имотен проблем

[aia]

Не се опитвам да убедя никого.ЦИТИРАМ:

"Според чл. 33 от Закона за собствеността /ЗС/ съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици са например: много висока цена, тежки условия свързани с настъпване действието на договора - запазване на ползването му до живот, издръжка и гледане и др.

Трябва да се има предвид, че продажбата, извършена в нарушение на чл.33 от ЗС е ДЕЙСТВИТЕЛНА Неспазването й има за последица пораждането за съсобственика на право на иск за изкупуване на продадената идеална част от съсобствения имот.

Правото на изкупуване представлява възможност за съсобственика да предизвика ПРОМЯНА В ИМУЩЕСТВЕНАТА СФЕРА НА КУПУВАЧА на дял от съсобствеността, като го ЛИШИ ОТ СОБСТВЕНОСТТА върху закупения имот, която преминава върху него. Правото на изкупуване се упражнява по съдебен ред с конститутивен иск, който се предявава пред районен съд по местонахождението на недижимия имот, част от който е продадена в нарушение на чл.33 от ЗС. Искът, с който се упражнява правото на изкупуване се погасява в кратък - 2-месечен срок - който тече от извършването на продажбата."

Обърнете внимание на факта, че продажбата е действителна. Краткият срок е предвиден в защита на купувачите.

Аз също смятам, че е нелогично и абсурдно. Но разсъждавам от позицията на съсобственик, който всеки месец трябва да си прави справки в службата по вписвания. Ако бях купувач - щях да разсъждавам по обратния начин.

[scribtor]

В написаното от теб познах, части от съд. практика, но едно инцидентно решение, което казва, че срокът тече от продажбата, не може да промени противното правилно и логично твърдение!
Все пак правото е логична наука, а и ние не живеем в прецедентна държава! Това, че еди кой си съдия се е "изцепил" тъпо, не означава, че казаната от него "тъпотия" е закон! :-))

[enigma]

Има само един тънък момент Скрибтор - много такива искове пропадат защото съдът приема, че ал. 2 - за изкупуването е неприложима и поради това целият 33 ЗС не се прилага за дарения. Което е формално вярно, но е логически абсурд при следване смисъла на закона. И по тази причина може да се окаже, че няма нищожност. Аз затова бих препоръчал иск въз основа на 33, 1 ЗС и прилагане по аналогия като неуреден случай на правилата за относителната недействителност. Това е иск, напълно различен от този при продажба на такъв дял и може да успее. Заобикалянето на закона зависи само от това дали 33 е изобщо приложим за даренията, нали?

А срока е от узнаването - другото е алогично щото за купувача е достатъчно да си трае два месеца, че е купил и готово.

[scribtor]

enigma, теза ли звучи логично и заслужава да се помисли над нея.
Наистина е прието, че чл. 33 се прилага само за продажби и не е приложим за даренията.
В тази връзка, ето ти още една идея: дарението тук, според мен не е дарение - то е привидно, т.е по отношение на него има симулация - чл. 17 ззд. От там идеята е че то или прикрива продажба/относителна симулация/ или изобщо липсва воля/абсолютна/. В първия случай ще се окаже, чи има две продажби, във втория - една, но и в двата случая дарение няма да има! От там след като няма дарение/било защото е продажба или абсолютно нищожна сделка/, налице са предпоставките на чл. 33, ал.2. Сега обаче ужасно ми се спи и не мога да мисля - утре ще си поговорим....:-)))

[enigma]

Наистина е така - наскоро имаше тук въпрос за замяната на имоти и беше приложена доста практика, че 33 е неприложим извън продажбата. Дадох си зор да я изчета и се разтърся и уставнових за себе си, че всичката се основава на това, че страната не е знаела какво да си поиска като се приложи чл. 33, 1 и тук съдът е напълно прав. Тази практика е обаче неотносима при точно формулиран иск, защото смисълът на законът е ясен. А има и пряко чл. 223 ЗЗД, който казва, че разпоредбите се прилагат +съответно+. За мене "съответно" е да се приложи 33, 1 ЗС плюс вместо право на изкупуване да се иска относителна недействителност. А основание тази логика да не се ползва и при дарение не намирам, ако се търси смисълът на разпоредбата. Макар, че "протекта" има друго мнение, а нея намирам за рядко компетентна.


