Съгласие на ипотекарен кредитор

[hidden]

Ипотекарният кредитор счита ли се за лице - "носител на ограничени вещни права" върху имота по смисъла на чл. 131 ЗУТ? Изисква ли се неговото съгласие при промяна на ПУП съобразно чл. 134, ал. 2, т. 6 ЗУТ?

[magodeoz]

Ипотеката е вещно обезпечение, не вещно право. Липсва фактическата власт върху вещта.
Не, не се изисква съгласието на ипотекарния кредитор, доколкото изменението на ПУП не предизвиква промяна в същността на обезпечението.

[hidden]

Ипотеката е вещно обезпечение, не вещно право.

Това всъщност е доста спорен въпрос, има и някои съдебни решения, че ипотечното право е вещно по характер.

Не, не се изисква съгласието на ипотекарния кредитор, доколкото изменението на ПУП не предизвиква промяна в същността на обезпечението.

Там е работата, че в някои случаи влияе сериозно върху обезпечението. Например ако се променят границите на имота чрез обединяване с части от или с цели съседни имоти. Има съвсем реални такива казуси, например ипотека върху ПИ, впоследствие върху него и съседния се построява сграда, ипотечното право тежи и върху построената сграда, но само върху част от нея...което на практика означава принудителното изпълнение да се насочи срещи съответната ид. част от всеки от самостоятелните обекти в сградата, която от своя страна изправя изпълнителното производство пред изключително много трудности, както по отношение на земята, така и на сградата.

[magodeoz]

Има такива съдебни решения, зная. Не споделям обаче мотивите им. Може би занапред, с разширеното прилагане на различни по вид и характер сервитути, ще се прецизира и този въпрос.
Вярно е и това, че изменението на ПУП в някои случаи влияе върху вида на обезпечението, изцяло променяйки неговия характер. Въпросът със съгласието на ипотекарния кредитор обаче би следвало да се уреди в съответния договор за ипотека, а не с прилагане на нормата по чл. 134 (2), т. 6. Да не говорим, че добавката от 2010 г. за мен лично е доста пресилена, и единственият и смисъл в повечето случаи е да осигури по-дебела тенекия за чиновническия задник.

[hidden]

Аз пък не виждам как ипотечният договор може да забрани на собственика да строи или да извършва сделки с имота - единствената възможна последица в такъв случай евентуално би било неизпълнение на договора и настъпване на предсрочна изискуемост на кредита, което обаче едва ли толкова тревожи длъжника, ако тръгне да "вреди" на кредитора си по този начин. Няма как да учреди ипотека върху все още несъществуваща (към момента на учредяване на ипотеката върху ПИ) сграда.

[magodeoz]

Може да постави такова условие в договора за ипотека - подобна уговорка не противоречи на никой закон. На практика обаче не може да го спре. Единственото неудобство ще бъде, че длъжникът ще трябва да строи с пари в брой - едва ли някой ще кредитира строеж при такова условие.

[Melly]

Интересна хипотеза, но рядко срещана според мен, банката да приеме като обезпечение ипотека върху ПИ. Не ми се струва за разумен ход от нейна страна. Което, ако все пак е така, на практика означава приет непремерен риск по отношение на вземането й. По-просто казано - необезпечен кредит.
Колкото до първия въпрос на hidden, аз също считам, че ипотекарният кредитор не е от кръга заинтересовани лица по см. на чл.131 във вр. с чл.134, ал.1, т.6 ЗУТ при промяната на ПУП. Ипотеката не е вещно право по см. на ЗС, а особено кредиторово право на предпочитателно удовлетворяване при принудително изпълнение върху имота, обезпечаващ вземането й по договор за кредит.

[hidden]

Интересна хипотеза, но рядко срещана според мен, банката да приеме като обезпечение ипотека върху ПИ.

Всъщност на практика е доста често срещана хипотеза.
Има ли някаква съдебна практика, която сочи кои лица попадат в кръга на "носител на ограничени вещни права"?

[Melly]

Ами "ограничени вещни права" са правата по чл.56 -59 ЗС и сервитутните права.

[hidden]

Е, да де, но "ипотеката е вещно и неделимо право" (ТР № 2/1995г. на ВС и Решение № 1401 от 22.10.1999 г. по гр.д. № 702/99 г., V г.о.), така че ми е чудно дали ипотекарният кредитор е легитимиран да оспорва изменението на ПУП, не че нещо ще постигне с това.
Защото в момента според мен това създава предпоставки за злоупотреби от страна на строителните преприемачи - закупуват поземлен имот, който ипотекират, след това го застрояват, при малко повечко късмет успяват да разпродадат няколко апартамента на по-невнимателни купувачи, а един ден - банката тръгва да си търси парите, насочва изпълнението към ПИ+ид. части от сградата, така купувачите на апартаментите се оказва, че са закупили имот с тежест, а банката се оказва, че притежава обезпечение, което не може да реализира. А строителният предприемач се пече на Сейшелските острови, без да е извършил нищо незаконно...

