Нотариални такси

[Младен]

Предстои ми да закупя жилище, което в момента е на груб строеж. Строителят настоява да изповядаме сделката върху данъчната оценка, а не върху реалната. Подозирам, че това крие рискове за мен. Моля да ми отговорите до колко са основателни. Предварително благодаря!

[nelly domi6liarova]

Ако изповядате сделката върху стойността на данъчната оценка, нотариалните и държавните такси, които ще заплатите ще са много по-малки от тези върху реалната стойност. Имайте предвид, че само местният данък, който трябва да се заплати по сметка на данъчното подразделение е 2 % върху продажната цена.
Относно рисковете, поискайте в нотариалния акт да бъде вписана неустойка до пълния размер на реалната цена.

[scribtor]

Не слушайте строителя - много хора са изгоряли от строители и агенции.
Разбира се, че има риск за Вас, в Н.А., но каквото и да правите има риск.
Ако пишете дънъчната оценка - ще платите малко по малко ДТ, но ако стане нещо със строителната фирма, строежа се закучи, проблеми в Общината, после с приемането или регистрациата на строежа, и се стигне до разваляне на договора, имате право да искате да Ви се върне това което официално сте записал като цена в НА.
Може да искате и декларация от продавача за реално платените пари /обратно писмо/, но най- вероятно, няма да Ви даде.
Строителните фирми винаги уговарят клаузите в тяхна полза и няма и да разберете какво подписвате.
Искайте и удостоверение за тежести, да не се окаже, че вече обекта е продаден на друг.

[harmaiani]

Строителят вероятно иска това, за да плати по-малко данък за продажбата на жилището и по-малка такса по ЗМДТ. В това няма нищо лошо. Не виждам какъв Ви е проблема, ако в НА бъде вписана цената по данъчна оценка щом ще придобиете имота, а де юре ще дължите по-малко пари.

[evgo]

Колега,
ако не те затруднява, покажи нещо като текст на обратното писмо.

[protekta]

За Младен.
Това, което Ви предлага строителят, е често срещана практика /по причините, които са посочили и колегите по-горе/.
Не съм много съгласна с варианта "обратно писмо". То, всъщност, освен да Ви помогне при нужда, може и да Ви навреди, тъй като сочи, че Вие също сте участвали при избягването на реално данъчно облагане.
Има други варианти, които са по-приемливи.
За да защитите интереса си, Ви предлагам в нотариалния акт да фигурира текстът : "довършителните работи в обекта, изграждането на външните връзки и въвеждането на сградата в експлоатация ще бъдат осъществени от ......................../строителя/ при условията на отделен договор за строителство". В този договор за строителство /който ще трябва да подпишете в деня на изповядване на сделката/ уговорете всичко това, срещу заплащане на цена, равна на разликата между реалната сума, която плащате, и данъчната оценка, фигурираща в нотариалния акт. Едновременно с това НЕ ЗАБРАВЯЙТЕ да се снабдите с документ, че сумата по договора за строителство е платена ИЗЦЯЛО, в деня на подписването му.
Казаните от мен по-горе неща важат при положение, че пълната цена плащате в деня на подписване на нотариалния акт. Ако имате вноски след тази дата, отразете го в договора за строителство.
Ако имате още въпроси, питайте.
Поздрави !

[evgo]

При едно евентуално неизпълнение на договора и иск на купувача за възстановяване на реално платеното, претенциите явно ще бъдат насочени към продавачите за цената по нотариалния акт и към строителя за разликата от сумата. При това положение, дали строителят ще се съгласи да подпише такъв документ?

[protekta]

Доколкото разбрах, строителят настоява нотариалният акт да бъде изповядан по данъчна оценка. Това за мене означава, че строител и продавач са едно и също лице. В нормалния случай /при съвпадане на тези две фигури/ никой не би купил имот в груб строеж, без да има поето задължение за довършване и предаване на обекта. Така че не би трябвало строителят да откаже да подпише такъв договор /и съответно, документ за извършеното реално плащане/. Евентуалният отказ предполага недобросъвестност и в този случай е по-добре човекът да се откаже да купува.
А по отношение на евентуалното неизпълнение, то ще се отнася само за задължения по договора за строителство /при сключване на нотариалния акт имотът е вече в груб строеж/. Така че претенцията в такъв един случай не може да бъде насочена към цената по нотариалния акт!

[evgo]

Протекта,
не ми е ясна тази материя, затова ще попитам още веднъж:
При покупка на имот в груб строеж от собственик, различен от инвеститора /строителя/, се сключва договор за завършване на строителството /със строителя/ едновременно с подписване на нотариалния акт. При евентуално неизпълнение на договора какво от кого е търсимо?
Благодаря предварително.

[protekta]

Ще отговоря след около час-два. В момента имам клиенти.
Извинете ме !

[Младен]

Благодаря на всички за отзивчивостта и по-специално на Протекта, на която по-отива да се нарича Перфектна :-) От малкото информация, която дадох правилно се ориентирахте. Собственикът на земята е учредил суперфиция на строителя. Той от своя страна ще сключи с мен нотариален акт за продажба на право на строеж за построяване на жилище, което вече е на груб строеж. Ще се подпише и отделен договор за строителство, също нотариално заверен. Плащането ще бъде извършено по банков път.
Исках да проверя имота за тежести в четвърта стая. Оказа се, че дежурния съдия в службата по вписвания не е наясно какви документи трябва да се представят за да се извърши проверката на имот, който няма акт 16, нито е заерена кота било. Така, че изпитанията предстоят.

ОЩЕ ВЕДНЪЖ БЛАГОДАРЯ ЗА ЦЕННИТЕ СЪВЕТИ И ОТДЕЛЕНОТО ВРЕМЕ!

