Странен асансьор в жилищна сграда

[40veka]

Здравейте,
Няколко семейства прехвърлихме право на собственост в/у недвижимите си съседни имоти на строителна фирма срещу задължението за построяване на жилищна сграда и получаване в собственост на обекти от същата сграда

Ето извадка от нотариалният акт в който пише следното :
Фирма ХХХХХХ ООД , чрез управителя и представляващ ХХ YY ZZ се задължава да построи ...... жилищна сграда на пет етажа, без подземен етаж, като първият надземен етаж – 16 гаражни клетки, мази и стълбище с асансьор, на втория, трети, четвърти и пети етаж-апартаменти, стълбище и асансьор ...........“
Оказва се на практика че още по време на проектирането не е оставено място - шахта под нивото на 1 етаж в която да се монтират т.н. буфери на асансьора .... иначе врата имаше предвидена... Дойдоха да монтират асансьора и тази липса на шахта лъсна ... без нея няма как асансьора да спира на 1 етаж.. и зазидаха вратата на 1 етаж и зад нея на монтираха буферите ... сега си имаме сграда в която асансьора ще почва не от 1 етаж , а от 2 етаж ... ...

Искам да знам какво може да се направи при така стеклите се обстоятелства...
Строителя на практика не е изпълнил обещаното в нотариалния акт - незнам причината поради която проектанта не е заложил в плана тази проклета но важна шахта под нивото на етаж 1 ...или строителя не е проконтролирал

Асансьор доколкото знам като съоръжение със специален надзорен режим се пуска в експолатация от ДНСК може би .. В такъв вид ще бъде ли пуснат ? Сигурно да . . с усмивка ....
Какво можем да направим ние като "щастливи собственици на това уникално нефункционално съоръжение" - можем ли по съдебен ред да искаме обещетение някакво - все пак асансьора е нефункционален и цената на имотите ни се понижава от този факт ако решим да продаваме

[zelen]

...Няколко семейства прехвърлихме право на собственост в/у недвижимите си съседни имоти на строителна фирма срещу задължението за построяване на жилищна сграда и получаване в собственост на обекти от същата сграда ...
...Какво можем да направим ние като "щастливи собственици на това уникално нефункционално съоръжение" - можем ли по съдебен ред да искаме обещетение някакво - все пак асансьора е нефункционален и цената на имотите ни се понижава от този факт ако решим да продаваме

При сключване на договора пред нотариус, имахте ли ваш адвокат, който да защитава правата и интересите ви?

[julyanvonemona]

40veka . Най-простия отговор на зададеният от Вас въпрос е! Събирате се всички собственици в сградата и с нотариално заварен договор (условно приемам, че сградата е въведена в експлоатация) по реда на чл.186 (1) ЗУТ и след съответно проектиране правите ремонт на съществуващото некадърно положение.
Има обаче две направления на значително по сложно мислене по зададеният от Вас въпрос (особено ако сградата не е въведена в експлоатация) В този случай следва или:
А. Да прегледате договорните си със предприемача. От там не бива да очаквате много, защото:
1. По дефиниция договорите са направени с едностранна изгода за предприемача и задължително съдържат клопки и съзнателно отворени прозорчета от които всяка евентуална вина излита и се разсейва в общественото пространство.
2. Понеже проектанта (в общия случай) е подизпълнител на предприемача, ако вината за проиектирането е в него ще се започне едно безкрайно прехвърляне на топката и въпреки, че Вие ще държите на вината на предприемача (Вас не Ви интересува проектанта пряко) последният ще изисква от него финансовият ресурс по оправянето на положението, той няма да постъпи или ако постъпи ще е след тежко съдебно исково производство.
Б. Да хванете здраво за гушата надзорника които: а) е дал т.н. "Оценка за съответствие със съществените изисквания на закона". Съществено изискване съгласно чл.169 (2) ЗУТ "Строежите се проектират, изпълняват и поддържат в съответствие с изискванията за достъпна среда за населението, включително за хората с увреждания, определени с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството.........",ако последния не е видял проектантската грешка (ако такава има) и да несочи цялата вина в/у него, или;
б) В хода на строителството е допуснал да не се изпълнят буферите на асансьора (ако проекта е предвидил такъв). Забележка:
Постигане на резултат по буква Б а) и б ) е дълго и много трудно исково съдебно производство. Ще Ви трябва процесуален защитник (адвокат) и то много печен и в час! Да не се забравя обаче, че и надзорника при определени условия има възможност да прехвърли вината в/у одобряващата инстанция (главния архитикт, а от ткук следват допълнителни усложнения!
Може обаче ние всички да мислим защо нашата Татовина допусна законодателство, където вината да се размива по такъв ефикасен начин

