Д-р за наем м/у ЕООД и ЧЛ-Спор по предсрочно прекратяване

[creonova]

Здравейте, моля Ви за съдействие относно проблем с наемодател ЧЛ, който иска да прекрати договор за наем без да се интересува от договореното в него. Изпълнявам добросъвестно договора от 5 години, но преди ок. 2 месеца наемодателя ми заяви, че иска да го прекрати предсрочно без да се интересува дали съм съгласна / в момента съм в процес на търсене, но за съжаление без успех за сега/. Започна тормоз по телефона с нощни обаждания, празни смс-и заплашителен тон и т.н. и нежелание да получи наема, за да ме постави в неизпълнение на договора. От прочетеното до тук разбирам, че Договора за наем в случая е търговска сделка и се прилагат разпоредбите на ТЗ, следователно при договорна клауза, гласяща " определената наемна цена се заплаща от Наемателя на Наемодателя ежемесечно или по друг начин, удобен на страните в брой/ на ръка на Наемодателя ..." и според чл. 303а ал. 1 - срока би бил 60 дни. Ако разбирането ми е правилно и при клауза на договора за Предсрочно прекратяване - с 1 мес. писмено предизвестие от страна на Наемодателя - при забава в плащането на наемната цена, продължила повече от 1 месец. - би следвало да получа писмено предизвестие за прекратяване на договора при неплатен /не по моя вина/ наем за юли най- рано на 1ви октомври. Моля за мнение дали съм разбрала правилно нещата, защото имам залепено известие за Нотариална покана и това доста ме притесни. Отново да подчертая, че съм била коректна. Договорът изтича в края на октомври, когато така или иначе ще се изнеса - но разбиране от страна на Наемодателя няма.

[jhoro]

Здравейте! Накратко:
1. Има договор за наем. Дали страни по договора ще са ФЛ, ЮЛ или и двете - няма никакво значение!
2. За този (и друг) вид договори са прилагат разпоредбите на „Закон за задълженията и договорите“, (чл. 228 - чл. 239)- не ТЗ.
3. Прекратяването става съгласно:

Чл. 238. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.

Без значение причините! Просто наемодателя си иска вещта!

[ivanov_p]

Прочетете си поканата и цитирайте точно договореното относно развалянето на договора, а не с преразказ и вметки от закони. Неплащането на цената е винаги във вина на наемателя. Ако наемодателят ви препятства трябва да му откриете сметка в банка и там да внасяте парите, а защото това става трудно в сегашните банки е най-добре да му намерите банкова сметка и да ги преведете, а ако няма такава или не можете да я намеритее, да ги изпратите с пощенски запис по негово име и адрес.
До края на октомври ще си седите при всички случаи, а ако решите да се запънете може да изкарате поне още една година.

[creonova]

Може би не сте обърнали внимание, НО става дума за СРОЧЕН договор, а според общата постановка на ЗЗД - наемното правоотношение се прекратява с изтичането на срока му

Чл. 95. Кредиторът е в забава, когато неоправдано не приеме предложеното му от длъжника изпълнение или не даде необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни задължението си.

Чл. 96. Когато кредиторът е в забава, рискът преминава върху него; ако и длъжникът е бил в забава, той се освобождава от нейните последици.
В тежест на кредитора са необходимите разноски, направени поради неговата забава.

[creonova]

Цитирала съм правилно основанията за прекратяване в договора , и наистина искам да си платя, но плащайки като ЮЛ трябва да издам Сметка за изплатени суми с разходен ордер и да са подписани от Наемодателя, защото декларирам това в НАП и плащам данък от името на Наемодателя. Сметка няма как да намеря, а и в договора е указано " плащане в брой/на ръка"

[Melly]

Здравейте, моля Ви за съдействие относно проблем с наемодател ЧЛ, който иска да прекрати договор за наем без да се интересува от договореното в него. Изпълнявам добросъвестно договора от 5 години, но преди ок. 2 месеца наемодателя ми заяви, че иска да го прекрати предсрочно без да се интересува дали съм съгласна / в момента съм в процес на търсене, но за съжаление без успех за сега/. Започна тормоз по телефона с нощни обаждания, празни смс-и заплашителен тон и т.н. и нежелание да получи наема, за да ме постави в неизпълнение на договора. От прочетеното до тук разбирам, че Договора за наем в случая е търговска сделка и се прилагат разпоредбите на ТЗ, следователно при договорна клауза, гласяща " определената наемна цена се заплаща от Наемателя на Наемодателя ежемесечно или по друг начин, удобен на страните в брой/ на ръка на Наемодателя ..." и според чл. 303а ал. 1 - срока би бил 60 дни. Ако разбирането ми е правилно и при клауза на договора за Предсрочно прекратяване - с 1 мес. писмено предизвестие от страна на Наемодателя - при забава в плащането на наемната цена, продължила повече от 1 месец. - би следвало да получа писмено предизвестие за прекратяване на договора при неплатен /не по моя вина/ наем за юли най- рано на 1ви октомври. Моля за мнение дали съм разбрала правилно нещата, защото имам залепено известие за Нотариална покана и това доста ме притесни. Отново да подчертая, че съм била коректна. Договорът изтича в края на октомври, когато така или иначе ще се изнеса - но разбиране от страна на Наемодателя няма.

