мога ли да продължа да заемам длъжността Управител в ЕС

[trando58]

Здравейте! Необходима ми е адекватна помощ от юристи!
Проблемът е следният - Избран съм за домоуправител от 2000г.в ЕС по ПУРНЕС
където и досега поради една или друга прична нямам алтернатива,понеже през годините,съумях да обединя хората в блока,да направя така,че стара кооперация от 60-год. да изглежда добре и ЕС да има и макар и не големи доходи от наем,достатъчни за нуждите на ЕС.Собствениците,без 1-2(по субективни причини)държат аз да съм домоуправител.Проблемът е там,че аз не съм собственик на имот в ЕС,такава е майка ми с която живея в момента. В ЕС живея от 50г. от момента на построяването и.Всички съсобственици ме припознават като собственик,имам пълномощно от майка си,да я представлявам на ОС в ЕС и да вземам решения от нейно име,но по новото недоносче ЗУЕС ми казаха,че не мога да бъда Управител! Чел съм многократно законът,в него,за разлика от ПУРНЕС вече се говори само за "собственици" и "обитатели на друго правно основание".Само на едно място се споменава за собственици,тяхното домочадие и обитатели.Така и в законът не се разбира,аз като наследник и живущ с майка си,обитател ли съм или как?Питам и защото,в момента се води дело с/у един от собствениците и той в съда оспорва това,че аз съм легитимен,макар,че решението за делото е взето от ОС и аз съм надлежно упълномощен от него,да заведа това дело.
Моля за сериозни и компетентни отговори по моята молба.Може ли един закон да пренебрегне,желанието на над 40 души и да даде възможност на един човек да си измие ръцете по този начин.Мога ли да продължа да изпълнявам длъжността домоуправител,след новият ми избор от миналата година по новият ЗУЕС и вписване на ЕС по закона в регистъра? Възможно ли е въобще един закон да носи повече вреда на едно мнозинство,отколкото добрини?

П.П. Само за сравнение: В една ЕС живеят собственици над 80г. вече в деменция и с камара заболявания и тяхните синове и дъщери,членове на семействата им,не могат да станат домоуправители? Абсурд някакъв.

[kontrol]

Вие не сте собственик. (Освен ако напр. имотът е бил съпружеска имуществена общност и след смъртта на баща Ви не сте наследили част от него.)

Вие не сте и обитател, погледнато стриктно според тъпата дефиниция на ЗУЕС. Родството е правно основание, но не такова, което дава право на пребиваване в апартамент, особено при Вашата възраст. (За нуждите на събиране на вноски обаче обитател трябва да се тълкува широко.)

Така или иначе ЗУЕС не допуска обитатели да бъдат членове на управлението на ЕС - чл. 19 ал. V.
При това положение имате два варианта:
- избира се за управител майка Ви, а Вие фактически изпълнявате задълженията й (тя само подписва);
- избира се за управител някой, който въз основа на решението сключва с Вас договор за управление по чл. 11 ал. І т. 11 ЗУЕС; в този случай може да се избегне преизбирането на всеки до 2 години;
- майка Ви да Ви прехвърли част от апартамента, което упражнение не си заслужава и поради това не го броиме.

Вписването на ЕтС в регистъра не санира решението на ОС, но изтичането на срока за обжалването му поначало -- да. Стига съдът да не реши, че то е напълно нищожно.

Наистина, собствениците могат да се представляват процесуално от упълномощено от тях лице, при което се избягват ограниченията по чл. 32 ГПК - чл. 41 ЗУЕС; срв. чл. 47 ЗУЕС. Но искове/ заявления за заповеди за изпълнение на решения на ОС може да се предявяват само от управителя - чл. 38 ал. ІІ ЗУЕС.

[todorst]

По новия ЗУЕС се допуска избор не на Упр.съвет , а само на УПРАВИТЕЛ.
Какви са изискванията за тази длъжност : българско гражданство,липса на двойно такова, възраст, благонадежност, имотно състояние и какво още.....
Може ли да се избере външно лице за управител, напр. изпъл.директор, което е равно на управител може да е лице извън акционерите, собствениците.

