Отказ Акт 15

[hellow]

Здравейте,

прерових форума, но не намерих решение на проблема си, а той е:

Преди 3 години закупих жилище "на зелено" като условието беше 100% изплащане на сумата за апартамента. Както се досещате, поради световната икономическа криза, нещата около узаконяването на жилищния комплекс се забавиха. Днес собствениците на апартаменти в този комплекс стоим пред проблема, че 4 собственика не искат да разпишат Акт 15 по няколко причини свързани с качеството на изпълнение на проекта. По надеждни източници установихме, че строителят планира обявяването на фирмата си в несъстоятелност и ще бъдем изправени пред ново "предизвикателство" - да нямаме собственост пред това да имаме зле направена градинка. Моля да ме посъветвате има ли начин да бъдат пренебрегнати мненията на тези 4 човека и да вземем Акт 15. Вече бяха канени пред нотариус и надзорник и бяха установени условията при които ще се подпише акта. Оказа се, че проекта по отводнителната система на блока не е спазван и екзекутивите е нужно да се подпишат от всички собственици, за да се внесат и одобрят в ДАК, което въпросните 4-ма човека отказват да направят по някакви странни за останалите собственици причини. Моля дайте някаква идея за разрешаване на този казус. Можем ли като собственици на по-голямата част от апартаментите да пренебрегнем забележките на тези 4 човека?

[jiji2]

По отношение на подписването на Акт 15 и отказ на част от собствениците да го подпишат вижте Наредба № 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Там е предвидено как се замества лице, което трябва да подписва тези актове, с компетентно лице, определено от гл.архитект, издал разрешението за строеж. Надзорникът следва да знае как става това.
Екзекутиви се правят от проектанта, изработил проекта, не се подписват от възложителя, а се нанасят от проектанта върху проекта, в случай, че в хода на строителството има несъществени изменения в изпълнението на проекта. За съществените се иска изработването на нов проект, одобряването му и отразяване в разрешението за строеж и едва тогава да се изпълняват.
Ако проблемите Ви касаят общи части на сградата, в това число и отводнителната инсталация, можете да ползвате и процедурата по изменение и одобряване на промените по реда на Закона за етажната собственост - решение на общото събрание на собствениците.

[toni_sf]

до-jiji2 ако не бъркам и не искам никой да се съобразява с мойто мнение но никъде в закона по ЗУЕС не е упоменато след кой Акт собствениците могат да правят ОС и това ще е интересно още ако закупуват жилищата на зелено да си направят ОС и да решат да правят изменения на кой каквото му хрумне

[anserk]

....но никъде в закона по ЗУЕС не е упоменато след кой Акт собствениците могат да правят ОС и това ще е интересно още ако закупуват жилищата на зелено да си направят ОС и да решат да правят изменения на кой каквото му хрумне

Е..., тука си прав - след РП (акт 16) или УВЕ ЗУЕС
Но доколкото схванах има нещо като съсобственици на груб строеж (предполагам с ОПС), предприемач (не се знае на какво е още собственик), собствениците на имота (по всяка вероятност) и неуредени сметки преди обр.15, срокове, забава, изнудване на предприемача, преодобряване на проекти в ДАГ (нормално), ......
Без взаимни отстъпки - нента
Заместването в КП обр.15 с Кмет - не върви (подкрепям), нищо че го има в наребата. Излиза, че предприемача ще предаде апарт. 20 (примерно) на Кмета (дето е издал РС) Айде стига! И предприемача ще си иска парите от Кмета Да бе... Не върви, не работи ...
И още нещо за @ hellow: не подписи на екзекутиви, а проект част "ВиК" по чл.154 ал.5 с нотариално заверено съгласие на всички "маймунки"(нищо лично) на клона, барабар с нотариално заверена декларация на предприемача, че няма други по дървото.
Не знам предприемача как го е закършил, но гледайте поне да сте заустени в градската канализация

[jiji2]

Законът за собствеността (ЗС) казва кога правото на строеж преминава в право на собственост - щом сградата има завършен вече груб строеж с покрив, правото на строеж се трансформира в право на собственост, т.е. вече са налице самостоятелни обекти на право на собственост, и този момент е свързан с подписването на Акт обр.14. И пак там (ЗС) е казано кога има етажна собственост - когато съществуващите вече обекти в сградата принадлежат на различни собственици. А ЗУЕС урежда само отношенията при вече възникнала етажна собственост съгласно определението й в ЗС.
Имаше тук по-рано тема по този въпрос. Хубавото е, че и в общините вече се убедиха, че трябва да регистрират ЕС при завършена сграда в груб строеж, а не да чакат Акт 16.
Наредба № 3, не само че предвижда как се заместват участници в строителството, които не се явяват да подписват актовете и протоколите, но и тази наредба работи доста успешно. Общинската администрация е "в час" и с тези разпоредби. Иначе няма да има нито една завършена сграда, защото почти във всеки строящ се блок има поне по един собственик, който отказва да подписва...

