СОБСТВЕНОСТ ПРИ РАЗЛИКА В ПЛОЩТА - ТЪЛКУВАНЕ

от **Melly** » 18 Дек 2008, 19:12

През 1927 праводателят на Х се легитимира с акт по обстоят.проверка от 1927 за имот №1 с дворищна регулация описан така: „….дворно място на ул…., №, със застроено и незастроено общо пространство около 222 кв.м. при съседи……”
и продава на Х една паянтова къща с общо застроено и незастроено място от 222 кв.м., според нот. акт от 1927, а според оргиналната скица …../1927 общо застроено и незастроено място 233 кв.м., находящо се…. и при съседи:….. (същите).

През годините има последващи сделки за продажба на ид. части и делба, като във всички тях имотът е описван с площ от 222 кв.м.

Към настоящия момент имотът е в съсобственост при квоти 12/222; 29,33/222; 29,33/222 и 29,33/222., или по последващите актове ид.части са описвани така: 12% ид.части от имот, целият с площ от 222 кв.м и т.н.

За квартала, през 1994 влиза в сила ПУП, с който този имот и съседния (като маломерни по лице) образуват УПИ-1,2 с площ от 465 кв.м., като същите се водят на два административни адреса, съвпадащи с описанието им по придобивните актове.

Според геодезическия план (заснемане) от м.септември 2008, това УПИ има съответни площи – за имот №1 – 233 кв.м. и за имот №2 – 234 кв.м. (разбира се направено от лицензирана фирма).
Снабдила съм се от кадастъра м.10.2008 с У-ние за идентичност на УПИ-1,2 за периода 1927 до 2008.
Снабдила съм се м.10.2008 с комбинирана скица за идентичност на УПИ-1,2 от действащия рег. план -1994; стар рег.план - 1985, и стар рег.план от 1921, като по графични данни площта на УПИ-1,2 е 465 кв.м.
За целия период от 1927 до сега, имотните граници за двата имота не са променяни, като от край време са с изградена по вътрешната рег. линия ограда.

За имот №1 има установена разлика от 11 кв.м, за които няма акт за собственост, по мое мнение дължащо се на некоректно описания от 1927 нотариален акт за покупката: това се улавя по-горе от описанието в двата акта.

Поради инвестиционни намерения, съсобствениците договарят със строител с/у обещетение да бъде построена нова сграда.

И от тук възниква въпросът, като как трябва да бъде удостоверена тази разлика.
И трябва ли?
Нотариусът, който ще чете сделката за суперфиция казва да се направи за имот №1 обстоятелствена проверка по давностно владение. За мен обаче стои въпросът, ако е така, то четирите дяла, които не са равни ще придобият в равни части съсобственост от тези 11 кв.м., което е явно несправедливо - този с 12-те% ще придобие толкова, колкото този с 29,33% дял.
Ако се направи констативка по давностно владение и наследство, тогава тези 11 кв.м. ще се придобият от 2-та дяла по равно (н-ци са), тъй като придобивната давност е изтекла още докато е бил жив наследодателя (умира 1950) , но пък чисто формално тази констативка може да бъде оспорена от другите двама. Изобщо и двата констативни акта пък са нестабилни по отношение на другите съсобственици от имот №2, които са такива по силата на регулацията. Ако се извършат тези действия и се отпочне съдебна процедура, хипотетично се блокира застрояването на УПИ-то.

Та, затова казах, че тълкуването на Портокал по онази тема ми хареса и много ме устройва, стига да е стабилно от правна гледна точка. Единствено опора за това тълкуване намирам в една норма от ЗЗД, че не подлежат на разваляне договорите, при които има разлика в площта по-малка от 1/10. Ако може да се изтълкува така и тук, мисля да съм малко по-спокойна, а и ще имам аргументи пред нотариуса да приеме това за релевантно, и да чете сделката с описание за площта, освен по актовете за собственост и по скица.

Предварително благодаря на включилите се колеги, за които този казус представлява интерес.
Всякакви идеи ще са полезни.

от **ianeva** » 19 Дек 2008, 18:11

Melly, едва не я пропуснах темата, но и няма да бъда много полезна. От една страна, за да се индивидуализира един имот, според мен определящо значение има именно реалното му нанасяне върху земята /т.е. графично изобразените граници и прочие, резултат на замерванията/, т.е. не само и единствено площта му по нот. акт. Възможно е в нот. акт тази площ да е посочена неточно и непълно /както е в първият титул за собственост от 1927 г/. По едно нот. дело съм си записала като практика по отношение на индивидуализацията на имота да погледна/потърся следните решения: решение № 382/1996 г. по гр. дело 1594/95 на IV г.о. и № 305/2.02.1999 г. по гр. дело № 3473/1997 г. на IV г.о. За беда не мога да открия проекта на нот. акт, но констативка не съм правила. Иначе казусът беше подобен на твоя /нот. акт и записка от 192.. г. с площ 318 кв. м, нот. акт за дарение от 19... /тук годината беше около седемдесеттте/ с площ пак 318 кв. м., последващ акт за дарение, мисля пак от същите години с площ 320 кв.м. Учредяване на суперфиция и тук съм абсолютно сигурна за площта на имота, че беше вписана като 320 кв. м. /приложила бях скици, удостоверения за идентичност и т.н. и т.н./. Но просто не съм писала констативен акт, вероятно съм се позовала или на посочените решения или ... просто не знам. Освен да ходя да търся нот. дело при нотариуса, да видя какво има вътре.
Ако друг може да помогне с нещо ...

от **Melly** » 19 Дек 2008, 18:49

Привет Ianeva,
Именно, и за мен бе повече от ясно къде се корени проблемът, но бях шокирана от Нотариуса, който каза, че за тази разлика от 11 кв.м. не е ясна собственоста.
Както подчертах, графината индивидуализация на имот №1 е абсолютно идентична по кадастър, по регулация и по административен адрес, независимо от последващите изменения с тази, описана в акта от 1927.
Каквато и да е била методиката за замерване в далечната 1921, парадоксалното и за мен самата е, че квадратурата му и днес си е все 233 кв.м, каквато е била съгласно действащия към момента на покупката дворищно-регулационния план от 1921, като в междинните изменения както в кадастралната основа, така и в регулациите разлики има, но са в границата на 1-2 кв.м. (допустими, с оглед ползваните различни геодезически координатнатни системи).
Тоест, повече от ясно е, че тази разлика не е дошла от вън, например придадена по регулация от съседен имот. И не виждам да е проблем това, освен проблемът ми да е самият Нотариус :roll:

от **Melly** » 19 Дек 2008, 19:45

Янева, ако не те затруднявам може ли да ми пратиш двете решения - по твоя преценка или тук, или на ЛС, тъй като не ги намирам нито в Апис, нито в Сиелата...

Ако и някой друг колега може да помогне, ще съм благодарна за включването.

от **tarboxx** » 19 Дек 2008, 22:35

Не знам дали ще помогна и аз. Имах подобен случай за 7 кв.м разлика и говорих с един възрастен техник, който е работил дълги години в тех.служба. Обясни ми много простичко, навремето са били плановете на хартия и ми каза така, само от прегъването на плановене с годините могат да се дават неточни измервания, да не говорим, че до вчера мереха с линийки по плановете. Направи ми частна оценка/тогава се допускаха/ и у-ние за идентичност на имота, но много точно описано, че плана от 28г. до днес няма регулации, и т.н не си спомням с точност съдържанието, но по този начин не се наложи констативки и др.подобни. Но беше доста отдавна, мисля още при държавен нот. Опитай при друг нотариус просто за сравнение, всеки мисли различно май.