[magodeoz]

Доколкото разбирам, сградата все още не е въведена в експлоатация. Най-вероятно в проекта е нарисувано, че асансьорът има врата и на първия етаж. При това положение е редно да откажете подписване на акт 15, а предприемачът да взима няколко циганина с едно канго, и да направи необходимата дупка за тези буфери - преди приемането на сградата! Пътища много, както се казва. В това число и жалба срещу действията / бездействията на надзорниците!

[bgarch]

Трудно е да дадем еднозначен отговор на въпроса, какви права има в случая 40veka. Има ли сградата асансьор- има, ама почвал от втория етаж- така е решил предприемача. Не знаем, дали одобреният проект е неразделна част от договора между тях. Иначе доста трудно 40veka ще докаже, че с договора за построяване на сградата предприемачът е бил задължен да осигури асансьора до първия етаж, колкото и глупаво да изглежда обратното.
Иначе извън контекста на конкретния случай отново стигаме до размиването на отговорностите в строителния процес. Имаме проектант, паралелно с него консултант, после предприемач, който пък едновременно с това е и строител, и проектант, и консултант (той е наел тези лица). По всичко личи, че проектанта е бил напълно неопитен и начинаещ. Архитект, който не знае какво представлява разреза на една асансьорна шахта, явно току що е напуснал студентската скамейка, а защо не пък да е още студент. Предприемачът го е избрал по формулата- много евтин проектантски хонорар. За ролята на "консултанта" просто не ми се говори, той е избран на принципа- наш човек, който не създава проблеми и не пречи. В общия случай е паралелна фирма, собственост на същия предприемач. Главният архитект по действащия сега ЗУТ няма такива правомощия- да проверява техническите параметри на сградата, това е вменено на т.нар. "консултант".
Ако в случая предприемачът не беше и проектант, и консултант, и строител, решението щеше да е просто- разбиването на фундаментната плоча за направа на асансьорна шахта щеше да се изпълни за сметка на проектанта и консултанта, съответно платено от техните застрахователи. И разходите само за тази дейност щяха да надхвърлят икономията, направена при избора на "евтиния" проектант- студент. Ама сега как да стане това, като предприемачът е едновременно и проектант, и консултант, и строител.

[anserk]

При това положение е редно да откажете подписване на акт 15, а предприемачът да взима няколко циганина с едно канго, и да направи необходимата дупка за тези буфери - преди приемането на сградата! Пътища много, както се казва. В това число и жалба срещу действията / бездействията на надзорниците!

Ейййй, пак тръгнахте на кръстоносен поход
Адвокат на никой няма да ставам. На който му трябва да си наеме!
1. Асансьорната шахта е съществен елемент от конструкцията и ако е с фундаментна плоча(не знам-предполагам), отвора в констр.проект е пропуснат.На обекта се гледат тези планове в кофража и армировката. Сега да се разбива - трябва да се види фундирането и ако е ставало - щели са да го направят.
2. Ако трябва и в ПД да се пише броя на спирките на асансьора - не знам вече на къде отиваме И да откаже да подпише акт 15 - няма да има резултат. Ще скочат тия от първия до четвъртия етаж - по закон на тях не им се полага (само ако искат).Така че добре, че първата спирка е от 2-рия етаж, а не от 4-тия
3. Ако няма още акт 15 и има НА груб строеж, да поиска промяна на РС по чл.154 ал.5, на основание чл.154 ал.2 т.7 (обща уредба)- поне да им влезе в употреба за исково производство за $.
4. Асансьора ще бъде приет(или е приет) в съотв. със Сертификат за краен контрол No... на фирма "....", рег.No..., Лиценз No...от ДАМТН.
Какво ли още ни очаква

[julyanvonemona]

Ейййй, пак тръгнахте на кръстоносен поход.......

anserk! На кръстоносните походи от всякакъв се дължи цивилизацията на която се радваш и ти. Дано успееш да разбереш какво искам да ти кажа!

