предварителен договор

[howwin]

Въпросът ми е следният: има предварителен договор за продажба на недвижим имот с условие да се сключи окончателен договор най-късно един месец след като се случи някакво събитие - например разделяне на имоти или нещо подобно. Събитието се е случило, но до изтичане на едномесечния срок страните не са установили връзка една с друга. След около два месеца от случването на събитието купувачът поканва продавача да сключат окончателен договор, но продавачът отказва и иска да върне даденото капаро, но не в двоен размер. Може ли купувачът в случая да поиска от съда не да обяви предварителния договор за окончателен и по този начин да стане собственик, а да поиска разваляне на договора поради неизпълнение от страна на продавача и заплащане от същия на двойния размер на капарото. И друг, принципен въпрос: може ли аналогично на купувача и продавачът да се откаже от предварителния договор, въпреки, че не е отчуждил имота и има всички предпоставки да го прехвърли, като върне на купувача двойния размер на капарото.

[Гери]

Искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор в окончателен е по своята правна същност конститутивен иск, като е допустимо същият да бъде предявен и като насрещен иск във вече образувано производство между страните. Особеното тук е че същият може да предявен и по реда на чл.104 от ГПК, който се отнася до възможността да се предяви насрещен иск до приключване на първото заседание по делото.
Законодателят изисква в момента на произнасяне на решението за обявяване на предварителният договор в окончателен, ответникът по делото да бъде титуляр на правото на собственост. В случай че правото на собственост е преминало от ответника към трето лице, искът следва да бъде отхвърлен като недопустим. Именно поради тази особеност законодателят е предприел конкретни мерки за защита на изправната страна по предварителен договор касаещ прехвърлянето на недвижим имот. Съгласно чл.114, б.“б” от Закона за Собствеността ищеца трябва да впише исковата си молба в съответните регистри на служба “Вписвания”, към съответният Районен съд.
Съдът при постановяване на решението, което замества окончателният договор между страните, трябва да възпроизведе в него клаузите на предварителният договор и точният предмет по него. В решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата разноските по прехвърлянето, както и да заплати всички публични държавни и общински задължения. За тези разноски (по прехвърлянето на имота) съда служебно нарежда да бъде вписана възбрана по чл. 298, ал.2 от ГПК, а съгласно разпоредбата на ал.3 на същият съдът не издава препис от решение на ищеца докато не представи документ удостоверяващ погасяването на публичните задължения, ако има такива.
При постановяване на своя окончателен акт съдът определя и срока за изпълнение от страна на ищеца, който е определен от закона като 14 дневен. Разбира се ако в предварителният договор има клаузи които уговарят други срокове и задължения, трябва да се даде предимство на уговореното между страните и именно те да бъде възпроизведено в диспозитивът на съдебното решение. В случай че съдът пропусне да се произнесе в съдебното решение по срокът, счита се че същият е законоустановеният, който започва да тече от момента на връчване на съобщението че решението е готово или от неговото обявяване в съдебно заседание в присъствието на страната.

[howwin]

Може би в другата тема със същото име във форума беше засегнат въпроса за характера на срока, но аз смятам, че с изтичане на срока не се погасяват задълженията на страните една към друга и договорът не се разваля по право, каквато е всъщност идеята на купувача - за да върне само капарото, а не двойния му размер.

[Копчева]

Според мен купувачът може да иска от съда разваляне на предварителния договор без да иска обявяването му за окончателен. Първо хубаво е купувачът да има писмено доказателство, че е поканил продавача да сключат окончателен договор и да установи, че събитието е настъпило. /Става въпрос за събитието, за начало на което е определен едномесечния срок за сключване на окончателния договор./ Трябва да се установи, както че става въпрос за визираното в предварителния договор събитие, така и датата, на която е настъпило, с оглед изчисляване на едномесечния срок. Купувачът трябва да докаже пред съда от една страна своето волеизявление отправено и достигнало до продавача за сключване на окончателния договор и от друга страна волеизявлението на продавача, че отказва да сключи окончателен договор. Става въпрос за вид облигационни отношения. Този договор както и всеки друг облигационен договор може да се развали поради неизпълнение на облигационното отношение на някоя от страните. За да иска разваляне обаче купувачът трябва да доказва и че той вече няма интерес от сключването на договора.. Н.р. Че през изтеклия продължителен период от време след изтичане на едномесечния срок са настъпили други обстоятелства, н.р. намерил си е работа в друго населено място, родител се е разболял и т.н., което са обезсмислили сключването на окончателния договор и той вече няма интерес от обявяването на предварителния договор в окончателен. Тоест отказът на продавача да сключи окончателен договор е вид забава на изпълнението. Забавата на изпълнението е вид неизпълнение. Купувачът може да иска или реално изпълнение на договора или разваляне поради неизпълнение. Тъй като към момента на изтичане на този срок - едномесечен - купувачът е бил изправната страна - той е направил предложение до купувача за сключване на окончателен договор и е последвал отказ, той иска разваляне на договора поради неизпълнение тъй като е загубил интерес от сключване на окончателния договор , както и от съда да осъди продавача да му върне заплатеното капаро в двоен размер.
По втория въпрос: Мисля, че продавачът няма такова право. Развалянето на облигационен договор, който има за предмет недвижим имот, трябва да стане по съдебен ред. Този , който иска развалянето на договора трябва да бъде изправна страна. На първо място законът предпочита изпълнението и едва ако то е невъзможно или изправната страна е изгубила интерес от договора, разваляне и форми на обезщетение. Ако продавачът не е отчуждил имота, той е в негова собственост и владение и има налице всички предпоставки за сключване на окончателе договор, продавачът няма право да се откаже от договора и да върне капарото в двоен размер, тъй като купувачът ще иска реално изпълнение и ако е изправна страна по договора, съдът ще му присъди имота.
Друг е въпросът ако и двете страни подпишат нов договор за обезсилване на предварителния и в него уговорят въпросите за даденото капаро.