[trando58]

До kontrol
Благодаря Ви за изчерпателният отговор.За жалост,аз също достигнах до същите изводи за които Вие правите коментар в първата част от въпроса ми.Навярно ще се отиде към вторият вариант който предлагате.
Колкото за долната част от коментарът Ви,искам да разширя малко въпросът си,като се надявам да ми отговорите.
Делото за което споменавам се води с/у един от собствениците в ЕС но не е по ЗУЕС и не разглежда нарушение на собственикът по този закон. В случая ответникът е фирма ООД с която ЕС е сключило договор за наем на собствен обект. Подписаният договор е перфектен и е подписан от мен в качеството ми на легитимен Управител през 2008г. (т.е.преди ЗУЕС) Същият договор е прекратен от ЕС през м.юли 2009г. на основание клауза от договора,която е правно издържана и спор по това няма. Съществува протокол от ОС на ЕС от 01.07.09г. (на събранието е присъствал и ответникът в качеството си на собственик в ЕС) на което собствениците като наемодатели дават срок на наемателят до 05.07.09г. да освободи обекта. Същият извършва самоуправство и не напуска. С пълномощно от 05.07.09г. собствениците в ЕС ме упълномощават да предприема всички мерки "юридически,правни...и.т.н....като исползвам за целта средства от общата каса за да преустановя самоуправството на наемателят" Следват устни разговори с наемателя,последвани от нотариална покана и в крайна сметка протокол,подписан от двама свидетели в деня на освобождаването на наеманият обект. Просроченото време е един месец и 7 дни. За същото това време е заведен граждански иск за обезщетение съобразно подписаният м/у двете страни договор. Тъкмо на първото заседание по това дело,ответникът оспорва моята легитимност като Управител и желае искът да бъде обявен за нищожен.
Въпросът ми е: Възможно ли е,дори съдът да приеме моята нелигитимност(макар,че аз възразих,че това касае друг закон и друг ред) ,да приеме,че искът е от наемодателят т.е. собствениците в ЕС,а аз съм упълномощен да придвижа решението.Може ли в този случай да се визира чл.41 от ЗУЕС или да се позова на друг закон. Имайки се в предвид,че вината на ответникът е неоспорима,може ли съдията да отхвърли искът който е в смисълът на ЗЗД ,а не по ЗУЕС?
Благодаря предварително!

[kontrol]

По новия ЗУЕС се допуска избор не на Упр.съвет , а само на УПРАВИТЕЛ.
Какви са изискванията за тази длъжност : българско гражданство,липса на двойно такова, възраст, благонадежност, имотно състояние и какво още.....
Може ли да се избере външно лице за управител, напр. изпъл.директор, което е равно на управител може да е лице извън акционерите, собствениците.

Така беше и по ПУРНЕС. Единственото изискване е по чл. 19 ЗУЕС (съответно – текстът за сдружение) – да е собственик. Наред с него, по решение на общото събрание, може да се сключи договор с трето/външно лице – посоченият вече чл. 11 ал. І т. 11.

