Придобивна давност

[123]

Колеги, защо се нахвърляте срещу колегата "gega". Дори и да е безкомпромисен понякога с някои не дотап правно издържани правни изказвания, винаги се обосновава, за разлика например от посочената от Вас "донна".

[донна2]

123 ще ти се наложи да обясниш къде не съм се обосновала ,защото ако на теб и такива като теб не са им ясни много нещо аз не съм длъжна да ги уча и да им обяснявам от А до Я

[protekta]

Колеги, току-що прочетох написаното досега. За съжаление, пак срещнах обиди, обвинения в първосигналност, симулации и т.н., менторски изявления от страна на някои участници /enigma например/. Мислите ли, че това е нормалният тон в един юридически форум, както и въобще в професионалните отношения между нас ?
По отношение на самия случай. Явно е, че няма налице необходимата информация, за да се отговори еднозначно. Ние, следователно, можем само да разсъждаваме върху отделните варианти, които биха могли да се крият зад написаното от поставилия темата.
За съжаление в момента не разполагам с време, за да изложа своето мнение по всеки един от предполагаемите варианти, както и да отговоря по същество защо реагирах така на предложението на enigma за съставяне на нотариален акт за придобиване по давност на правото на строеж В КОНКРЕТНИЯ СЛУЧАЙ. Ще се включа при първа физическа възможност! Единственото, за което имам време сега, е да уточня, че в никакъв случай не съм "пропуснала" чл.55 от ЗС. ДО СКОРО!

[popeye]

e da, ama tezi forumi do nqkade sa za towa, da se obmenqt idei i praktika, za da se u4at horata. ne ste li saglasni?

[enigma]

"enigma" до "protekta" със личните нападки си започна "гега", чел е една друга дискусия и подхвърля нещо лично в нейния контекст. Това не може да се разбере, ако не сте чели същото. Освен това е наистина дразнещо - не чете фактите, поставени от питация внимателно, и ми отговаря колко не съм прав в някакъв друг ракурс. И го прави за втори път. Не са ми приятни и двете обстоятелства и "каквото повикало, такова се обадило"!

За контрааргументите Ви чакам с интерес, това е точно смисълът на форума.

[protekta]

Здравейте, колеги!
Едва сега успях да отделя малко време, за да споделя с вас какво мисля по казуса.
От написаното не става ясно какъв е договорът за покупко-продажба. Тъй като често във форума /а и иначе, в практиката ни/ въпросите се поставят по подобен начин, до получаването на повече информация можем само да правим предположения и да разсъждаваме какво може да се направи при всеки от евентуалните варианти.
1.Възможно е това да е окончателен договор. В този случай подвариантите също са два основни, с някои разновидности.
а/ нотариалният акт да е за покупко-продажба на право на строеж, и да има /вероятно/ отделен договор за строителство.
В този случай купувачът има вече нотариален акт. Нищо не му пречи, обаче, да се снабди и с нов, за изградения апартамент /при задължителното отбелязване, че сградата не е приета с акт обр.16/. Този констативен акт се прави на базата на документи /както знаете/ и няма нищо общо с обстоятелствената проверка. Ако съответният обект е изграден съобразно одобрените архитектурни проекти /което нотариусът ще провери/, въобще не може да бъде поставян въпросът за ЗАКОННОСТТА НА САМИЯ СТРОЕЖ. Но дори и да бъде съставен констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка /което е възможно в случая, съобразно изложените факти, но според мене е дълго и абсолютно излишно/, в него ще се констатира същото – изграден в завършен вид апартамент, в сграда, неприета с акт, обр.16.
В никакъв случай нотариалният акт не може да замести акт обр.16 !!!

б/ нотариалният акт да е за покупко-продажба на апартамент в груб строеж, с отделна уговорка /в самия акт или в отделен договор/ за осъществяването на довършителните работи.
В този случай купувачът пак има нотариален акт. За какво точно ще му бъде обстоятелствената проверка /въпреки че е възможно/? Крайният резултат е пак същият.