[magodeoz]

Не е хубаво, че общините регистрират ЕС при построена в груб строеж сграда. Макар и с разпределена собственост, строежът си е строеж, и съгласно чл. 178(1) от ЗУТ "не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация". А ЗУТ, както е известно, е специален закон по отношение на Закона за собствеността, и се прилага приоритетно (и това май го имаше в някоя от темите тук).

[anserk]

... и този момент (трансформацията /зементрус в София/ в собственост в груб строеж)е свързан с подписването на Акт обр.14. И пак там (ЗС) е казано кога има етажна собственост - когато съществуващите вече обекти в сградата принадлежат на различни собственици.

Тези обекти са само в груб строеж, няма общи части (съгл. ЗС), няма ПОЛЗВАНЕ, само гола собственост на КОНСТРУКЦИЯ . Нямаш право да обитаваш (ЗУТ), та камо ли да правиш ОС.
И ако може да видя един подпис и печат на КП обр.15 от Кмет за частен имот Може и да е прилагано
PP.
Нека ви обърна внимание на този прословут акт 14, на базата на който в последствие общината дава удостоверение за груб строеж и се правят НА. В него често се пропускат актовете обр.7 за приемане на ограждащите тухлени зидове на обектите (те също са конструкция), а се записват като последващо изпълнение на СМР. В него изобщо отсъства подпис на "възложителя" по см. на чл.161 на ЗУТ. На общината и дреме... (не знам изобщо дали го четат и разбират смисъла), а на предприемача още повече... евро.
Та не знам след обр.14 дали ще си припознаят възложителите обектите в сградата

[toni_sf]

Не е хубаво, че общините регистрират ЕС при построена в груб строеж сграда. Макар и с разпределена собственост, строежът си е строеж, и съгласно чл. 178(1) от ЗУТ "не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация". А ЗУТ, както е известно, е специален закон по отношение на Закона за собствеността, и се прилага приоритетно (и това май го имаше в някоя от темите тук).

Не че не е хубаво общините да регистрират ЕС на груб строеж а въобще мисля че не е законно да го правят но пък и никъде не е посочено в закона ЗУЕС кога трябва да се регистрира тази етажна собственост

[hellow]

От всичко казано дотук не разбрах какви реални действия можем да предприемем, за да постигнем АКТ 15. За съжаление не съм виждал очите на надзорника ни и за мен той е като митична фигура. Постоянно е в чужбина или на сафари или в командировка. Явно не е много заинтересован от ситуацията ни и в момента всички стоим и треперим дали ще изгубим това, което сме платили 100%. Съдбата на жилищата ни е в ръцете на няколко съседи, които явно изнудват за пари предприемача, а той няма да им даде и така потърпевши ще сме ние. Прочетох доста наредби, закони, членове и алинеи, но не мога да стигна до реално разрешение. Моля, кажете с думи прости може ли да се пренебрегне мнението на тези 4 човека, има ли вариант по закона за етажната собственост да съберем гласовете си и да пренебрегнем техните? Това последното е невъзможно според мен, защото ние реално не сме собственици, но тук споделиха, че е възможно и аз се хващам като удавник за сламка.

[toni_sf]

включете си ЛС

[anserk]

....защото ние реално не сме собственици, но тук споделиха, че е възможно и аз се хващам като удавник за сламка.

Кратко и ясно:
1. Освен ПД /предварителни договори/ имате ли НА-ве за груб строеж?
2. Тези 4-мата, собствениците на УПИ-то ли са (дали са ОПС на предприемача с/у обекти)?
3. Всичко ли е продадено на зелено?
Съберете си строителните книжа и при всички случаи ще ви се наложи да ползвате услугата на адвокат, ако искате да ползвате имотите си.

[jiji2]

Не е хубаво, че общините регистрират ЕС при построена в груб строеж сграда. Макар и с разпределена собственост, строежът си е строеж, и съгласно чл. 178(1) от ЗУТ "не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация". А ЗУТ, както е известно, е специален закон по отношение на Закона за собствеността, и се прилага приоритетно (и това май го имаше в някоя от темите тук).

Не че не е хубаво общините да регистрират ЕС на груб строеж а въобще мисля че не е законно да го правят но пък и никъде не е посочено в закона ЗУЕС кога трябва да се регистрира тази етажна собственост

Вие, като "професионален домоуправител" сам сте казал в една друга тема в този форум:
"....ето тук няма да ти отговоря защото модератора ми писа ,че много съм дразнил господата юристи и те си мислили ,че ще им крада клиентите а аз не виждам с какво .ДА НАИСТИНА ОТ ТЯХ ИМА НУЖДА ЗАЩОТО ТЕ СА ХОРАТА КОИТО ЗНАЯТ КАК ДА СЕ БОРЯТ В СЪДА СРЕЩУ НЕЛОЯЛНИ СТРОИТЕЛИ ИНВЕСТИТОРИ СРЕЩУ РАЗНИ СЕЛСКИ ТАРИКАТИ КОГАТО ВСИЧКИ ВЪЗМОЖНОСТИ НА ДОМОУПРАВИТЕЛЯ СА ИЗЧЕРПАНИ