@ trando58

Честно казано нямам представа не само какво би решил съдът, а и какво би трябвало да реши.
1. Предявяването на иск от лице, което няма представителна власт, е ненадлежно упражняване на правото – липса на абсолютна процесуална предпоставка, което води до недопустимост на иска. Затова съдът следи и сам (служебно) и при констатиране, в случай че действията не бъдат потвърдени от ищеца в допълнително даден срок - чл. 101 ГПК, би следвало да прекрати делото (не точно да отхвърли иска, нито да го обяви за нищожен). Това не препятства последващото му предявяване (и дори спечелване) от овластено за целта лице.
(Интересно, между другото, как съдът ще уведоми ЕтС, ако не признава управителя, а да кажем няма достъп до Книгата на собствениците или тя е непълна.)
2. Поначало ЕС не е юридическо лице, не е правосубектна (според мен: е частично), но има органи, чрез които се представлява. Единственият, който може да изразява волята й навън, вкл. да предявява искове, е управителят – 23 ал. І т. 5 ЗУЕС, чл. 47 ЗС. Другите собственици могат само да се присъединяват. Нарочно упълномощаване поначало не е необходимо.
3. Решението, с което сте избран за управител, може би е в известен смисъл преюдициален (обуславащ) в ъпрос за процесуалната Ви легитимация. Производството за отмяна на решението на общото събрание е особено, с преклузивен срок, поради което инцидентен или насрещен иск (211, 212 ГПК) не би трябвало да бъде допуснат. Съдът би трябвало да може да се произнесе инцидентно само по валидността, не и по законосъобразността на решението, щом ищецът е могъл да обжалва – ако привлечем аргумент от чл. 17 ГПК.
4. Тогава дали решението е нищожно или „унищожаемо”? Според мен второто, защото макар да са нарушени предпоставки от закона, поначало такова решение е от компетентност на ОС и нарушението не е така тежко, решението е изпълняемо. (Да се приеме нищожност при всяко противоречие със закона би обезсмислило предвиждането на срок за обжалване, предвид че обжалването е само за законосъобразност.)
Освен това има няколко дреболии, леко накланящи кантара във Ваша полза:
5. Законът не е забранил expressis verbis управител да е несобственик. Изисквания са предявени само към членовете на колективен изпълнителен орган. Че се прилагат и за едноличен се извежда само чрез тълкуване на чл. 19 и 20.
6. Законът допуска ЕтС да се представлява и от друго упълномощено лице. „Собствениците” е използвано не като обозначение на всички, което при водене на дело срещу 1 от тях не е възможно, а като означение на формата на управление – упълномощаването е от ОС, както и по чл. 47 ЗС. (Лично според мен обаче този член е приложим само по искове за отмяна – намира се между чл. 40 и 42. В останалите случаи би било допустимо упълномощаване само от всички собственици.)
7. Самото решение на ОС по казуса с наемателя (ООД-то, която фирма изглежда е собственик на самостоятелен обект) обаче изглежда редовно. То обаче, с оглед написаното от Вас, касае само освобождаването на помещението, не и иск за обезщетение. Такъв иск можете да водите на общо основание. Между другото, описаното от Вас не съставлява самоуправство. Между другото,
8. Има вероятност да сте легитимен управител – ако сте избран преди 1. май 2009 г., не повече от година преди 1. май 2009 г. е имало общо събрание, мандатът Ви е не по-дълъг от 2 години и не е изтекъл. В този случай решението би било законосъобразно, а ЗУЕС не предвижда предсрочно прекратяване на управителски мандати (§ 2).

В заключение: щом играта е загрубяла, обсъдете още веднъж стратегиите с адвоката си. Ще видим какво ще кажат и колегите от форума. Успех за делото и да споделите изхода му.

[Sir_Humphrey]

Може би проблемът ще бъде решен законодателно. Кога? Може би през есенната сесия.

http://mrrb.government.bg/index.php?lan ... e=8&id=411

Проект!
ЗАКОН
за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост


§11. В чл. 19 се правят следните изменения и допълнения:
1. Създава се нова ал. 8
«(8) По решение на общото събрание, взето с мнозинството по чл. 17, ал. 2, т. 3 правомощията или част от тях на Управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически и юридически лица, които не са собственици.”
2. Създава се ал. 9:
,,(9) За членове на управителния съвет могат да бъдат избирани и писмено упълномощени от собственик/собственици пълнолетни членове на техните домакинства или други лица, които са в роднинска връзка със собственик/собственици, живеят в сградата и са вписани в книгата на собствениците.”

Друг вариант, който би се оказал стратегически далновиден (не само за целите на управлението на ЕС) е майка Ви да Ви дари жилището със запазено пожизнено право на ползване. Ще дължите само нотариални такси. Местният данък при прехвърляне между роднини по права линия е със ставка 0%.