2. Възможно е да е предварителен договор. Аргументи за това : никъде не се споменава окончателен договор, нито пък нотариален акт. Нещо повече, поставилият темата поставя като основен въпрос как да се снабди с нотариален акт.
Според мене в този случай наистина ще трябва да се тръгне към констативен акт по обстоятелствена проверка. Давностният срок е 10 години /тук съм напълно съгласна с gega/ . Нотариусът, обаче, освен всички други документи и изслушването на свидетелите, обаче, ще трябва да вземе предвид и строителните книжа. Не смятам, че е нужно да се представя удостоверение за търпимост, след като са налице всички строителни книжа, от които да е видно дали обектът е законен или не. Т.е. в този случай със съставения нотариален акт ще се признае собствеността върху един точно определен обект, находящ се в довършена, но неприета с акт обр.16 сграда. Разбира се, заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото /това вече е още едно предположение, в зависимост от съдържанието на предварителния договор/.

И тук вече е мястото на конкретната ми реакция към написаното по-горе от enigma по отношение на нотариалния акт за придобиване по давност на право на строеж.
Да, вярно е, има я ОБЩАТА НОРМА на чл.55 от ЗС. Според мене, обаче, и от теоретически, и от практически аспект, правото на строеж не може да бъде САМОСТОЯТЕЛЕН ПРЕДМЕТ на такъв констативен нотариален акт. Аргументите ми за това са следните :
1.Съществува специална норма, според която правото на строеж се погасява с изтичането на 5-годишен срок, в който не е упражнено.
2.Съществува специална норма, според която правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от датата на неговото придобиване /учредяване/ до изграждането на сградата в груб строеж.
3. Съществува съдебна практика, според която, при придобиването на право на
строеж по давност, “придобивната давност за това право започва да тече от
упражняването му, респ. от декларирането на упражняващия правото пред
собственика на терена, че ще строи за себе си на този терен, и от
предприемане на действия в изпълнение на тази декларация”.

Моите изводи са следните :
Ако правото не е упражнено в срок от 5 г., ще се погаси /давността тече в полза на собственика на мястото, а не в полза на носителя на ОВП/. НЕ БИ МОГЪЛ ДА БЪДЕ СЪСТАВЕН ТАКЪВ КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ ПО ОБСТОЯТЕЛСТВЕНА ПРОВЕРКА.
Ако правото е упражнено, предмет на обстоятелствената проверка ще бъде ИЗГРАДЕНИЯТ ОБЕКТ, заедно с принадлежащото му право на строеж /вече като връзка между построеното и земята/, НО НЕ САМО ВТОРОТО.

В случая на нашата конкретна дискусия сградата е изградена. Тогава за какъв нотариален акт за придобито по давност право на строеж става дума? Явно е, че това е най-малкото абсолютно безмислено за питащия /а според мен и не би трябвало да бъде съставен такъв нотариален акт, по причините, които изложих по-горе/.

Така мисля аз. А вие ? Ще се радвам да прочета мнения.

[enigma]

"protekta",

С това съм съгласен в много голяма степен, от ЗУТ става пределно ясно кога се продава право на строеж и кога построена сграда, както и кога нотариусът следва да изисква акт 16. За това не споря от самото начало.

Ще си позволя първо да редуцирам хипотезите Ви – мисля, че след като няма акт 16, не може да става въпрос за покупка на сграда по смисъла на ЗУТ, а само на право на строеж или на груб строеж. След като е казано, че е "договор за покупко-продажба", нека не се занимаваме с предварителен такъв, и без това няма значение за нашата приятна (надявам се) дискусия.

Ще имате реален интерес да претендирате придобиване право на строеж по давност в дадения случай, ако договорът е за покупка на право на строеж (смятам, че не това има предвид питащия, но и това е възможност, не се знае дали изобщо има или кога е издаден протокол за груб строеж) или ако например е продаден груб строеж, но се окаже, че протоколът по чл. 181 (2) е незаконосъобразен или няма такъв (в нашата действителност е възможно всичко, нали, колега ми е разказвал за подобна продажба с фалшиви документи). В тази хипотеза няма как да придобиете построена в груб вид сграда или част от нея, щото я няма по закон. Иначе съм съгласен за другото изложено от вас и го имах в предвид още като отговорих на «донна» за придобивната давност, просто не ми се влизаше в спор как се придобива груб и как завършен строеж.

