Продажба на имот с отстъпено право на строеж

[alissa]

Аз пък мисля така
Казусът: Собственикът на имот /А/, отстъпва /учредява /правото на строеж на друго лице срещу обезщетение. Може ли след време първият да продаде земята си и евентуално какви последици ще има продажбата за този който строи.

Правото на строеж /суперфицията / е ограничено вещно право върху чужда недвижима вещ. Със суперфицията се учредява право за построяване на обект или сграда в чужд парцел /респ. дворно място, земя/ като дворното място принадлежи на един субект, а това което ще бъде изградено на терена на друг/и субект/и. Правото на строеж е вещно право по силата на което едно лице може да построи и да държи собствена сграда в чужда земя. Собственикът на земята запазва своите права върху нея, а придобилия правото на строеж има свои самостоятелни права върху построената върху земята сграда. Двете права съществуват едновременно и независимо едно от друго.
Собственика на постройката по правилата на класическото право ползва земята доколкото това се налага за изграждането/ползването на постройката.
Собственикът на земята може да извършва всякакви разпоредителни сделки с нея включително и да я продава. За този който строи на практика последицата ще е само една- собственикът на земята няма да е А, а ще бъде Б. Той запазва правата, който е придобил от А сключвайки договор за суперфиция. А запазва правото на обещетение, което е включено в договора му със строителя. Б получава собственост върху земята и може да се ползва от плодовете и.

я и други мислят като мен. Сега се хванах и прочетох всичко по темата. В отговора си съм сигурна.

[portokal]

Е, то и аз съм сигурна в моя.

Представете си въпроса иначе. Върху моя терен може да се изгради пететажна сграда. Добре, ама аз и строителят решаваме да е триетажна. Аз си имам примерно друга сграда в същия имот и апартамент не ща, искам пари. Плаща ми строителят цената в пари и аз му учредявам право на строеж за триетажна сграда.
След време се решава да се надстрои триетажната сграда, но аз междувременно съм прехвърлил собствеността върху земята на Х.
Кой може да учреди право на строеж за бъдещите четвърти и пети етажи, т.е. кой е този, който има правото да ги придобие? Аз или сегашният собственик на земята Х?
Същото е, няма принципна разлика. Мисля, че объркването идва от това така наречено обезщетение. Но обезщетението не е прехвърляне на собственост върху имот, то е едно задължение за строителна услуга, нищо друго. Имотът ще стане собственост на "обезщетеното" лице само доколкото вещноправните норми го позволяват.
Е, не си спазих намерението да не пиша и само удължавам темата, но нищо.

[milenbojinov]

След построяване на сградата учредителят на правото на строеж ще стане собственик на земята и на апартаментите за които не е учредил право на строеж - обезщетението. Ако продаде земята без да изключи изрично тези апартаменти от сделката те по силата на чл. 92 ЗС ще станат собственост на купувача на земята. Това е според мен и тезата която защитава portokal. ето и едно решение в нейна подкрепа :

РЕШЕНИЕ № 293 ОТ 21.02.2000 Г. ПО ГР.Д. № 1275/99 Г., IV Г.О.

ЩОМ КАТО ПОСТРОЙКИ В ИМОТА НЕ СА БИЛИ ИЗРИЧНО ИЗКЛЮЧЕНИ ПРИ ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ДВОРНОТО МЯСТО ПО ПРИРАЩЕНИЕ СА ПРЕХВЪРЛЕНИ НА ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ПО СДЕЛКАТА.
АКО ТЕ НЯМАТ СТАТУТ НА САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ НА СОБСТВЕНОСТ, А СА С ОБСЛУЖВАЩ ХАРАКТЕР ПО ОТНОШЕНИЕ НА ЗЕМЯТА ВЪРХУ КОЯТО СА ПОСТРОЕНИ, НЕ МОГАТ ДА БЪДАТ И ОБЕКТ НА ОРИГИНЕРНО ПРИДОБИВАНЕ ОТДЕЛНО НА ТЕРЕНА.
Чл. 55 ЗС
Чл. 92 ЗС