[kontrol]

Тази предлагана ал. 8 е странна:
- първо, ако се предлага увеличаване на мнозинството, то е добре това да си бъде уредено в чл. 17. Освен ако идеята е да бъде увеличено мнозинство при спадащ кворум (който чл. 17 ал. ІV изключва за чл. 17 ал. ІІ) - отново е по-добре да бъде изрично указано.
- второ, при наличие на чл. 11 ал. І т. 11 текстът е поначало излишен, а ако не бъдат съгласувани - лошо (но не както се предлага - управлението е дейност и на Общото събрание!!!!)
- трето, ако може да се възложат всички дейности (което досега не можеше), тогава защо ще се избира Управител;
- четвърто, сега възлагането става по решение на ОС, но то няма действие навън, а управителят представлява, следователно той трябва да сключи договор; изрично правило в тази насока има в чл. 34 ал. ІІ т. 4 (за сдружението); новата алинея не оказва как се извъшрва това възлагане, длъжно ли е външното лице да го приеме и тн.

В проектираната ал. 9 интересно дали точно за пълномощно става дума.

толкова объркани неща има ... "и се връчва на собствениците срещу поискване"... Боже мой ... кой ще ни помогне ... дано съгласувателната процедура

Усетили са се, че при досегашните разпоредби за глобите, никой нямаше да може да бъде наказан за несвиканите ОС. Но като гледам, ще могат да те направят зорлем управител (ако сглупиш да издадеш кой е собственик и дали обитава) и същевременно да те глобят за това, че не са се явили 33 % от собствениците. (Разбира се, опасността от колективна отговорност се избягва заради личното противоправно бездействие и вината като елементи на фактическия състав, който няма да бъде налице, ако лицето е предприело мерки или се е явило за ОС.)

[trando58]

Разбира се,това което е дал като линк уважаемият Sir_Humphrey и което може да се прочете там,е много обнадеждаващо,защото решава наистина много проблеми създадени от ЗУЕС,но искам да попитам изложителят: КОГА И КЪДЕ Е ПУБЛИКУВАН този ЗАКОНОпроект,защото аз такъв не успях да намеря.Този който вие посочвате е:
Проект!
ЗАКОН
за изменение и допълнение на Закона за управление на етажната собственост
(Обн., ДВ, бр. 6 от 23.01.2009 г., в сила от 1.05.2009 г.)

От датата на публикуването се вижда,че това е проект за основният закон,влизащ в действие от 01.05,09г. но допълненията са от ЯНУАРИ 2009г. Значи ли това ,че след като имаме един приет закон(ЗУЕС) и тези изменения не са попаднали там,значи просто са отхвърлени и не са влезли като целесъобразни?По този начин с вашият пост може да объркате и да бламирате хиляди хора! Разбира се ако Вие на основание посочвате нещо наистина ново касаещо даденият закон,съм готов да се извиня за невежеството си и да Ви поканя във Варна на печен калкан с бяло вино.
Очаквам отговор.Предполагам,че си имате репутация в този форум,сега е момента да я затвърдите!

[toni_sf]

незнам дали знаете ,но вече има ново нещо вече не са необходими 67% а 50%+1 , и ако този господин е успял да сьбере кворума за да бьде избран за домоуправител и има заверен протокол от общото сьбрание при нотариус ,другите са дльжни да се сьобразят с решението на това общо сьбрание, а си има посочено по закона че при липса на кворум сьбранието се отлага с един час и вече присьстващите приемат реда на сьбранието избора и всички техни решения са легитимни

[trando58]

До tony_sf
Елемтарно Уотсън! Но първо прочетете всички постове,за да разберете за какво иде реч в тази тема.Кви нотариуси?Кви 5 лева

[kontrol]

Не искам да изяждам хляба, пардон рибата на сър Хъмфри, която той си заслужи поради незаслужено обвинение в бламиране на хиляди . Всъщност, предполагам, че то се дължи на недоглеждане, а недоглеждането - на силно желание да е истина.