[protekta]

Аз Ви благодаря за добрите думи!
А относно справката за продажби и тежести, необходимо е да знаете индивидуализацията на строителя /фирма, № на фирменото дело, съд по регистрацията, трите имена на управителя ; в някои служби по вписванията изискват и ЕГН на управителя, евентуално БУЛСТАТ и данъчен №/. С тези данни /които можете да получите от самия строител/ ще направите справката. Т.е. самата справка се прави не по имота, а по лицето, което евентуално може да е прехвърлило /или обременило с тежести/. Ако строителят развива бурна дейност, справката ще бъде от няколко страници /т.е. в нея ще бъдат отразени абсолютно всички продажби, ипотеки, както и вписани искови молби/. За да се ориентирате, тогава вече трябва да знаете данните на самия имот. Става въпрос не само за № на апартамента, но и данни по скица на мястото, върху което се строи /УПИ, квартал, местност/, евентуално и адрес. Тези данни също можете да вземете от строителя. Изобщо всички данни, които съм изброила дотук, трябва да фигурират и в нотариалния акт, и в договора за строителство.
Не е толкова страшно.
Успех!

[protekta]

Evgo, едва тази сутрин успях да намеря време за отговор. Съжалявам!
Въпросът Ви е какво става при покупка на имот в груб строеж от собственик, различен от строителя, нали ?
На практика в много от случаите купувачът не подписва никакъв договор със строителя /тъй като той няма преки финансови взаимоотношения с него/. От друга страна, очаква строителят да изпълни задълженията си спрямо продавача по нотариалния акт и да дострои, и предаде сградата.
Това за мене е абсолютно погрешно. Да, вярно е, че при нормално развитие на строителството обикновено не възникват проблеми. Трябва, обаче, да се мисли какво ще стане, ако нещата не потръгнат.
Ето защо, в такива случаи аз съветвам клиентите си да осъществят пряка връзка със строителя още преди сключването на нотариалния акт. Може да се процедира по два начина. В единия случай към съществуващия договор за строителство се подписва допълнително споразумение /във връзка с нотариалния акт/, съгласно който правата и задълженията на възложителя по този договор /т.е. на продавача по нотариалния акт/ преминават върху купувача, при запазване действието на всички останали клаузи. Тогава извършените от продавача плащания по договора за строителство ползват купувача, и той, съответно, от свое име изисква изпълнението на насрещните задължения от строителя. Аз предпочитам този вариант. Може, разбира се, да се направи и друго - прекратяване на съществуващия, и сключване на нов договор за строителство. В този случай, обаче, на практика изникват трудности при договарянето и точното определяне на насрещните задължения. Възможен вариант е, но не го препоръчвам.
Та, ако трябва да отговоря конкретно на въпроса, който сте задали, при евентуално неизпълнение /което ще е неизпълнение само по договора за строителство/ отговорност ще се търси от този, който е поел неизпълнените задължения, т.е. строителят.
Ако имате още въпроси, можем да продължим.
Поздрави !

[evgo]

Благодаря, Протекта.
И един последен въпрос: Как предварително да се защити Купувача от евентуални неблагоприятни последици, при положение, че плаща в брой цена два-пъти по-голяма от ценатата по нотариалния акт. Вариант е обратното писмо, което както казваш може да създаде неприятности и на Купувача. Ако няма друг вариант обаче?

[Младен]

Protekta,
Съвестно ми е, че Ви тормозя, при положение, че съм платил на адвокат да ми защитава интересите, но пусто не го прави добре като Вас... Да разбирам ли, че компютърната справка, която се прави по име и ЕГН за физически лица може да бъде направена и за управителя на ООД?
Отново Ви благодаря и обещавам повече да не злоупотребявам с любезността Ви. Може ли да ми оставите имейл адрес, за да Ви бъда клиент по други имотни проблеми.

УСПЕШНА РАБОТА!

[огнян]

Предстои ми покупка на жилище. Майка ми има лихво точки. Може ли да ми ги прехвърли за да платя с тях, част от сумата? Предварителният договор още не съм подписъл. Ако става това прехвърляне кога трябва да се направи и кога ще получа парите от ДСК, за покупка на старо жилище? Предварително благодаря.

[protekta]

За Младен.
Не, компютърната справка е за фирмата-строител. Няма нужда да проверявате отделно за управителя. Това, което съм Ви написала по-горе, се отнася за индивидуализацията на самата фирма-строител /посочих Ви какви данни са Ви необходими, или може да са Ви необходими, за да направите справката/.
А и-мейлът, на който можете да се свържете с мене, ако имате нужда от помощ по други въпроси, и прецените, че мога да Ви я дам, е protekta@lex.bg.
Успех!

[protekta]

За evgo.
Не зная какво имате предвид. Вероятно става въпрос за общия случай на покупко-продажба на готов обект /независимо от това дали е новопостроен, или стар/ по данъчна оценка, при положение, че реално договорената цена е два пъти по-висока. Така ли е? Ако е такъв въпросът, можем да го обсъдим отделно, като изложа мнението си дали и в кои случаи е необходимо обратното писмо.
А иначе, в случая на продажба на апартамент в груб строеж предпочитаният от мен вариант съм го изложила по-горе.
В какви случаи, според Вас, обратното писмо ще е единствен вариант ?

[jrd..]

Ако реалната покупна цена е над 30000 лв., то Младен ще трябва да попълни декларация за произхода на парите. При прехвърляне на етап груб строеж - 50% или 75% данъчната оценка пада съответно с 50 , 25 % и шансът да е под 30000 лв. е по-голям. Така, че изгодата е за двете страни. Който не иска да попада в полезрението, дори желае да му се прехвърля право на строеж, а не право на собственост.