Ама сега как да стане това, като предприемачът е едновременно и проектант, и консултант, и строител.

bgarch! Като му създадеш бръз и ефективен законно утвърден метод за събиране на всичките отговорности от него. Това, е обичайна практика в повечето напреднали държави от ЕС и Северна Америка!

[bgarch]

...отвора в констр.проект е пропуснат.На обекта се гледат тези планове в кофража и армировката...

На обекта се гледат ВСИЧКИ проекти и планове. Ако във вашия "вилает" гледате само плановете на кофража и армировката, толкова по- зле за "вилаета" ви...
В конкретния случай най- вероятно пропуска е в архитектурния проект, в такъв случай няма как инженера- конструктор да нанесе асансьорна шахта и съответно да остави отвор във фундаментната плоча, ако това не е предвидено в архитектурния проект.

[anserk]

bgarch, защо ми се струва, че в подписа ти повече ще ти тича наргиле, таман ще си представяш как е във строителния вилает

[magodeoz]

Ако в случая предприемачът не беше и проектант, и консултант, и строител, решението щеше да е просто- разбиването на фундаментната плоча за направа на асансьорна шахта щеше да се изпълни за сметка на проектанта и консултанта, съответно платено от техните застрахователи. И разходите само за тази дейност щяха да надхвърлят икономията, направена при избора на "евтиния" проектант- студент. Ама сега как да стане това, като предприемачът е едновременно и проектант, и консултант, и строител.

И защо да не може да стане? Ясно е, че предприемачът няма да тръгне да съди сам себе си (или свързаните лица, за които говорите), но нали собствениците на земята имат качеството на възложители? Те са също толкова работодатели на проектанта и надзорника, колкото и предприемачът.

[bgarch]

... но нали собствениците на земята имат качеството на възложители? ....

Май по този договор нямат такива права!

Няколко семейства прехвърлихме право на собственост в/у недвижимите си съседни имоти на строителна фирма срещу задължението за построяване на жилищна сграда и получаване в собственост на обекти от същата сграда

Значи възложителят по смисъла на ЗУТ вече не са въпросните собственици, а строителната фирма!

[magodeoz]

Дори да са прехвърлили изцяло правото на собственост върху земята (нещо, в което се съмнявам), то са запазили за себе си правото на строеж за отстъпените като обезщетение обекти. В такъв случай пак са възложители - в качеството си на носители на ограничени вещни права в имота.

[anserk]

Същите права като на собствениците има и 4Oveka с НА за груб строеж и ОПС. Може да подведе под отговорност който си избере, стига да уцели точния участник ( с всичките едва ли ще сполучи), с точните договори и отговорности, та даже след УВЕ (предполагам) или РП
По веригата на ИП е имало някакъв пробив, но от кой участник или институция, кога е открит и къде точно - проверка на всички издадени книжа и документи и едва тогава генерални изводи

[bgarch]

Дори да са прехвърлили изцяло правото на собствеността върху земята (нещо, в което се съмнявам), то са запазили за себе си правото на строеж за отстъпените като обезщетение обекти. В такъв случай пак са възложители - в качеството си на носители на ограничени вещни права в имота.

Не познавам такава практика, обикновено се продава изцяло собствеността въру имота или се отстъпва право на строеж, като в замяна се получават готови жилища. В такъв случай бившите собственици се превръщат в купувачи, без никакви права в инвестиционния процес. Считам, че случаят е точно такъв.
Точно затова в предишна тема казах, че такъв договор трябва да се оформя не като предварителен договор за покупко- продажба (защото предмета на покупко- продажбата не съществува), а да се оформя като инвестиционен договор, в който бившите собственици да имат права в инвестиционния процес. Най- малкото те инвестират строителството, дори и само със собствеността си, която са продали.

[magodeoz]

Или се учредява право на строеж срещу обезщетение (т. е. задължение за обезщетение с обекти в сградата - предмет на учреденото право на строеж), или се прехвърля собственост (изцяло или отчасти) срещу същото задължение. И в двата случая обаче учредителите (прехвърлителите) запазват за себе си правото на строеж върху обектите - предмет на обезщетението - извън собствеността върху земята. Второто е по-скоро изключение, а не правило. Така, бидейки носители на ограничени вищни права в имота, учредителите (прехвърлителите) запазват качеството си на възложители по смисъла на чл. 161 (1) от ЗУТ (май се повтарям), а оттам и правата си в инвестиционния процес - същите, каквито има предприемачът (май пак се повтарям).