[Гери]

Аз пък считам, че купувача не е нужно да прави каквито и да било действия за доказване на обстоятелството, че е пожелал да се изповяда сделката въпреки забавата на продавача. Срока кани, така, че с или без покана сделката е трябвало да бъде изповядана. След като не е изповядана в едномесечния срок, няма пречка да се пристъпи към обявяване на предварителния договор за окончателен!

[888]

Не е допустимо да се предявява иск за разваляне, когато то може да стане с едностранно изявление. Законът цели да се избегнат процесите като е установил системата на едностранното разваляне . ВС е приел , че не следва да се предявява иск за разваляне на неизпълнен предварителен договор /р.1234-55IV - сб., №601, стр 339 / С този договор не се прехвърлят , учредяват , признават или прекратяват вещни права , а се създават само облигационни отношения.
За справка :Облигационно право - А. К ожухаров , нова редакция - О. Герджиков , книга първа.

а моето мнение, е че след като не е изповядана в срок , това забавен изпълнение е равно на пълно неизпълнение, тъй като е уговорено , че ще се изпълни в точно определено време, за страна вече е безполезна престацията и това е точния смисъл на договора. Нали все пак договорите следва да се тълкуват с оглед волята на страните и разума на закона !?

[fff]

Do 888 - v slu4aia niamame fix sdelka, a samo srok v koito triabva da se izpoviada okon4atelnia dogovor. Ako kupuva4eut iska da razvali dogovora triabva da dokaje, 4e ve4e niama interes ot realno izpulnenie!

[enigma]

Не е така - срока кани и за двете страни, а право на разваляне и на търсене на вредите има само изправна страна. За да докажете, че сте такава, е най-лесно именно с изпращане на покана, че имате готовност да престирате. АС при БТТП има в последно време твърда практика по въпроса.

[Гери]

да де, но тяхната не е по отношение на недвижим имот, тъй като АС не е компетентен по тези въпроси! А СРС има утвърдена практика, че срока кани :)

[enigma]

Ако се погледне опростено - то претенциите по договора са станали изискуеми с настъпването на условието. Като сте поискали сключване на окончателен договор, то сте поставили продавача в положението на неизправна страна и имате правото да развалите договора. Такова право не съществува за продавача в този случай именно щото е неизправен - отказва да сключи окончателен договор след поканата.

Но като чета формулировката на клаузата, то ми се струва, че уговорката за един месец след настъпването на условието може да излезе прекратително условие и правата и задълженията да са погасени с изтичането му. Зависи от точните думи.

[888]

" да се сключи окончателен договор най-късно един месец след" с това именно страните се договорили че след това отпада интересът им от подписване на окончателен договор. Няма нужда да се доказва отпадналия интерес след като е регламентирана тази прекратителна клауза .
А изправната страна как ще докаже , че е изправна? Във всеки случай не и с покана след крайния срок , който се явява преклузивен за право да се иска сключване на договор.

[enigma]

Относно валидноста или развалянето и изобщо относно спорове по пред. дог. може да има арбитраж защото пред. дог. няма вещноправен ефект.

АС при БТПП би бил компетентен само ако има арбитражна клауза, в която се посочва това арб. тяло.

Практиката на съдилищата е доста преходна. И често съвсем не меродавна. Както казах - срокът кани и двете страни едновременно.

[enigma]

И аз мисля, че има прекратително условия и договор вече не съществува. Но все пак е хубаво да се пречете целият текст.

[stavrev]

Специално продавачът, като кредитор по този договор,винаги ще е изправен,освен при хипотезите на чл.95 ЗЗД.

[sstavrev]

Абе Енигма,какво значи tantris?

[enigma]

Точно това и обяснявам на Гери - едва поканата го прави неизправен, ако не престира след нея, и едва тогава може да се иска разваляне! Иначе купувачът няма как да иска разваляне на договора щото той е неизправен докато не поиска сключване на окончателен договор.

"Това е така", както казваше Чинова, защото според мен особеното е, че и двамата имат качеството на кредитор по отношение на задължението на другия - като при замяната - след като и двамата дължат престация и затова 95 се отнася и за двамата по отношение на правата им.

[enigma]

Име на фигура от опера на Вагнер.

[Гери]

Проблема е, че дискутираме на "сляпо", без договора само гадаем... и аз, и ти и въобще всички! Моята идея е, че дори и да няма нот. покана срока кани и може да се започне п-во по чл.19, ал.3 ЗЗД...

[enigma]

Това е съвсем друго и тука нямам съмнения.

Но дискусията беше за право на разваляне, не на сключване на окончателен договор.

[Гери]

Е аз ако мие изчетеш "от-до" не съм коментирала развалянето! Просто някой твърдеше, че трябва да бъде изпратена нот. покана за да се пристъпи към п-вото по чл.19, ал.3.
Както и да е, считам че каквото и да напишем е чисто гадаене, без да сме запознати с целия текст на договора!