И като "професионален" домоуправител би трябвало поне да знаете КОГА ИМА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ и това, че нито един закон не предвижда сградата да е ВЪВЕДЕНА В ЕКСПЛОАТАЦИЯ, за да има такава ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ.
Собствеността и "законността" на една сграда са ДВЕ РАЗЛИЧНИ НЕЩА.
Отношенията, свързани със собствеността, в това число и етажната собственост, са уредени в Закона за собствеността и в ЗУЕС, а въпросите за законността, в това число и ползването на една сграда- в ЗУТ.
В тази връзка, НЯМА НИКАКВА ПРЕЧКА сграда, изградена вече на "груб строеж" да бъде регистрирана като етажна собственост, защото по ЗС тя вече е възникнала - правото на строеж за отделните обекти се е трансформирало в право на собственост върху тях. А щом е възникнала - може да се управлява по ЗУЕС. "Общи части" имат всички сгради, в това число и тези, изградени в "груб строеж".
Дали, кога и как ще бъде въведен в експлоатация този строеж, който е вече в режим на етажна собственост, е въпрос на ЗУТ и разните Наредби към него.

[wladi]

Нещо не се изясни, тези 4 "собственика" са :
А) също като hellow само с ПД на зелено, или
Б) това са собствениците на терена отстъпили ПС на предприемача (строителя)?

В случай Б, те не могат да загубят собствеността си и тогава нищо не ги притеснява да искат пълно довършване на проекта (строежа). тогава побързайте да станете собственици макар и на правото на строеж с НА.
Проблема с предаването на сградата ще се превърне в проблем на ОС на ЕС.

[jiji2]

Аз, доколкото разбрах, Хелоу се счита за собственик, което предполага, че има нотариален акт - или за прехвърлено право на строеж, или ако има Акт 14 - за прехвърлен вече самостоятелен обект?
Казаното по-горе от мен касае само лица, които могат да се легитимират като собственици на обекти, изградени поне на "груб строеж" в сграда, която по ЗС е определена като" етажна собственост".

[anserk]

...Вече бяха канени((не се разбира кои са канени - 4-мата ли само) пред нотариус и надзорник и бяха установени условията при които ще се подпише акта.

Защо са при нотариус за обр.15

...По надеждни източници установихме, че строителят планира обявяването на фирмата си в несъстоятелност и ще бъдем изправени пред ново "предизвикателство" - да нямаме собственост (т.е. имат ПД на 100% плащане ) пред това да имаме зле направена градинка

АДВОКАТ

[Melly]

...Вече бяха канени((не се разбира кои са канени - 4-мата ли само) пред нотариус и надзорник и бяха установени условията при които ще се подпише акта.

Защо са при нотариус за обр.15

...По надеждни източници установихме, че строителят планира обявяването на фирмата си в несъстоятелност и ще бъдем изправени пред ново "предизвикателство" - да нямаме собственост (т.е. имат ПД на 100% плащане ) пред това да имаме зле направена градинка

АДВОКАТ

anserk, упорито отказват да разбират, че като ги стяга чепика се ходи на майстор.

[magodeoz]

В тази връзка, НЯМА НИКАКВА ПРЕЧКА сграда, изградена вече на "груб строеж" да бъде регистрирана като етажна собственост, защото по ЗС тя вече е възникнала - правото на строеж за отделните обекти се е трансформирало в право на собственост върху тях. А щом е възникнала - може да се управлява по ЗУЕС. "Общи части" имат всички сгради, в това число и тези, изградени в "груб строеж".
Дали, кога и как ще бъде въведен в експлоатация този строеж, който е вече в режим на етажна собственост, е въпрос на ЗУТ и разните Наредби към него.

Нямам особено желание да споря, но: до въвеждане в експлоатация по предвидения в закона ред една сграда се именува "строеж", а собствениците на самостоятелни обети в нея - "възложители". Строежът се изпълнява по правилата на ЗУТ - от момента на разрешаването му, и до момента на въвеждането му в експлоатация. През никоя част от това време строежът не може "да се управлява" по ЗУЕС.
PS: Основната пречка една изградена в груб строеж сграда да бъде регистрирана като етажна собственост е липсата на изискващ се по закон документ - разрешение за ползване, или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

[anserk]

Ех...magodeoz, така е в BG на запад от ПриЧерноморската губерния :wink:
Там действат други закони и добре че е jiji2 та да сме в час и ние

[Melly]

Аз също считам, че докато не бъде издадено УП на строежа, режимът на отношенията се разглежда на плоскостта на ЗУТ и Наредбите към него. За какво управление може да става въпрос, след като собствениците на конкретните обекти в сградата, та макар и изградена в степен "груб строеж", не осъществяват владението като фактическа власт върху вещта, защото нямат издаден докИмент за това.
В този ред на мисли се присъединявам към мнението на magodeoz.

[wladi]

Има обособени обекти, но какви собственици, ако са само на ПД (вероятно не са и НЗ)?