[anserk]

Явно днес дежурството е мое
Колега bgarch, и сега собствениците и всички там имат права в инвестиционния процес, стига да си ги упражняват, без значение дали са с ОПС или на УПИ-то. Още в проектирането те имат право да се бъркат, независимо че проектантите са посочени от предприемача. Кой плаща на проектантите - собствениците (да, бе) или предприемача (кеш ....!!!)! Има обекти, където собствениците посочват архитекта и предприемача го наема. От момента на продаване на груб строеж, всичките купувачи се явяват възложители по смисъла на ЗУТ и могат да предявят претенциите си към проектанти и надзор А има и договори за надзор със собствениците на УПИ-то с последващи анекси относно предприемача и даже с банките-кредитори! Не знам в кой инвестиционен процес плувате, но водите колкото и да са мътни, все по-малко риба се хваща

[julyanvonemona]

magodeoz!Собственика може да сключи договора си с изпълнителя като му прехвърли целия имот срещу бъдещо обезщетение. За периода на изпълнението на договора собственика може и да остане както без имота си така и без ограничени вещни права върху него. Лично аз дадох такъв съвет на мой клиент, защото предприемачът искаше да действа сам като собственик- по му било удобно. Офертата беше много изгодна за нас и поради неотстъпчивостта на предприемача поискахме в залог акции от един американски пенсионен фонд, с автоматична клауза за придобиваането им за които знаехме че предприемача ги притежава Той се съгласи и слава богу клиентът ми се радва на два прекрасни и отлично изпълнени апартамента с непосредствен поглед към Витоша, а предприемача си запази акциите. Тук трябва да отдадем дължимото на съответния адвокат, който изпипа сигурността на договора при това и за двете страни, но идеята за залога и автоматичната клауза беше моя. "Хвали ме усто че циганката умре!". Най интересно е че това стана малко след Жан-Виденовото управление, когато паднаха ограниченията на Закона за Валутните ценностти. Самият предприемач беше придобил тези акции в нарушение на същия закон, но кой ти гледа! Нали няма обратна сила!

[magodeoz]

julyanvonemona, един собственик може и да подари имота си на предприемача, ако иска. Но това ще бъде частен случай, а не норма, и изключение, а не правило. Адмирирам уменията Ви на инвестиционен посредник, но в случая става въпрос за нещо съвсем друго - прехвърляне на собственост при запазване на ограничени вещни права, което колегата Ви явно не разбира. Не му е и работа.

[julyanvonemona]

magodeoz! Наистина ми отворихте очите, че съм "инвестиционен посредник". На клиента бях препоръчан, кото "голяма отвертка по тия въпроси", а аз просто мислех как да постъпя.

[bgarch]

...И в двата случая обаче учредителите (прехвърлителите) запазват за себе си правото на строеж върху обектите - предмет на обезщетението - извън собствеността върху земята. ....Така, бидейки носители на ограничени вищни права в имота, учредителите (прехвърлителите) запазват качеството си на възложители по смисъла на чл. 161 (1) от ЗУТ (май се повтарям), а оттам и правата си в инвестиционния процес - същите, каквито има предприемачът (май пак се повтарям).

Всичко това не е невъзможно да стане, но аз не познавам предприемач, който да се е съгласил да строи при тези условия- той самият да бъде едно от многото лица, представляващи възложителя. Това на практика означава, че всяко от тези лица, имащо правата на "възложител" на всеки етап може да блокира строителния процес за неопределено време. Преди години имаше Закон за жилищностроителните кооперации, където се казваше как се вземат решения от такова множество лица и въобще как се процедираше, и въпреки това познаваме много блокирани с години жилищностроителни кооперации. А сега, без такъв регламент, да разчиташ, че всяко решение, което се налага да взема "възложителя" зависи от едно такова множество. Ако пък тези лица упълномощят предприемача да ги представлява сам пред всички органи на властта (да не забравяме, че такова пълномощно във всеки момент може да се оттегли), както и при оформяне на актовете в строителството, то тогава те на практика губят правата си на възложител.