Принципно правилният отговор по въпроса ви е даден от ivanov_p доколкото е даден по ваш, достатъчен по обем на изложените в него обстоятелства, преразказ.

При спор, препоръчително е да ползвате услугите на адвокат.

[creonova]

Изглежда не е лесно да се приеме, че Наемодател без разумно основание би постъпвал така, но реалността не винаги е логична. Същия апартамент съм ползлава като ФЛ 6 години със същия Наемодател, преди да сключа договор като ЮЛ.- Това обяснение е с цел да изясни, до колкото е възможно, моята добросъвестност. Още утре бих се изнесла, за да не си създавам излишни стресове - за сега,обаче, не намирам подходящ имот под наем.
Интересува ме дали разсъжденията ми са правилни от юридическа гледна точка и как ме застрашава нотариалната покана като възможни правни последици. Ще Ви бъда благодарна за ясен отговор.

[nikodim77]

Здравейте,
Вижте, creonova, Получихте два отговора от специалисти! Вашите разсъждения правилни или не, и така както ги виждам предполагат крещяща необходимост от това, да се вслушате в съветите за обръщане към адвокат или друг юрист, но вещ в областта на облигационното и търговско право. Така или иначе информацията, която сте представили е оскъдна, а от огромно значение са определени клаузи в договорът за наем, както и текста на нот. покана,
Разбираемо, в тях има лични данни, както вероятно и фирмени конфиденциални текстове... Един от юзърите побърза да изтипоса, че във Вашия случай приложим е само ЗЗД, но редица предпоставки сочат,че може да бъде разглеждан и като относителна търговска сделка (виж чл. 286 и 287 от ТЗ), но това може да се изведе от конкретни текстове в договора. Всъщност дали е по ЗЗД или е по ТЗ това е по-скоро във връзка със срокът на договора, чийто предел по ЗЗД се преодолява, ако е търговска сделка. Но, имате си клаузи за предсрочно прекратяване (виж чл. 20а от ЗЗД), връчена Ви е нот. покана, вие разсъждавате четейки закона, но явно не като специалист...
Обстоятелствата по чл. 95 -ЗЗД подлежат на доказване – неоспоримо, а и по отношение вината за забава на длъжника, ivanov_p Ви подсказа.
Мненията на ivanov_p и Melly са верни!

[ivan_lawyer]

Интересен казус - доста са нагли хазяите, подлудяват наемателите и почват едни глупости. Разбира се - не казвам да се върнат времената на бай Тошо и да се събира комисия за всеки един случай и да има един вид разглеждане на частни отношения - но - зависи от клаузите, тук кой знае каква галактика не може да се създаде - тоест да се офлянква максимално ситуацията - докато си наместите в нова квартира.

Плащането - че е в брой - нищо не значи, може да експедирате някак по пощата парите - ма не става тази работа, разузнаване за сметка - не става - откриване на сметка - доколкото знам може еднократно, има някакви правила.

[ivanov_p]

Получавате поканата, тя е предизвестие за прекратяване на договора и оставате до края на октомври. Ако наемодателят заведе дело, може да останете в имота до края на делото, около година.
Какви са вашите разсъждения не схванах особено, а и никой не се интересува от тях, а от фактите - хазяинът трябва да изложи пред съда фактите, на които основава искането си - те могат да са неплатения наем и поканата, а вие фактите, които отричат неговото право - това, че сте платили наема, а наема е добре да платите дори да сте изпуснали срока.
Другото важно във вашия случай е извън закона - времето, вашият договор реално ще изтекъл преди да получите съобщението от съда за делото, като единствено може да бъдете обременена с разноски, но тогава може и да останете в помещението още една година, като естествено, ще си дължите наемите.
Важно е, когато се изнасяте да предадете ключовете с протокол, а ако наемодателя не съдейства да ги оставите при нотариуса, изпратил съобщението, да уведомите за това наемодателя, а след това да си поискате тези разноски с дело.

[creonova]

Получих поканата в нот. кантора на 08.09, но явно ме измамиха!

