Реализация на правото на строеж. Въпроси.

[protekta]

Колеги, поставям въпрос, който сме засягали на няколко пъти в други наши дискусии, но никога не е коментиран самостоятелно.
Кога, според Вас, може да се счита, че е реализирано правото на строеж за отделен обект в сграда в режим на средноетажно или високоетажно застрояване ? Кога е налице изисквания "минимален вид на завършеност" за самостоятелен обект на собственост в такава сграда?
Какво мислите за разпоредбата на чл.181 от ЗУТ? Има ли, според Вас, противоречие между нея и ЗС ?
Ще се радвам да обменим мнения.

[protekta]

Не зная дали колегите, занимаващи се с тези въпроси, са забелязали темата.
Бях я пуснала във "Форум за юристи", тъй като тя предполага обмен на мнения по законови разпоредби, по които няма съдебна практика, конкретни разсъждения, и, евентуално, предложения "de lege ferenda".
Активно действащият в последните дни нов модератор я премести в "Имотни казуси". Такава била преценката му, както ми обясни. НЕ ЗНАЯ ДАЛИ ТОЙ САМИЯТ Е ЮРИСТ И МОЖЕ ДА НАПРАВИ АДЕКВАТНА ТАКАВА ПРЕЦЕНКА!
Както и да е.
Съгласно чл.181 от ЗУТ:
(1) Правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

Как смятате, какъв е смисълът на тези текстове ?
Ако, според законодателя, до завършването на ЦЯЛАТА сграда в груб строеж, правото на строеж за който и да е самостоятелен обект на собственост в нея не е реализирано, как виждате връзката между тези разпоредби и ЗС /заедно с трайната съдебна практика по него/ ?
Та нали преценката за реализацията на правото на строеж се прави за КОНКРЕТНИЯ ОБЕКТ, И В РАМКИТЕ НА ПРИТЕЖАВАНОТО ПРАВО НА СТРОЕЖ!
Ако аз съм придобила правото на строеж за изграждането на апартамент №... на 3-ти етаж, моят обект е изграден /с под, таван, оградни стени/, но сградата е построена до 5-ти етаж /без покрив/, това означава ли, че не може да ми бъде съставен констативен нотариален акт за собственост на конкретен, изграден в груб строеж обект, в незавършена в груб строеж сграда ?
Или волята на законодателя е да изключи САМО ПРЕХВЪРЛИТЕЛНИТЕ СДЕЛКИ, с цел "избягване на бъдещи неприятности" с оглед на неокончателния статут на самата сграда ?

Нека да помислим заедно !

[gega]

Да, това означава!

[protekta]

Не мислиш ли, че това е разширително тълкуване на разпоредбата ?
Аз смятам, че такъв констативен нотариален акт би могъл да бъде законосъобразно съставен. В примерния случай, който посочих /а такива има много след предишния срив в строителния бранш/ правото на строеж е реализирано в необходимия минимален вид за апартамента, но не е реализирано за малка част от общите части на сградата. Сградата не е довършена в груб строеж, но би могла /при съответна промяна в строителните книжа/ да бъде покрита на етапа, на който се намира. От друга страна, констатацията за упражнено право на строеж няма нищо общо с възможността за експлоатация на съответния обект на собственост.
И още нещо, ако се приеме за правилна тезата ти, тогава какво става с постановките, че правото на строеж е делимо; че правото на строеж за сграда при такова застрояване е всъщност съвкупност от правата на строеж за конкретните самостоятелни обекти в нея?

[cleo]

Колега gega, мисля че разсъждавате в правилна посока, но доколко е разлизирано правото на строеж върху конкретен обект от незършена сграда да речем - апартамент на 2ри етаж в 4ри етажна сграда, построена до 3 етаж, нали до изготвянето на разделителен протокол този обект не съществува самостоятелно като собственост на един или повече правни субекти, а всички, които са сключили договора за групове строеж са съсбоственици в определени квоти.
практически, наистина реализацията на правото на строеж ще касае разпоредителните действия и доколко те са действителни след като цялата сграда е в режим на съсобственост

[protekta]

Cleo, може би не съм била ясна в началото. Нямам предвид груповия строеж.
Примерът ми е следният. Собственици на дворно място учредяват право на строеж в полза на строителна фирма за построяването на всички останали обекти в сградата, с изключение на тези, за които те /собствениците/ си запазват правото на строеж. Суперфицията се учредява съгласно одобрен архитектурен проект /например за пететажна сграда с отделни номерирани апартаменти/. Срещу учреденото й право на строеж строителната фирма се задължава да построи апартаментите /описани конкретно по архитектурния проект, с всичките им индивидуализиращи елементи/, правото на строеж за които е останало за собствениците на дворното място. Дадено е съгласие всяка от страните да се разпорежда със своето право на строеж, както и с изградените на негова основа конкретни обекти.
Строителната фирма, за да финансира самото строителство, започва да продава правото на строеж за КОНКРЕТНИ ОБЕКТИ В СГРАДАТА, като сключва с всеки купувач отделни договори за строителство.
И ето, лицето Х е купило такова право на строеж /с нотариален акт, разбира се/. Сключило е договор със строителната фирма за построяването на обекта /апартамент/, правото на строеж за който притежава.
Апартаментът е изграден в груб вид, но цялата сграда - не /все още няма покрив/.
Въпросът ми беше би ли могло в този случай да бъде съставен констативен нотариален акт.