Аз лично препоръчах обаче да се претендира придобиване и на право на строеж защото, ако не е издаден акт 16, тогава придобилият може да се легитимира като инвеститор (чл. 161, ал. 1 и 2 ГПК) и да има реална роля в доизграждането или доизкусуряването на сградата или при изготвянето на документите. Затова бих се опитал да получа едновременно собственост върху груб строеж и право на строеж, което още съществува, защото сградата не е завършена до придобиването на акт 16, че и съсобственост върху земята.

Правилото, което сочите, е, че правото на строеж се погасява с 5 г. срок, ако не се започне строеж (такъв в случая има), иначе е безсмислено, защото господ знае кога ще се стигне до груб строеж и кога до акт. 16. Обратното противоречи на здравата логика и на практиката.

Този случай е много по различен от цитираното решиение – тук имаме нещо изградено, на недовършено по документи (липса на акт. 16) и нанесен в него обитател, което му позволява да претендира всичко свързано със собствеността, включително и правото на строеж или само него, ако си реши.

Надявам се да сме си взаимно полезни с тази дискусия. На мене поне - много.

[enigma]

"protekta",

Забравих да отбележа, че забраната да се прехвърля право на строеж, е за инвеститора, за да не стане така, че да продаде всичко в груб строеж, а после и фиктивно правото на строеж на трето лице, което е в чужбина или напълно неплатежоспособно и да остави така приобретателите на грубия строеж в небрано лозе. Не виждам логика обаче да се забрани да се придобива по давност от трети добросъвестни лица, иначе няма как да си защитят бързо и реално интересите в посочените от мене хипотези. Исковете за имуществена отг. са умряла работа срещу недобросъвестно страна. Тази забрана ще има само значение за кратката или дълга придобивна давност в завидсимост дали е сключен договор за покупка на право на строеж или на груб строеж.

[protekta]

Колеги, във връзка с обсъждания казус има малко повече информация. Позволих си да се обърна към питащия с молба да изясни случая. Сега видях, че съм получила от него и-мейл, който публикувам изцяло, тъй като явно е насочен към всички участници в дискусията.

Uvajaemi dami i gospoda,

Mnogo blagodaria za proiaveniq interes kym postavenia ot men
vypros.
Vyv vryzka s Vasheto zapitvane bih mogyl da napravia
slednite utochneniq:

1. Dogovoryt e "za izgrajdane i prodajba na gotov stroitelen
produkt" i e ot 02.11.1994. (Prostete za greshkata - v
predishnoto pismo biah posochil 1993 g).

2. Syglasno chl.1 ot glava "Prdmet na dogovora":
"Prodavachyt se zadyljava da izgradi i predade na Kupuvacha
v sroka posochen v nastoiashtia dogovor, apartament
nahodiasht se v ................. systoqsht se ot........
vkliuchitelno idealni chasti ot obshtite chasti na sgradata
i prispadashtata se chast ot pravoto na stroej vyrhu
terena, sreshtu koeto Kupuvachyt se zadyljava da zaplati
posochenata v chl.3 cena."
chl.2 "Sled zavyrshvane na stroitelstvoto, podpisvane na akt
16 i puskane na sgradata v eksploataciq, Prodavachyt se
zadyljava da osiguri snabdiqvaneto na Kupuvacha s
notarialen akt za sobstvenost za opisaniq po-gore imot."

3. Srokyt za izpylnenie po dogovora e 31.12.1994 no ne e
spazen, i obekta e predaden/ poluchen s protokol ot
30.10.1995.

4. Terenyt, vyrhu koito e postroen celia blok e sobstvenost
na Investitora (grupa lica), koito poradi nerazbiratelstvo
sys Stroiteliq po otnoshenie izpylnenieto na tehnia dogovor
zavejda delo. Iskyt mu e obiaviavane na celia dogovor za
nedeistvitelen i syotvetno vryshtane na zemiata, zaedno s
vsichko postroeno vyrhu neia (okolo 150 apartamenta) Tova
delo prodyljava veche poveche ot 10 godini, a nie,
kupuvachite na apartamentite sme vyv absoliutno "visiashto"
polojenie - bez akt 16, bez notarialen akt, bez legalen tok
dori! Samoto obitavene na sgradata e vyzmojno blagodarenie
na proiaveno razbirane ot strana na stolichnoto
Elektrosnabdiavane i dr-te utility-ta.