Използваното от сър Хъмфри бъдеще време ("ще бъде решен") и текстът "Проект! Закон за изменение и допълнение" би трябвало да подсказват, че дадената от него връзка (ето къде е публикувано - на сайта на строителното министерство) е към ПРОЕКТОзакон (= законоПРОЕКТ), изготвен, мисля, този месец и за който сър Хъмрфи прогнозира, че ще бъде приет от НС на есенната сесия. (Което според мен е твърде оптимистичен срок, предвид че трябва да мине и през МС.)
(Дадената в скоби дата на обнародване се отнася за закона, който се предлага да бъде изменен, и всъщност е индикация, че писанието е създадено след това.)

Т.е. ново е, но не е влязло в сила. (А и дано не влезе в този вид.)

[trando58]

До control
Веднага поднасям извиненията си на сър Хъмфри и на вас Още вчера късно вечерта,след ровичкане в нета разбрах за какво става дума,но беше вече късно да пиша тук. Лично мене ме обърка един друг проектозакон от 12.12.2009 внесен за разглеждане НС от ПГ на АТАКА и приет на 11.02.2010г. обнародван в бр.15на ДВ.
Този проект за закон,аз не съм го чел,прочетох вече публикуваният закон за допълнение към ЗУЕС,където има само 2-3 поправки,касаещи най-вече регистрацията на ЕС и малки промени в начина на гласуване на ОС на ЕС и като всеки лаик си помислих.че просто всички други предложения за изменения са отхвърлени.От което разбира се ми увисна направо носът.След кратък размисъл обаче,стигнах до извода,че нещо не е както трябва и не може чак толкова"матреал" да е окастрен.И както Ви казах,като хрътка заровичках из нета и в един сайт за строителство намерих най-накрая истината.
Точно както казвате и Вие вносител на проекта е Министерството на регионалното развитие и благоустройството и е от30.06.2010г. същият понастоящем е изпратен и в други министерства за съгласуване,кога ще влезе в парламента,божа работа.Аз лично не виждам да стане преди година.
Иначе поправките които се предлагат към 80% са необходими и навременни.
Е има има и както винаги и противоречия,но нека да остане и за следващият път
Това което съм обещал си остава в сила.За Вас и сър Хъмфри винаги ще се намери рибка и бяло винце.Аз съм от гостоприемните византийци.
На trando58@abv.bg тел.за връзка.

[Sir_Humphrey]

Ако не се лъжа, срокът за съгласуване м/у заинтересованите администрации по чл. 32 от УПМСНА си е както преди - 7 календарни дни. Следва отразяването на получените забележки, след това е приемане от МС. Тия неща могат да станат доста бързо - 2, макс. 3 седмици. След внасянето в НС вече и Господ не може да каже кога ще мине две четения. Този законопроект ми се струва като да не е от най-спорните и би могъл да мине без много прения. Затова и споменах, че може би ще бъде гласуван през следващата сесия, след ваканцията.

[trando58]

До сър Хъмфри.
Танкс! От вашите уста в божиите уши.Дано да се получи до началото на м.ноември,когато ми е делото,че да мога да го осъдя този калпазанин.

[toni_sf]

trando58 от колко време се говори за наемаме на вьншен домоуправител или фирма занимаваща се с такава дейност тогава всички плащат и са много по малко скандалите между сьседите

[georgiev_sfbg]

Мога ли да продължа да изпълнявам длъжността домоуправител,след новият ми избор от миналата година по новият ЗУЕС и вписване на ЕС по закона в регистъра?

НЕ! В Органите на управление на ЕС, могат да участват само собственици!
...Без пълномощно от майка си (която е собственик), нямате право дори да гласувате - при вземането на решения на провежданите Общи събрания! Вие сте обитател, а като такъв - имате право, само на съвещателен глас (което на практика е = "кръгла" 0 )!

Възможно ли е въобще един закон да носи повече вреда на едно мнозинство,отколкото добрини?

...На кое "мнозинство"??!

П.П. Съгл. ЗУЕС, няма длъжност "домоуправител"! Може да има или Управител на ЕС, или Председател на Управителния съвет на ЕС!