[gega]

ЗУТ § 5, т. х42. "Груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Не виждам де леге лата къде е спорът?

[enigma]

Ами "протекта" мисля, че "гега" е напълно прав.

А и отлично знаете мнението ми по въпроса от една друга дискусия.

[stavrev]

Апартаментът е изграден в груб вид, но цялата сграда - не /все още няма покрив/.
Въпросът ми беше би ли могло в този случай да бъде съставен констативен нотариален акт.

Що пък да не може конст.акт?Я,вижте това решение:

РЕШЕНИЕ № 807 ОТ 3. IV. 1975 Г. ПО ГР. Д. № 301/75 Г., I Г. О.

КОГАТО Е УЧРЕДЕНО ПРАВО НА СТРОЕЖ НА СГРАДА ОТ ДВА ИЛИ ПОВЕЧЕ ЕТАЖИ ИЛИ АПАРТАМЕНТИ В ПОЛЗА НА ОТДЕЛНИ ПРИОБРЕТАТЕЛИ И СГРАДАТА БЪДЕ ПОСТРОЕНА ОТ ТЯХ СЪОБРАЗНО УЧРЕДЕНОТО ИМ ПРАВО, ВСЕКИ ОТ ТЯХ СТАВА СОБСТВЕНИК НА ОТДЕЛЕН ЕТАЖ ИЛИ АПАРТАМЕНТ. ДЕЛБАТА НА СГРАДАТА ПО СЪДЕБЕН РЕД В ТОЗИ СЛУЧАЙ НЕ Е ДОПУСТИМА.
ЗСЧл. 63


По делото е било безспорно, че с решение на изпълнителния комитет на градския народен съвет в полза на страните е било отстъпено право на строеж на двуетажна жилищна сграда, като първият етаж се построи от съделителката, а вторият - от съделителя. При това положение делбата на сградата в цялост е недопустима, защото съгласно чл. 34 ЗС делба се допуска на съсобствена вещ, а в случая жилищните етажи не са обща вещ. Не може да се допусне делба и на общите части на сградата по силата на чл. 38, ал. III ЗС. Делба може да се допусне само на тези части на сградата, които не принадлежат на собствениците на отделните етажи и не представляват общи части на сградата, т. е. на съсобствени помещения в зимника и в тавана, доколкото има такива.
Това следва от правилото на чл. 63 ЗС и от прогласената от него трансформация на правото на строеж в право на собственост върху построената сграда и в право да се държи тя върху чуждо място. Правото на строеж на съделителите е отстъпено в случая при действието на чл. 1 от Указа за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуалното жилищно строителство, съответно по чл. 15 ЗС и чл. 39 от Правилника за държавните имоти. В тези текстове, както и в сега действащия чл. 130, ал. III ЗТСУ, е предвидено, че физическите и юридическите лица, които по силата на отстъпено право на строеж върху държавна земя са построили жилища, вилни сгради, гаражи или други обекти, придобиват собствеността на построения обект. Същата последица настъпва и когато правото на строеж е учредено по силата на договор между физически лица.
С оглед на това, когато в акта или договора, с който е учредено право на строеж, е постановено или уговорено, че се учредява право на строеж на двама или повече приобретатели, те стават съсобственици на построената сграда, ако тя се състои от няколко обекта, само ако в акта или договора не е предвидено, че всеки отделен обект ще се построи от отделния приобретател. Ако обаче в акта или в договора е постановено или уговорено, че сграда, образувана от отделни обекти, ще се построи така, че всеки обект да бъде на отделен приобретател, и в хода на изграждането наистина в съответствие с акта или договора се построят няколко етажа или апартамента, върху отделните етажи или апартаменти не възниква съсобственост. Изградените отделни обекти съответстват на обема на учреденото право на строеж в лицето на различните приобретатели и правото на всеки един от тях се трансформира в право на собственост върху вече изградения отделен етаж, апартамент или друг обект. Поради това не само не е необходима, но не е и допустима делба на построената сграда, защото не съществува съсобственост върху нея.
В хода на строителството в построената сграда могат да се създават отделни помещения в зимника и в тавана, за които в акта или в договора за учредяване на правото на строеж може да не е предвидено към кой от изградените етажи или апартаменти се придават. Върху тях естествено възниква съсобственост и тъй като отделната собственост на такива помещения се допуска от закона (чл. 37 ЗС), делбата им е допустима.
В хода на строителството, от друга страна, се изграждат и общи по естеството или по предназначението си части на сградата. Делбата им по изрична разпоредба на закона (чл. 38, ал. III ЗС) не е допустима.