Докладчик Заместник Председател Благовест Пунев
Касационната жалба е неоснователна.
За да уважи ревандикационният иск, предявен от ищците З.Г. и Г.Г. против А.А., въззивният съд е приел, че първите се легитимират като собственици на терена на процесния имот, който са придобили по дарение от родителите, а вторият го държи заедно със стопанските постройки в него без основание, като е игнорирал довода за изтекла придобивна давност с аргумента, че се касае не до самостоятелни обекти на собственост, а до приращение към земята прехвърлени и без изричното им посочване в придобивния акт от ищците, поради това тяхно качество, което изключва и оригинерния способ за придобиването им от ответника.
Решението на въззивния съд е постановено в съответствие на материалния закон. Установено е по делото, че с нот. акт. № 159, т. VI, н.д. № 2304/97 г. на Х. нотариус Д. и Ст. В-ви са прехвърлили на сина си Г.Г. и дъщеря си З.Г. по 1/2 идеална част от собствения си недвижим имот, представляващ парцел ХХI-105 в кв. 26 по плана на гр. Х., като надарената е получила и втория жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда, построена в него при запазване право на ползване на дарителите върху същия. В нотариалния акт не е било посочено, че се прехвърлят и находящите се в парцела стопански постройки, поради което законосъобразно съдът е констатирал, че същите като приращение, щом като не са изключени от транслативния акт са прехвърлени на ищците като приобретатели на терена на парцел ХХI-105 и те се легитимират заедно с него като техни собственици. При положение, че касаторът-ответник държи терена и тези постройки, съдът правилно е констатирал, че е осъществен и другия елемент от фактическия състав на чл. 108 ЗС, а именно, че той е пасивно легитимиран да отговаря по предявения на това основание иск за собственост. Законосъобразна е и констатацията, че държането му е без основание, тъй като след прехвърляне на първия етаж от построената в имота двуетажна сграда на дъщеря си, касаторът няма правомощието на суперфициера по чл. 64 ЗС, каквото качество е имал преди това прехвърляне - да използва терена на имота, доколкото това е необходимо за използване на сградата и съответно в тези рамки да има основание на държането си върху него. В тази връзка законосъобразни са съжденията на съда и досежно неприложимостта на оригинерния придобивен способ, относно стопанските постройки не само в контекста на ограничителния режим на ЗСГ, действащ през периода от който ответникът-касатор се е позовал на изтекла давност, но и оглед на обектите на придобиване, които поради несамостоятелния си и обслужващ характер по отношение на земята върху която са построени не могат да бъдат предмет на отделна собственост от нея, т.е. ограничени вещни права върху чужда вещ, каквото е правото на суперфиция може да се придобие оригинерно според чл. 55 ЗС само ако се отнася до строеж, който може да бъде самостоятелен обект на собственост, като се раздели титуляра-собственик на земята от този на сградата построена върху нея. Поради това, че процесните стопански постройки не притежават тази характеристика, законосъобразно е игнорирано възражението за давност на ответника по ревандикационния иск и като го е уважил, въззивният съд е постановил законосъобразно решение, което следва де се остави в сила.

[zmeyan]

И аз се опасявям, че ще задръстим темата, но все пак не съм напълно наясно с един момент:

1) Собственикът на земята, придобива собствеността на постройките в нея по приращение - чл.92 ЗС -Тук спор няма!
Правният способ за придобиване на собствеността е Приращението на база собствеността на земята.

2) Когато обаче става въпрос за учредено право на строеж способът за продибиване на собствеността е по чл. 63 ЗС. Т.е. Собствеността се продибива на база правото на строеж (което е различно от правото на собственост).
Затова си мисля, че и не би трябвало собствеността, която следва правото на строеж, да се прехвърля на база собствеността на земята (но може и да може - просто така мисля)


Или ако съм собственик на УПИ 1000 м2, от които 300м2 са застроени с 3 етажна сграда (300м2 за етаж).
Ако има учредено право на строеж за 2ри и 3ти етаж на лицето "Х", той би бил собственик на 2ри и 3ти етаж от сградата. Но той ще има право на строеж за 2ри и 3ти етаж (в съответната идеална част - чл.38 ) върху 300м2 площ. Именно учреденото вече право на строеж за 2ри и 3ти етаж върху 300м2 изключва приращение по чл.92 ЗС за тези 300м2.
Аз се явявам едновременно и собственик на земята, както и собственик на 1ви етаж със съответното му право на строеж съгласно чл. 38 ЗС.
Собствеността на цялата сграда обаче няма да следва правото на собственост на земята, а правото на строеж.
Ако бъде достроен 4-ти етаж. По приращение на база собствеността на земята би преминала към мен(собственика на земята). Но едновременно с това, 4-тия етаж става част от цялата сграда, с прилежащите му общи части и съответното право на строеж (чл.38 ) и от този момент нататък собсвеността ще следва правото на строеж, а не собствеността на земята.