Дадоха ми да подпиша разписка за получаване на поканата, която е следната

Подписаната - написах си името и датата в кач на ..., с подписа си удостоверявам, че на 08.09 ми бе връчена покана чрез нотариус ... от Наемодателя

отдолу пише следното
1. Адресът е посетен на дата : на ръка от връчителя 19.08
2. Адресът е посетен на дата : на ръка от връчителя 20.08
3. Адресът е посетен на дата : на ръка от връчителя 25.08
Залепено увудомление на дата : на ръка от връчителя 25.08

на ръка от връчителя25.08.2020 Подпис : мой
гр. София
Връчител: беше поставен подпис и на ръка написано име

Не ми дадоха оригинална разписка, а ми издадоха препис на 08.09 /същата дата/ от служебен архив

Моля кажете ми от коя дата се счита връчена поканата, защото буквално се поболях /срока за прекратяване на договора е от връчването, а съдържанието е напълно несъответстващо на договора и сега излиза , че не съм отговорила в срок от 1 седмица/

Освен това заплашва, че ще влезе в имота и ще смени ключалките, като изхвърли всичко пред блока буквално!

[jhoro]

Получих поканата в нот. кантора на 08.09, но явно ме измамиха!
Дадоха ми да подпиша разписка за получаване на поканата, която е следната:
Подписаната - написах си името и датата в кач на ..., с подписа си удостоверявам, че на 08.09 ми бе връчена покана чрез нотариус ... от Наемодателя
...
Моля кажете ми от коя дата се счита връчена поканата?

Освен това заплашва, че ще влезе в имота и ще смени ключалките, като изхвърли всичко пред блока буквално!

Здравейте!
Моето разбиране (това е само виждане - не е канон) е, че датата е 08.09.2020!
Срока на предизвестието е до 08.10.2020.

Колкото до „изхвърляне на ваша собственост (вещи)“ - там е голяма бъркотия! Наемодателя няма право да влиза в отдадения под наем имот, без съгласие на наемателя.

[lawchoice]

Получих поканата в нот. кантора на 08.09, но явно ме измамиха!

Дадоха ми да подпиша разписка за получаване на поканата, която е следната

Подписаната - написах си името и датата в кач на ..., с подписа си удостоверявам, че на 08.09 ми бе връчена покана чрез нотариус ... от Наемодателя

отдолу пише следното
1. Адресът е посетен на дата : на ръка от връчителя 19.08
2. Адресът е посетен на дата : на ръка от връчителя 20.08
3. Адресът е посетен на дата : на ръка от връчителя 25.08
Залепено увудомление на дата : на ръка от връчителя 25.08

на ръка от връчителя25.08.2020 Подпис : мой
гр. София
Връчител: беше поставен подпис и на ръка написано име

Не ми дадоха оригинална разписка, а ми издадоха препис на 08.09 /същата дата/ от служебен архив

Моля кажете ми от коя дата се счита връчена поканата, защото буквално се поболях /срока за прекратяване на договора е от връчването, а съдържанието е напълно несъответстващо на договора и сега излиза , че не съм отговорила в срок от 1 седмица/

Освен това заплашва, че ще влезе в имота и ще смени ключалките, като изхвърли всичко пред блока буквално!

По- горе в темата, няколко участници Ви посъветваха да потърсите консултация с адвокат в живия живот, защо упорствате и продължавате да разчитате на дистанционни анонимни съвети по същество от тук?

[creonova]

Оценявам и благодаря на всеки, отзовал се с добронамерено мнение в този форум за Взаимопомощ. На последния коментар си позволявам, извън обичайното за мен, да отговоря с един пример от "живия живот" - когато се счупих/ пукнах крака реших, че мненията на "обикновените" добри специалисти трябва непременно да потвърдя с мнение на изтъкнат ортопед-хирург, НО, както той сам непреставаше да обяснява - обичал да оперира и бил тооолкова добър и търсен - и реши, че ще се опита да ми дочупи крака БУКВАЛНО, за да може да ми го докаже. За щастие беше си извикал асистент - ортопед /за тежест/ и очевидно преди всичко ЧОВЕК, който го спря навреме и ме спаси/което съм сигурна, че не е останало без негатив за него самия/. Надявам се че разбирате, какво имам предвид в случая.

Благодаря за всяко чистосърдечно мнение!

[jhoro]

По повод последния пост - най вече, медицинския пример ...

- Докторе, ударих си ръката, с какво да я намажа?
- О-о-о, трябва да се отреже - казал лекарят.
Пациентът побягнал към друг лекар и му се оплакал:
- Докторе, ударих си ръката, отидох при Ваш колега, а той поиска да ми я реже.
- Как ще я реже! Ето ти едни хапчета, пий ги, тя сама ще падне - отговорил другия лекар.