Твоят вариант е също много добър изход, на аз лично не бих се наел да доказвам симулативна сделка в БГ съд. Това е единствената причина да не го предпочета.

[scribtor]

Навремето бях чел едно решение, с което се обясняваше защо 33, 2 се прилага само да продажби, а не и за други видове разпоредителни сделки, като: дарение, замяна, срущу гледане и т.н. Та идеята в общи линии беше нещо от рода, че тъй като парите са родови и заместими вещи, когато насрещната престация е пари, на продаваче му било все едно от кой ще ги получи и в този смисъл трябвало да се даде приоритет на другия съсобственик, за да се "уедри съсобствеността", евентуално да се ликвидира. Във всички останали случай тъй като не ставало дума за пари, а престацията била точно определена, с оглед естеството й трябвало да се даде приоритет на престацията, доколкото на собственика не му било безразлично какво ще получи срещу съсобствеността си.
Намирам че има логика в това решение!

[enigma]

Има логика - да!

Но при дарението може да се дари направо сумата, която би получил, ако съсобствениците решат да купят.

А при замяна - със тези пари пак може да си купи каквото иска и му е по сърце.

Вярно, че създава неудобство но според мен най-важният интерес е да не се допуска да ти стане съсобственик лице, с което не си съгласен, а не уедряването на собствеността - какво уедряване като може винаги да се иска делба или пък ако вещта по естеството си е неделима - то този проблем не стои изобщо на дневен ред.

Та именно този интерес следва да е доминиращия според мене въпреки тези неудобства, защото знаем за проблемите, които може да създаде един съсобственик на останалите и затова го има изобщо 33 ЗС. По тази причини ми се струва, че следва да е приложим за всички прехвърлителни сделки - със съответните модификации.

[scribtor]

Това ми хареса - наистина това, кой ще ти влезе като съсобственик, е най - важно, и то по обясними причини.
Понякога човек да се отърве от съсобственика е склонен да се раздели и с имота и в тази връзка мисля чи има логика в това - въпросния чл. 33, ал.1 да се прилага и за другите сделки.
Но от друга страна, ако аз искам да отчуждя идеалната си част от имот примерно в Пловдив, срещу вила примерно - на брега на морето в Приморско, моят интерес би пострадал, ако се прилага чл. 33, ал.1, тъй като очевидно е че аз правя замяната заради точно конкретната вила, която моят съсобственик не би могъл да осигери. Друг е въпроса че често замяна се прави с цел заобикаляне на закона.
В тази връзка може да се разсъждава, че ако другия съсобственик е в състояние да осигури насрещната престация по замяната, той да има приоритет и т.н.
Ама над този въпрос ще разсъждаваме повече, когато влезем в законодателната комисия на НС..... Не мислиш ли, че бихме се оправяли доста добре?... :-))))).....

[enigma]

Ами то точно това ограничение на интереса е предвидено по 33 ЗС, предпочетен е този на оставащите съсобственици да не им се натресе нов без да им се позволи първи да изкупят дела- това за мене е цялата идея на текста и оттам трябва да се тръгне.

А ако идеалната част е толкова скъпа - е, с пари на масата (от другите съсобственици) може да се постигне почти всичко.

А дали ще се справяме добре - моите уважения към Мингова например, но тя няма и ден практика. Без ежедневните казуси, как ги правят тия закони.

[роси]

Бихте се справяли чудесно! Моето скромно мнение е, че точно професионалисти като вас, мислещи и отговорни хора трябва да бъдат в тези комисии. Желая Ви успех!