[toni_sf]

тук бях решил да кажа и нещо друго но ще се въздържа и само едно ще спомена докога неизявени някъде си бивши тотарилисти все гледат да се набутат да са все някой запомнете времето е динамично и всеки ден все има нови промени а и малко нещо се сещам за по младите понеже знам ,че не им се занимава с важни неща и взимат решения е тоя е пенсионер какво да прави по цял ден я да стане домоуправител и наистина запомнете вече по закона ЗУЕС има Управител или Председател на управителен съвет и в кръга на шегата в една друга тема бях цитирал ,най добре е в един вход да има без да засягам никого ,адвокат, полицай ,електротехник, зидаро- мазач ,шпакловчик, бояджия, градинар, счетоводител и един циганин за обща работа тогава този вход няма да има проблеми

[chupacabra]

Здравейте.Прочетох обстойно тази тема,защото ме касае.И аз не съм собственик.В апартамента,в който живея собственик се води майка ми,като ползващ баба ми,а реално живея аз с жена ми и децата Само,че на общото събрание малко ме поизбраха за управител ...Та доколкото разбрах въпросния текст,който ми забранява да съм такъв е този:
"(5) Членове на управителния съвет могат да бъдат само собственици, които не са в роднинска връзка помежду си по права линия или по съребрена линия до втора степен."
И тука ми възникна въпроса какво ще правят тези,които не са го знаели и вече са регистрирали в общината управителен съвет,където даже и тримата(касиер,контрольор и управител) не са собственици?Защото и двата съседни на нашия входове са направили точно това
И друг въпрос:Тези които избират някаква фирма за "професионален домоуправител" не погазват ли тогава този закон?
Явно закъснението ни в случая е на добро и трябва веднага да сменим нашия управителен съвет.
Моля някой да ми каже дали правилно съм се ориентирал в обстановката

[toni_sf]

до-chupacabra То ясно си го пише в закона, Вие вече малко сте го нарушили.Относно въпроса Ви дали не е погазен закона за избиране на фирма за професионален домоуправител Ви отговарям не ,не е погазен .В закона ЗУЕС си пише какви са правомощията на Управителя на ЕС и на ОС. Чл 34 т4 възлага с договор дейности по поддържането на общите части на външни за етажната собственост лица, когато е прието решение на общото събрание за това.

[trando58]

До chupakabra
Като човекът който е отворил тази тема,трябва да Ви уверя,че съм преровил всичко касаещо този проблем.Де юре не можете да заемате тази длъжност.Това касае най-вече това,че в определени случаи когато е необходимо Управителят в ЕС (или председателят на УС) да поставя подписа си по официални документи,при един възникнал спор в ЕС решенията на ОС може да бъдат атакувани в съда и да бъдат обявени за нищожни.
Няма да коментирам законодателят,който от 2006г. до 2009г.приема този закон(ЗУЕС) и накрая в бързината си роди едно наистина смешно недоносче,в голямата си част далече от практиката и истината,което създаде повече проблеми от ПУРНЕС.
Във Вашият случай,Вие трябва да решите какво искате. Ако лично нямате желание да изпълнявате тази длъжност и гледате да се отървете,сега е момента.Свиквате ОС и разяснявате проблема и избирате нова Управа.Непременно отивате в кметството и съобщавате за настъпилите промени.Друг е въпроса,ако работата ви е по сърце.В този случай,оставете нещата както са.Изчакайте още не повече от 2-3 месеца,има изготвен "Проект за закон за изменение и допълнение към ЗУЕС" изготвен от Министерството на Регионалното Развитие и Благоустройство даден за съгласуване с другите министерства и който в кратки срокове(поне така се надявам и доколкото разбрах,те са такива)ще влезе в НС за да бъде гласуван.В проекта на 50% се променя основният закон в много от най-важните си части,включително касаещи Вашият и моят проблем.
Ако имате желание,можете да го потърсите на сайта на министерството.
http://www.mrrb.government.bg Успех!