Запазване действието на договор за аренда и §5 ЗСПЗЗ

[polina_np]

Колеги, моля за вашето мнение по следния казус:

Съгласно чл. 17, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието (изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.), приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването.

В конкретния случай арендаторът обработва земеделска земя по силата на договор за аренда, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписан в Служба по вписванията и Общинска служба "Земеделие". Приобретателят на имота предявява претенции, че договорът се прекратява по силата на §5 от ПЗР на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (обн. ДВ, бр. 17 от 01.03.1991г.), който гласи:

"§ 5. Договорите за аренда се запазват, когато арендуваната земя остава в собственост или ползуване на арендодателя. В противен случай договорът за аренда се прекратява с въвеждането на собственика във владение, но не по-рано от прибирането на реколтата", договорът се прекратява".

В случая следва ли да намери приложение §5 от ПЗР на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (обн. ДВ, бр. 17 от 01.03.1991г.) след като запазването на действието на договора за аренда е уреден в по-нов нормативен акт от същата степен, а именно Закон за арендата в земеделието, обн. ДВ., бр.82 от 27.09.1996г. и по-точно - чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ (изм. - ДВ, бр. 35 от 1999г.)?
Какво смятате, че е отношението между двата нормативни акта, налице ли мълчалива отмяна на текста на §5 от ПЗР на ЗСПЗЗ или същият е в сила, но следва да се тълкува систематично и във връзка с разпоредбите на §4 - 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ?

[neutralen]

Освен че е по нов, ЗАЗ е и специален по отношение на ЗСПЗЗ, поради което в случая следва да се приложат разпоредбите на ЗАЗ.
Както е известно, материалните закони пораждат действие само за в бъдеще време - за правоотношения възникнали след влизането им в сила. За да се приложи § 5 от ЗСПЗЗ, трябва арендния договор да е сключен преди приемането на ЗАЗ, щото придобитите права по един материален закон, запазват действието си, освен когато по-новия или специалния закон с изрична разпоредба не отменя по-стария/общия закон.

[neutralen]

Според мен следва да се приложат разпоредбите на ЗАЗ, освен ако арендния договор е сключен преди приемането на ЗАЗ.

[Гост.]

Освен че е по нов, ЗАЗ е и специален по отношение на ЗСПЗЗ, поради което в случая следва да се приложат разпоредбите на ЗАЗ....

Съгласна- чл. 11, ал.2 ЗНА.
Имате си аренден договор, който може да бъде прекратен само на основанията предвидени в чл. 27 и сл. ЗАЗ.

[polina_np]

Благодаря ви за отговора! И аз съм на същото мнение, просто е абсурдно това твърдение.

И още нещо, новият собственик твърди, че разпоредбата на §5 от ПЗР на ЗСПЗЗ (обн. ДВ, бр. 17 от 01.03.1991г.) е нова и с нея бил решен въпросът дали договорът остава в сила или не и че сега Общинска служба "Земеделие" в града ни прекратява договори на това основание, като арендаторът и новият собственик отиват и пред нея подписват анекс?

Разпоредбата на §5 от ПЗР на ЗСПЗЗ е от редакцията на ЗСПЗЗ от ДВ, бр. 17 от 01.03.1991г., т.е. от самото му приемане, нали?

[karanedeff]

освен ако арендния договор е сключен преди приемането на ЗАЗ

То тогава щеше да е договор за наем =>=>=>=>=>=>ЗЗД

[Гост.]

.... Общинска служба "Земеделие" в града ни прекратява договори на това основание, като арендаторът и новият собственик отиват и пред нея подписват анекс?

Прекратяване на договорната ви връзка не е в правомощията на ОС"З".
Не разбрах за какво да се сключва анекс?( пропускам факта, че няма да е спазена императивната норма на чл. 3 от ЗАЗ, ерго- бъдещето му е предопределено).

Разпоредбата на §5 от ПЗР на ЗСПЗЗ е от редакцията на ЗСПЗЗ от ДВ, бр. 17 от 01.03.1991г., т.е. от самото му приемане, нали?

да

[Гост.]

освен ако арендния договор е сключен преди приемането на ЗАЗ

То тогава щеше да е договор за наем =>=>=>=>=>=>ЗЗД

от 1996? който е нищожен.....

[karanedeff]

Не бих казал нищожен - ще се трансформира в наемен договор ако не страда от други пороци

§ 5. Договорите за аренда се запазват, когато арендуваната земя остава в собственост или ползуване на арендодателя. В противен случай договорът за аренда се прекратява с въвеждането на собственика във владение, но не по-рано от прибирането на реколтата.