Или.. ако продам земята, не би трябвало да се прехвърли и собствеността на 1ви и 4-ти етаж(моите), защото към тях вървят и съответните общите части(чл.38 ) в това число и правото да се построи същата сграда (а не само 2ри и 3ти етаж), както и идеални части от правото на строеж върху 300м2, които са съразмерни спрямо съсобствеността на постройката като цяло.

Може и да бъркам обаче, а съдебна практика не можах да намеря за случая.

[ksm321]

Здравейте,
мисля, че примерът с решението не е точен - става ?-с за постройки, които следват земята (стопански постройки) - те не са самостоятелен обект.
Докато всеки апартамент си е самостоятелен обект със свой идентификатор и си има самостоятелно битие след получаване на разрешението за ползване - няма как да следва земята като преди това е била учреденя суперфиция. Собственикът на земята при договор за строителство с обезщетение - учредява право на строеж, като запазва един колко си ........ от правото на строеж и за себе си - т.е. вече има едно ново ограничено вещно право. Той не се ползва от правото на приращението, а получава обекти от сградата на база това, че си е запазил право на строеж в някакъв % или определени квадратури.

[theinsider]

Аз се явявам едновременно и собственик на земята, както и собственик на 1ви етаж със съответното му право на строеж съгласно чл. 38 ЗС.

Той не се ползва от правото на приращението, а получава обекти от сградата на база това, че си е запазил право на строеж в някакъв % или определени квадратури.

Това са неверни твърдения. Правото на стоеж е ограничено вещно право върху чужда земя, а не върху собствена (при собствена действа приращението). Така ако построя сграда на моя земя аз съм собственик на сградата - 92 ЗС. Ако ви продам след това един апартамент, аз го продавам ведно с правото на строеж, но това не означава че си учредявам/запазвам право на строеж върху останалата част от сградата.

Но той ще има право на строеж за 2ри и 3ти етаж (в съответната идеална част - чл.38 ) върху 300м2 площ

И това не е така. Тук нямаме съсобственост на правото на строеж, а самостоятелно право на строеж (в случая за 2 и 3 -ти етаж). Противното би означавало че всеки самостоятелен обект в сградата се придобива в съсобственост, а не в индивидуална собственост (съсобствеността върху правото на строеж автоматично води до съсобственост върху обекта на правото на строеж).

[zmeyan]

.. м не съм съгласен, поне до това, което аз съм казал и си се опитал (дали си успял е друг въпрос) да го обориш:

Цитат:
Аз се явявам едновременно и собственик на земята, както и собственик на 1ви етаж със съответното му право на строеж съгласно чл. 38 ЗС.

Правото на стоеж е ограничено вещно право върху чужда земя, а не върху собствена. Така ако построя сграда на моя земя аз съм собственик на сградата - 92 ЗС. Ако ви продам след това един апартамент, аз го продавам ведно с правото на строеж, но това не означава че си учредявам/запазвам право на строеж върху останалата част от сградата.

Отговор: Не е и нужно да си "запазваш" правото на строеж. Правото на строеж, не е част от правото на собственост, а е самостоятелно ограничено право и за да го запазиш, първо трябва да го учредиш. А поне според мен това става автоматично, когато се учреди право на строеж върху застроената земя (не разгънатата площ), издигне се сграда и самата сграда е в съсобственост. За всеки съсобственик се пада съответния дял право на строеж. И както вече се опитах да обясня, че собствеността на апартамента следва (и обратното) правото на строеж и не могат да се отделят и продават отделно.



Цитат:
Но той ще има право на строеж за 2ри и 3ти етаж (в съответната идеална част - чл.38 ) върху 300м2 площ

И това не е така. Тук нямаме съсобственост на правото на строеж, а самостоятелно право на строеж (в случая за 2 и 3 -ти етаж). Противното би означавало че всеки самостоятелен обект в сградата се придобива в съсобственост, а не в индивидуална собственост (съсобствеността върху правото на строеж автоматично води до съсобственост върху обекта на правото на строеж).