[freeboy]

Здравейте,
Мисля, че невъзможността да се реализира целения от protekta резултат се намира именно в дефиницията на § 5, т.46 "Груб сроеж", а именно - "Груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.
Видно от разпоредбата на чл. 181, ал.2 едва "след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация" законодателят започва да я дели и на "самостоятелни части ".
Мисля, че приложеното от stavrev решение е несъотносимо за конкретния случай, т.к. в него са използвани думи като "построят", "изградените", което според мен предполага не само една чисто физическа завършеност, а включва и процедурата по чл.181, ал.2
Как мислите ?

[stavrev]

Фрибой,чл.181 се отнася за прехвърлителните сделки, а тук се говори за конст.акт.Забраните в закона не могат да се тълкуват разширително, така че не виждам защо да не е възможно да се състави конст.акт.Един апартамент като недв.имот се индивидуализира с местонахождението, площта и границите си,така че...

[gega.]

Ставрев, не може поради простата причина, че по силата на чл. 181 ЗУТ докато сградата не бъде довършена в стадий ГРУБ СТРОЕЖ, както самата тя, така и отделни обособени части от нея не могат да бъдат предмет на транслативнва сделка, а следователно не може да се издаде и констативен нотариален акт за собстевност, тъй като този обект няма да е индивидуализиран - приема се че все още няма сграда, т. е. няма обект на правото! А нотариусът проверява това обстоятелство преди да състави КНА по реда на чл. 481 (1) ГПК.

[stavrev]

Ставрев, не може поради простата причина, че по силата на чл. 181 ЗУТ докато сградата не бъде довършена в стадий ГРУБ СТРОЕЖ, както самата тя, така и отделни обособени части от нея не могат да бъдат предмет на транслативнва сделка, а следователно не може да се издаде и констативен нотариален акт за собстевност, тъй като този обект няма да е индивидуализиран - приема се че все още няма сграда, т. е. няма обект на правото!

Всъщност си прав.Таково беше мнението ми по принцип, но вчера решението по-горе ме разколеба.Сега виждам,че то не разглежда този проблем,т.е. прочетът ми не е бил е правилен.

[usmiwka]

kazusa e sledniq: OOD wyz osnowa na sklu4en dogowor za grupow stroej izgrajda jili6tna sgrada. nqma podpisan dogowor za dobrowolna delba mejdu sysobstwenicite. wypreki towa uprawitelq na OOD bez postignato re6enie na ob6to sybranie prodawa na treto lice edin ot aparatmentite. za konkretniq aparatment ima sklu4en predwaritelen dogowor za prodajba s lice razli4no ot tretoto lice, na koeto e prodaden wposledstwie. i taka kakwi prawni sredstwa imam za za6tita. Blagodarq wi!

[protekta]

Предишните дни имах малко свободно време, но, за съжаление, сайтът не работеше.
Ще се включа при първа възможност, за да споделя разсъжденията си по същество, както и за това, защо пуснах тази тема.
Поздрави!
Протекта

[scribt....]

Ставрев, не може поради простата причина, че по силата на чл. 181 ЗУТ докато сградата не бъде довършена в стадий ГРУБ СТРОЕЖ, както самата тя, така и отделни обособени части от нея не могат да бъдат предмет на транслативнва сделка, а следователно не може да се издаде и констативен нотариален акт за собстевност, тъй като този обект няма да е индивидуализиран - приема се че все още няма сграда, т. е. няма обект на правото! А нотариусът проверява това обстоятелство преди да състави КНА по реда на чл. 481 (1) ГПК.

Гега, струва ми се , че не си съвсем прав.
Въпросът е за какво се иска КНА - за целата сграда, или за отделни самостоятелни обекти.
Ако има изградени обекти, по смисъла на § 5,т. 39 от ДР на ЗУТ, в степен - поне на груб строеж, в. т.ч. и с принадлежащите му скрадови помещения, би могло да се състави КНА.
Аргемент за това е и § 5, т.45 от ДР на ЗУТ, който говори за разрешение за ползване на част от строеж със самостоятелно функционално предназначение.
Аргумент е и чл. 181, ал.2 от ЗУт, който говори за прехвърляне на самостоятелни части от сграда.

Ако си построил първия и втория етаж - реално в груб строеж, а третия и четвъртия - не си, първите два етажа ще прехвърлиш като обекти , а третия и четвъртия като право на строеж.
Ако прехвърлиш първия и втория като право на строеж с мотив, че сградата не била изградена в груб вид, сделката ще ти е нищожна поради липса на предмет.

[Строител]

Не знам кой е верният отговор, но вариантите са два:
1. Сградата не се смята за завършена в степен груб строеж, защото няма покрив - това, което казва Гега.
2. Таванът на последния построен етаж се приема за покрив - т.е. все едно е построена по-ниска сграда вместо първоначално предвидената.

Защо не второто?