[Melly]

Е, да де, но "ипотеката е вещно и неделимо право" (ТР № 2/1995г. на ВС и Решение № 1401 от 22.10.1999 г. по гр.д. № 702/99 г., V г.о.), така че ми е чудно дали ипотекарният кредитор е легитимиран да оспорва изменението на ПУП, не че нещо ще постигне с това.
Защото в момента според мен това създава предпоставки за злоупотреби от страна на строителните преприемачи - закупуват поземлен имот, който ипотекират, след това го застрояват, при малко повечко късмет успяват да разпродадат няколко апартамента на по-невнимателни купувачи, а един ден - банката тръгва да си търси парите, насочва изпълнението към ПИ+ид. части от сградата, така купувачите на апартаментите се оказва, че са закупили имот с тежест, а банката се оказва, че притежава обезпечение, което не може да реализира. А строителният предприемач се пече на Сейшелските острови, без да е извършил нищо незаконно...

Решение № 1401 от 22.10.1999 г. по гр.д. № 702/99 г., V г.о. ВКС дава отговор на въпроса до какъв размер от обезпечения с ипотека дълг ипотекарният кредитор се ползва с привилегията при ПП да се удовлетвори предпочитателно от цената на имота пред хирографарните кредитори на длъжника си, какъвто ще се нареди самият той за необезпечената част от вземането си. В този смисъл съдът се е произнесъл, че ипотечното право е неделимо. Колкото до това, че съдът възприема ипотечното право като вещно право, то това единствено дава насока за едното течение в юриспруденцията ни за характера му. Доктрината (проф. П. Голева), а и съдебната практика обаче познават второ течение, което не възприема ипотечното право като вещно право. Аз също застъпвам второто виждане за ипотечното право. На първо място, уредбата му е в ЗЗД, и второ - докато трае действието на вписването, ипотекарният кредитор не упражнява фактическа власт върху имота, в чиято и собственост да се намира той. Агумент за това е чл.498 ГПК, според който СИ въвежда купувача във владение на имота въз основа на влязло в сила постановление за възлагане.

Колкото до "злоупотребите" на строителните предприемачи бих казала ... ами не е луд този, който яде от баницата... и т.н.

[hidden]

На първо място, уредбата му е в ЗЗД, и второ - докато трае действието на вписването, ипотекарният кредитор не упражнява фактическа власт върху имота, в чиято и собственост да се намира той.

В ЗЗД се съдържат норми от различно естество, не само облигационноправни (напр. институтът на давността е процесуален, а не материален), третира някои тясно свързани с вещното право въпроси (напр. чл. 18); подобно на прехвърлителните сделки договорната ипотека се учредява с нотариален акт, който се вписва (формален аргумент).
Упражняването на фактическата власт не е задължителен елемент от едно вещно право (напр. при "гола собственост").

[Melly]

Упражняването на фактическата власт не е задължителен елемент от едно вещно право (напр. при "гола собственост").

Вметнах неупражняването от страна на ипотекарния Кр на фактическа власт върху вещта в контекста на елемент от абсолютното право на собственост. А учредената в полза на Кр ипотека нито прехвъря правото, нито учредява ОВПП. А знаем, 'че вещните права са numerus clausus, и ипотечното право не намира място всред тях.

[ivan_lawyer]

Ипотеката като институт е доста обширен конгломерат и като понятия и като проявления, така че е трудно да се сведе до еднозначен отговор.

Приоритет е да не се допуска влошаване на кредитора - в този смисъл е допустимо изменение на вещта. То си е дадено и в закона.

Но това са вече три изречения.

[Melly]

Пестелив, както винаги.

[hidden]

А знаем, 'че вещните права са numerus clausus, и ипотечното право не намира място всред тях.

Сервитутът също не е посочен в ЗС, а в ЗУТ, но това не значи, че не е ограничено вещно право.

[Melly]

А знаем, 'че вещните права са numerus clausus, и ипотечното право не намира място всред тях.

Сервитутът също не е посочен в ЗС, а в ЗУТ, но това не значи, че не е ограничено вещно право.

Не ми следиш мисълта, hidden. Малко по-нагоре написах това:

Ами "ограничени вещни права" са правата по чл.56 -59 ЗС и сервитутните права.

Не мисля, че сме на различно мнение относно правната природа на сервитутите.

[ivan_lawyer]

Ипотечното право трябва да се изучава последователно.

Първо се опресняват впечатленията от лекционните курсове.

След това се чете закона. Самият закон - главно ЗЗД, стъпва естествено на хронологическо развитие - примерно на стари закони и има принципи.

Най-добре е шоково да се прочете Калайджиев. Но тъй като той стъпва на Кожухаров, респективно на школата на Кожухаров, без Кожухаров не може да се мине.

Трябва да се прочете и Апостолов - защото е в основни линии актуално като мисъл, но остаряло.

Венедиков има едно заглавие - "Ипотеки, залози, привилегии", там също има ценни неща, но по отменения ЗЗД.

Всичко друго, за прочистване на мисълта е полезно - включително и Борислав Найденов, Стоян Ставру.

Хубаво е да се постъпва комплексно при сблъскването с институтите, защото се отключват все нови и нови варианти в практиката.

Адвокатът трябва да е практикант от само себе си, защото когато загърмят сроковете ...