Отговор: А как е? Собсвеника на 2-рия и 3-тия етаж няма ли право на строеж върху тези 300м2? Напротив... има право за 2ри и 3ти етаж над тези 300м2, но няма за останалите етажи. А кой има за останалите етажи - собствениците им. Собствениците на етажите, а не собственика на земята!
Собственика на земята би придобил по приращение всичко, което се построи извън вече учреденото право на строеж. Но веднага след придобиването му, построеното става част от цялата съсобствена сграда, а с това се учредява и право на строеж .Ззащото сградата не е само на собственика на земята, тя е съсобствена - върху земята, на която е разположена сградата, има учредено право на строеж (макар и само за 2ри и 3ти етаж), а с това собсвеността върху земята става, ако не гола, то полугола и аргумента за приращение на част от тази съсобствена сграда по чл.92 отпада.

Друг е въпросът, че за собственика на земята "запазено право на строеж" няма, защото собственика на земята въобще не може да има право на строеж. Той е собственик на земята и само може да учредява такова на други лица.
Собственика на земята има право на строеж, но не в качеството си на такъв, а в качеството си на собственик на етаж(апартамент) от сградата. Тук правото му на строеж следва апартамента (етажа) и двете не биха могли да се разделят.

[cleo]

Колеги,
изцяло подкрепям тезата на monteskio, затова и няма да повтарям твърденията му.

Практиката доказва, че само по силата на изрична договорка, между страните по сделката с предмет прехвърляне правото на собственост върху имот, в който има изградена постройка, предстои да бъде изградена такава или вече е започнал строежа й въз основа на валидно учредено право на строеж, която договорка изключва от предмета на разпореждането постройките, може да се избегне правилото на чл. 92 от ЗС.

Аз ще се върна отново върху първоначалния пост на питащия – „Ситуацията е следната - собственик на имот отстъпва правото на строеж на друго лице срещу обезщетение /част от бъдещата сграда/. Може ли след време първия да продаде земята си и евентуално какви последици би имала такава продажба за този , който строи?”


Варианти:
Собственикът на земята прехвърля собствеността върху целия имот на 3то лице:
- преди реализацията на правото на строеж – възможни усложнения: приобретателят на правото на строеж не успява да го реализира по една или друга причина, какво се случва тогава с незавършения строеж /във Варна има една такава известна дупка, апропо и в Бургас има същата/.
По мое скромно мнение, собственик на незавършения строеж в този случай става приобретателят на земята

- след реализацията на правото на строеж и при наличие на изрична договорка, че се прехвърля само голата собственост. Тук нещата са ясни.

- Ако при отстъпване правото на строеж не е определен обемът на това право, се приема, че приобретателят на правото на строеж може да застрои всичко, което е предвидено в ЗРП. Може би за мнозина причината поради, която някой би купил гола собственост върху парцел, в който има изградена постройка е неясна, но няма пречка в един имот да бъдат построени n на брой сгради, стига параметрите на застрояване да позволяват това. Възможен вариант сграда със ЗП от 200 кв.м., построена в имот от 1000 кв.м. при Кинт 1.0 и плътност 80% всеки може да си направи сметката, дали има интерес да достроява имота.

Сега малко разсъждения по действително зададения въпрос:
Да речем, че приобретателят на правото на строеж /в общия случай това е строителя/ изпитва затруднения да реализира правото на строеж - ЗС - Чл. 67. Правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.

или вземе, че го „свръхреализира” с едно мезонетче, тогава идва: построеното в повече ще е за собственика на земята най-най-общо казано.

Като цяло колкото и да го въртя, няма еднозначен отговор на въпроса на питащия при толкова оскъдна информация по случая, просто възможните усложнения са твърде много.

[ksm321]

здравейте,

theinsider - искаш да кажеш, че собственикът на земята учредява право на строеж, така суперфициарът става собственик на обектите поради суперфиция, а собственикът от построеното получава обект въз основа на приращение???

[theinsider]

theinsider - искаш да кажеш, че собственикът на земята учредява право на строеж, така суперфициарът става собственик на обектите поради суперфиция, а собственикът от построеното получава обект въз основа на приращение???

