

Значи, интересува те на кое име е имота? Това във връзка с удостоверението за тежести.
Ами най добре - сканирай Н.А. да го прочетем кото хората,за да няма догатки и ще ти бъде казано.Като има Н.А. - нека говорим конкретно.

И имай предвид, че ако правото на ползване на бабата и дядото е запазено в Н.А., то се подразбира, че е вписано- всеки Н.А. се вписва, а право на ползване се учредява/запазва с Н.А. - по друг начин не може.

[донна2]

В случая детето е малолетно негов законен представител са родителите .
Обременяването с тежести и изобщо извършването на действия на разпореждане, които се отнасят до имущества на ненавършили пълнолетие деца, се допуска с разрешение от районния съд по местоживеенето само при нужда или очевидна тяхна полза.
Приемаме ,че съда е дал разрешение родителите да обремянят имота с тежести.
Ако съда даде разрешение ...........едва ли някоя банка/вариант ,ако кредитора е банка ,ако не е може и да се съгласи/ ще приеме като обезпечение ипотека върху имот за ,който има учредено право на ползване за бабата и дядото .
Въпроса е ако имота бъде изнесен на публична продан ,кой ще го купи ,особенно ако правото на ползване е учредено без срок ,тоест докато са живи бабата и дядото .

[донна2]

Горния отговор е на тоя въпрос
"Интересно какво ще стане,ако "внучето" ипотекира имота и той беде продаден на публична продан,какво ще правят тогава бабата и дядото?"

[питащ]

Ипотеката представлява ли разпореждане?

[Гост]

[quote="донна2"]Горния отговор е на тоя въпрос
"Интересно какво ще стане,ако "внучето" ипотекира имота и той беде продаден на публична продан,какво ще правят тогава бабата и дядото?"
Донна2 се поизложи... Чл.73,ал.3 от СК- НИЩОЖНОСТ на дарение, отказ от права... ипотека или поръчителство от ненавършили пълнолетие лица, независимо от съгласието или потвърждението им от родителите или разрешението на Съда

[ххх]

.............
3. Ако жилището трябва да се продаде преди изтичането10год, кой го продава
.....................

само да добавя, че ако се продава имотът/преди пълнолетието на детето/, задължително ви трябва разрешение от Агенцията за защита правата на детето.

[stefan67]

Какъв беше въпроса? Откъде започнахте и докъде стигнахте - боже, боже колко свободно време имате... Поздравления за празника...

[nedkov]

СЕМЕЕН КОДЕКС

Чл. 73. (1) Всеки от родителите може сам да представлява малолетните си деца и да дава съгласие за правните действия на непълнолетните си деца само в техен интерес.
(2) Отчуждаването на недвижими и движими вещи с изключение на плодовете и вещите, които подлежат на бързо разваляне, обременяването им с тежести и изобщо извършването на действия на разпореждане, които се отнасят до имущества на ненавършили пълнолетие деца, се допуска с разрешение от районния съд по местоживеенето само при нужда или очевидна тяхна полза.

(3) Дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения чрез залог, ипотека или поръчителство от ненавършили пълнолетие деца са нищожни. Това не се отнася за сделките на встъпилия в брак непълнолетен, за които важи само ограничението по чл. 12, ал. 3.