5. Obezveren po otnoshenie zavyrsheka na delata mejdu
Stroitel i Investitor se interesuvam ot vyzmojnostta da
uzakonia sobstvenostta na vladeenia ot men imot na baza
pridobivna davnost.

S netyrpenie ochakvam Vashia komentar.

Predvaritelno Vi blagodaria,
Kr. Milchev

[protekta]

За enigma.
Прочетох това, което сте ми написали. За съжаление, времето отново ме притиска, и няма да имам възможност сега да коментирам. Ще опитам да се включа по-късно през деня.

P.S. Радвам се, че дискусията започна да става по-конструктивна и полезна!
Надявам се и другите колеги, които участват в нея и заемат по-различни позиции, да пишат отново /ако или когато имат време и желание/.

Вижте и новата информация по случая!

[enigma]

До "протекта" това изменя всичко и същевременно го прави донякъде по-просто!

Срещу кого е заведен иска и с кого точно имате сключен договор, може да се предположи, на е по-добре да се каже изрично.

Аз ще мога да се включа чак довечера.

Приятен ден!

[123]

"Този случай е много по различен от цитираното решиение – тук имаме нещо изградено, на недовършено по документи (липса на акт. 16) и нанесен в него обитател, което му позволява да претендира всичко свързано със собствеността, включително и правото на строеж или само него, ако си реши."
Енигма, нещо не Ви е ясно какво представлява акт обр. 16. С него не се констатира дали една сграда е в стадии "груб строеж". Препоръчвам Ви да си прочетете Наредба № 3 и Наредба № 2 от 2003 г., както и да обърнете малко повечко внимание на чл. 181 (2) ЗУТ. И без да е въведена в експлоатация една завършена сграда може да бъде предмет на транслативна сделка - погледнете си и § 16 (1) ЗУТ и сам ще се убедите в това!

[донна2]

123 виж за коя година става въпрос в ал.1 ,/ за тия сгради се издава удостоверението за търпим строеж /,по неизвестни явно за теб причини пар.16 има ал.2 и 3 които визират друг период и си реши казуса по коя алинейка ще минеш

между другото май не си виждал и удостоверение за търпимост

имай предвид ,както ви го написах по-горе ,нотариуса без тоя документ по пар.16 няма дяа изповяда сделката -такава е практиката след като беше приет ЗУТ

освен ако гега посочи нотариуса който би напправил тая услуга без него

[enigma]

123,

не смятам пак да обяснявам разликата между сграда в груб строеж и завършена сграда. Явно и Вие я знаете. Изрично съм посочил това, което твърдите и Вие, но с други думи.

А, пред колежката представих случай, при който е продадена сграда за груб строеж, но се оказва, че протоколът за констатирането му е фалшиф. Какво имаме тогава. Та оттам идва особеността.

:)

[enigma]

донна,

няма да я изповяда, ако се продава завършена сграда. Ако се продава сграда в груб строеж ще иска само протокол за груб строеж - виж 181 (1-2) ЗУТ, който допуска тази сделка. Особеното при нея е, че не може да се прехвърли и правото на строеж, поради изрична забрана.

[донна2]

ами аз като го чета сградата е завършена нали живеят в нея ,но няма разрешение за ползване /респ. протокол акт обр.16 по тогава действащото ЗТСУ / също така никакви от написаното разбирам,че няма предприети в срок действия по пор.16 от ЗУТ /не визирам ал.1 от пар.16 тъй като тя касае друг период/

от написаното разбирам ,че докато се съдят нищо не е предприето
единственото което мога да кажа е горките хора

[донна2]

между другото защо да не се провери в техническата служба документацията току виж се оказало че има протокол акт обр.16 ,а хората да не знаят за това

малко вероятно ,но може и да има

[enigma]

Наистина горките хора, голямо чудо ги чака, защото сега излиза, че имат предварителен договор с лице, чието право на собственост върху сградата се оспорва.