При тълкуването на §5 вж §26 и касае случаите когато общината е отдала под аренда земи, които са останали след възстановяването на правата на собствениците, които общината стопанисва и управлява или е придобила след изтичането на 10-годишния срок от влизане в сила на плана за земеразделяне и одобрената карта на съществуващи и възстановими стари реални граници.
Договорите за наем и аренда за земите по ал. 1 със срок, по-дълъг от три, съответно от 4 години, се смятат за сключени без определен срок от деня на настъпване на някое от условията по чл. 19, ал. 4, т. 1 - 3. Договорите се прекратяват при условията на § 5 от преходните и заключителните разпоредби.
Първото изречение на §5 е тъпичко де - договора за аренда се запазва, ако земята остане в собственост на аренддодателя - ако арендатора и арендодателя са едно и също лице то договора се прекрява поради липсата на две насрещни страни.
Второто изречение е ясно - земите по чл. 19 ЗСПЗЗ се използват и за обезщетяване на собственици и ако земя дадена под аренда от общината бъде дадена за обезщетение то тогава ако е била отдадена под аренда от общиината този договор се прекратява по силата на закона след прибиране на реколтата.

[neutralen]

И преди приемането на ЗАЗ е имало договори за аренда, което се вижда от цитирания § 5 от ЗСПЗЗ. Всичко е ОК.

[Гост.]

Не бих казал нищожен - ще се трансформира в наемен договор ако не страда от други пороци

Да, и аз такава теза си защитавах преди години пред инстанциите- конверсия на нищожен аренден договор в наемен ( конверсия на документ с опорочена форма) , но от ВКС ми отговориха по реда на чл. 290 съвсем друго...

Предвид съществуваща задължителна практика на ВКС по чл.290 ГПК в точно противоположен смисъл този извод на въззивният съд не може да бъде споделен.

....

[karanedeff]

Общинска служба "Земеделие" в града ни прекратява договори на това основание, като арендаторът и новият собственик отиват и пред нея подписват анекс?

Това е тъпо - новия собственик, т.е. този който е обезщетен с тази земя може да се позове на прякото действие на §5 и да поиска вписване на прекратяването само на това основание, и то при условие че договора за аренда е бил вписан, т.е. сключен е след 1 октомври 1996 г.

И преди приемането на ЗАЗ е имало договори за аренда, което се вижда от цитирания § 5 от ЗСПЗЗ. Всичко е ОК.

да имаше - но по реда на ЗСПЗЗ, а не по реда на ЗАЗ - свобода на договарянето - ЗЗД не забранява да се сключват и други видове договори освен изрично уредените в него
И беше много весело, и се пишеха едни договори за аренда с клаузи взаимствани от договора за наем, също така беше още по весело дали да се пвисват или не след като не беше предвидено по него време нито в ЗС нито в ПВ, нито в ЗСПЗЗ. Ерата Лучников

[Гост.]

Не те разбирам, Каранедев, тук не става дума за обезщетяване, а директно е написано" приобретателят".

[karanedeff]

Поли за конверсията има практика в нашия форум. Случая който цитираш съм го срещал, но там договора за аренда страдаше от редица пороци.

Не те разбирам, Каранедев, тук не става дума за обезщетяване, а директно е написано" приобретателят".

Е нима този когото го обезщетяват с тази земя не е приобретател в широкия смисъл на думата - придобива, но не въз основа на правна сделка, а въз основа на административен акт.
Най често това са случаите когото е имало дела продължили доста дълго във времето..

[neutralen]

Въпросът не е за конверсията, а за това кой закон следва да бъде приложен в случая - ЗАЗ или ЗСПЗЗ ?
Вече по-горе писах, че от значение е факта кога е сключен договора за аренда - ако е сключен при действието на ЗСПЗЗ, прилага се режима на този закон. Ако е сключен след приемането на ЗАЗ, прилага се режима на ЗАЗ.
Вписването има само декларативно действие и не е условие за валидност на договора.

[polina_np]

Първо всичко ми стана ясно и тогава съвсем се обърках!

В конкретния случай става въпрос за договор за аренда, сключен 2008/2009г. между ЕТ (арендатор) и ЮЛ (арендодател). Впоследствие въпросното ЮЛ продава земеделските земи на друг ЕТ, който също е арендатор и въпросният ЕТ (приобретател) твърди, че след като земеделската земя е сменила собственика си, то договорът за аренда се прекратява и той е лицето, което има право сега да ги обработва.