Според мен е най-правилно да се провери дали има протокол и за груб строеж и ако има да претендират придобивна давност върху строежа (ако се претендира върху груб такъв, не следва да се иска акт. 16, поради чл. 181, ал. 1-2 ЗУТ). Зависи от точните дати естествено.

Би трябвало да е така. Ако има акт. 16 и може да се претензира давност - още по добре. Ако нищо няма, ще претендират правото на строеж и собственост върху земята.

Но е най-добре колега лично да прочете всички материали.

до донна:

През цялото време правя разлика между груб строеж и построена сграда, защото по ЗУТ има забрана да се ползва "фактически построената сграда" до издаване на разрешението - до този момент тя се води още в строеж пред закона, защото може да се наложат сериозни ремонти и прочее за да отговори на условията за разрешение. По тази причина се забранява ползването й (чл. 175-178 ЗУТ). Затова до издаването на това разрешение сградата може да се прехвърля само като груб строеж (тогава по изрична забрана на закона не се прехвърля обаче и право на строеж, като част от правото на собственост - чл. 181 ЗУТ). Нотарисът ще иска акт 16, ако се прехвърля завършена сграда именно по тази причини, за да прецени каква сделка се извършва. Повечето спорове по тоя пуст закон са само терминологични, щото за нещастие се преподава толкова рядко в университетите и всеки си прави негова работна терминология.

[донна2]

"......защото по ЗУТ има забрана да се ползва "фактически построената сграда" до издаване на разрешението ......."
боя се че това не е единствения случай има и други , няма още разрешение за ползване ,а те се се настанили , а относно ЗМДТ се гледа да съберат пари и от един неправомерно ползван обект ,законна или не сградата плащаш

[protekta]

Здравейте, колеги.
Чак тази сутрин успях да прочета какво е написано по след последното ми включване.
Мисля, че в дискусията се допускат няколко основни грешки.

За "донна":
1.Вероятно, щом Вие казвате, нотариалната практика при Вас е такава. Това, обаче, не би трябвало да е основание да я възприемете като правилна. КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ МОЖЕ ДА БЪДЕ СЪСТАВЕН И БЕЗ АКТ 16 !!!
С този нотариален акт ще се признае собственост върху изграден и напълно завършен обект от сграда, неприета с акт 16 /подробно за това и за условията, при които става, съм писала в предишна публикация/. Отказът на нотариуса да състави такъв акт НЯМА ЗАКОНОВО ОСНОВАНИЕ!
А чисто практически погледнато, в София практиката на нотариусите, с които работя /разбира се, не твърдя за всички, защото не ги познавам/, съвпада с моето становище. АЗ САМАТА СЪМ ИМАЛА ТАКИВА СЛУЧАИ!!!
В този смисъл приемам Вашите думи до "gega" като поредното продължение на личните Ви заяждания навсякъде във форума, където се срещнете, а не на наистина обосновано становище.
2.Втората грешка, която според мене допускате, се отнася до тълкуването на понятието "законност на строежа". Законен е строеж, за който е издадено съответното разрешение за строеж ! А разрешение се издава при наличието на одобрени строителни книжа /проекти/. ЗАТОВА например АКТЪТ ЗА УЗАКОНЯВАНЕ ЗАМЕСТВА РАЗРЕШЕНИЕТО ЗА СТРОЕЖ, А НЕ, да речем, РАЗРЕШЕНИЕТО ЗА ПОЛЗВАНЕ !!!!
И още нещо, практически е възможна хипотезата, при която има законно изграден обект /например апартамент/ в сграда, която не е приета с акт 16 /или няма разрешение за ползване/, поради това, че в нея има надстроени етажи /в отклонение от ОДОБРЕНИТЕ архитектурни проекти/. Помислете много добре какво ще стане в този случай с всички други обекти в тази сграда, които са изградени ЗАКОННО !!!!!!!! Това може да бъде доказано и констатирано, и то НЕ САМО С АКТ 16 !!!
Така че, според мене, не би трябвало да обърквате питащия. Ако той има връзка със строителя, и, съответно, може да разполага със строителните книжа, много бързо може да стане ясно дали неговият апартамент е законно изграден, или не.


По отношение на грешките, които /според мене/ допуска "enigma", ще продължа по-късно /сега имам ангажимент/.

Поздрави на всички!