Тъй като разпоредбата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ е ясна - приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан (както е в конкретния случай) и следователно разпоредбата не е в полза на новия собственик, той посочва като основание за прекратяването му въпросния §5 от ПЗР на ЗСПЗЗ (обн. ДВ, бр. 17 от 01.03.1991г.), който бил нов , от тази година, представете си . На него очевидно му е харесала частта "договорът се прекратява с въвеждането на собственика във владение, но не по-рано преди прибирането на реколтата" , за да твърди, че това е приложимият закон, а не ЗАЗ.

Относно правомощията на Общинска служба "Земеделие", разбира се, че същата няма подобно правомощие - неговата идея е сега да се отиде в Общинска служба "Земеделие" и да заявим, че прекратяваме договора на това основание, като подпишем пред самата служба анекс?

Благодаря на karanedeff, че ме насочи към §26 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ (обн. ДВ, бр. 13 от 2007г.).
Това, което разбрах е, че в крайна сметка, чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ не отменя §5 от ПЗР на ЗСПЗЗ, но последният има съвсем различно приложно поле - заварените земеделски земи, които са останали след възстановяването на правата на собствениците, които общината стопанисва и управлява или е придобила след изтичането на 10-годишния срок от влизане в сила на плана за земеразделяне и одобрената карта на съществуващи и възстановими стари реални граници, който същата е отдала под аренда, нали? В този случай е логично договорът за аренда да се прекрати с въвеждане на собственика във владение.

Тъй като §26 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ е въведен едва с изменението на закона от ДВ, бр. 13 от 2007г., какво е било приложението на §5 от ПЗР на ЗСПЗЗ преди това - предполагам, че е свързано с предходните §4 - 4л от ПЗР на ЗСПЗЗ. Например §4и от ПЗР на ЗСПЗЗ, който урежда иска за възстановяване на правото на собственост в изчерпателно изброени хипотези. Ако на лицето бъде признато правото на възстановяване на собствеността върху земеделска земя и същата е отдадена под аренда, ще се приложи §5 от ПЗР на ЗСПЗЗ?

В заключение, имам си договор за аренда, сключен 2008/2009г. в писмена форма с нотариалана заверка, вписан в Служба по вписванията непосредствено след сключването му и в Общинска служба "Земеделие", изпълнявам си задълженията по него и никой не може да ми твърди, че прехвърлянето на собствеността води до прекратяването му, нали?

[Гост.]

В конкретния случай става въпрос за договор за аренда, сключен 2008/2009г. между ЕТ (арендатор) и ЮЛ (арендодател). В последствие въпросното ЮЛ продава земеделските земи на друг ЕТ, който също е арендатор и въпросният ЕТ (приобретател) твърди, че след като земеделската земя е сменила собственика си, то договорът за аренда се прекратява и той е лицето, което има право сега да ги обработва.

Не е обезщетение, Каранедев, не е ...

В заключение, имам си договор за аренда, сключен 2008/2009г. в писмена форма с нотариалана заверка, вписан в Служба по вписванията непосредствено след сключването му и в Общинска служба "Земеделие", изпълнявам си задълженията по него и никой не може да ми твърди, че прехвърлянето на собствеността води до прекратяването му, нали?

Абсолютно. Новия собственик замества предишния в арендното правоотношение по силата на закона. Единственото задължениеу, което е изпълнено, е да уведоми арендатора, че има промяна в собствеността и по тази причина арендната цена следва да се заплаща на новия собственик.
Не се подписва нито анекс, нито пък по тази причина се прекратява арендния договор.

п.п. С Каранедев коментираме друга хипотеза, неутрален, и според мен се разбрахме, ако и порока при мен да бе само във формата.

[neutralen]

Точно така - новия "приобретател" е придобил собственост върху земята въз основа на правна сделка при заварен договор за аренда, сключен при действието на ЗАЗ, поради което липсва предвиденото в §5 от ЗСПЗЗ основание за искане незабавно прекратяване на арендния договор. Новия собственик в случая замества предишния арендодател.

[polina_np]

Безкрайно много благодаря на всеки един за отделеното време!

[karanedeff]

Точно така - новия "приобретател" е придобил собственост върху земята въз основа на правна сделка при заварен договор за аренда, сключен при действието на ЗАЗ, поради което липсва предвиденото в §5 от ЗСПЗЗ основание за искане незабавно прекратяване на арендния договор. Новия собственик в случая замества предишния арендодател.

1+

П.П. Да Поли, разбрахме се! Нали работим в такива райни
А помниш ли продажбите от ЛС на овощни градини и лозя отделно от земята - големи веселби бяхя
Дори имаше съдебни състави, които не можеха да го възприемат това - а то си е аналогично да имаш сграда в чужда земя, ама а де