ами и ВС (Решение № 1873 от 11.IХ.1963 г. по гр. д. № 1392/63 г., I г. о.) казва същото:

....приобретателят на частично право на строеж добива такива правомощия, каквито е притежавал и неговият праводател - съсобственикът на идеална част от общия парцел. Ограниченията произтичащи от съсобствеността, засягат и правото на строеж, което суперфициарът е придобил от един или от няколко от съсобствениците. Както съсобственикът-праводател не е имал правна възможност да извършва без съгласието на останалите съсобственици строеж в общия парцел, когато в него няма условия да се изграждат отделни жилища за всеки съсобственик, така и приобретателят на частичното право на строеж е ограничен при упражняването на същото право. Ако строеж бъде започнат въпреки липсата на съгласие от страна на останалите съсобственици, последните могат да искат неговото прекратяване на основание чл. 109, ал. 1 ЗС . Ако обаче останалите съсобственици са съгласни да се извърши строежът, суперфициарът ще може да упражни своето право на строеж. Той разбира се, ще стане собственик на съответна идеална част от изградената постройка въз основа на придобитото право на строеж, което ще изключи приращението само относно правото на собственост върху парцела на праводателя му. Правата на останалите съсобственици на общия парцел няма да бъде засегнати и те ще станат собственици на припадащите им се части от новопостроената сграда съгласно чл. 92 ЗС

ама щом ти знаеш повече от ВС.........

[portokal]

Колеги,
изцяло подкрепям тезата на monteskio, затова и няма да повтарям твърденията му.
Практиката доказва, че само по силата на изрична договорка, между страните по сделката с предмет прехвърляне правото на собственост върху имот, в който има изградена постройка, предстои да бъде изградена такава или вече е започнал строежа й въз основа на валидно учредено право на строеж, която договорка изключва от предмета на разпореждането постройките, може да се избегне правилото на чл. 92 от ЗС.

Така е, но Монтескьо не казва това, а кажи-речи обратното. Той казва, доколкото разбирам, че и БЕЗ изрична уговорка собственикът, прехвърлящ земята, запазва за себе си бъдещите обекти (онези, за които НЕ е бил отстъпил преди това другиму право на строеж).

Колкото до въпроса на първия питащ как се отразява на строителя всичко това - да, безспорно строителя това не го засяга. Неговото право на строеж си остава същото, задължението му да построи сграда - също.

[ksm321]

не, не знам повече от ВС, дори и от теб сигурно не знам повече и за това питах. Благодаря за решенията и болдването.
Попаднах на нотариален акт за учредяване право на строеж с обезщетение, в който беше написано следното: Взаимно си учредяват право на строеж в еди какви си размери" - като взаимно беше и за правоприемниците и за учредителите. Та това взаимно учредяване ми стана интересно - затова и директно зададох и ?-са.

Не исках да засегна честолюбието ти, пак казвам благодаря за изясняването.

[portokal]

Не може да е взаимно, ако правоприемникът е нямал собственост върху земята. Взаимно могат да си учредят право на строеж съсобственици.

[ksm321]

защо съсобственици ще си учредяват право на строеж - нали земята си е тяхна, а не "чужда земя". Няма ли да действа правилото на приращението, след като си строят върху тяхна земя?

[portokal]

Защото ако не си учредят взаимно - А на Б за първия етаж и Б на А за втория, например - построените обекти ще бъдат също съсобствени като земята, а не етажна собственост, т.е. няма да бъдат индивидуална собственост на отделните лица. Целта е всяко лице да си има собствен апартамент или етаж.

[theinsider]

Портокал е права, виждал съм такива суперфиции, макар че чисто технически е по-добре да се оформи така: А и Б като съсобственици учредяват следното право на строеж на А и следното право на строеж на Б, като след построяването всеки ще притежава .... в лична собственост (или нещо такова). Това е така защото правото на строеж тр. да се учреди от всички собственици на парцела заедно, а не единият собственик учредява на другия и обратно.

[ksm321]

следователно основанието за придобиване на построените имоти е правото на строеж, а не приращението, нали така?

[portokal]

За собствената идеална част от земята - приращение, за останалата - право на строеж.
Съответно лично на мен ми се вижда правилно да се учредява взаимно, т.е. ако аз съм съсобственик, на мен да ми учредят право на строеж само останалите съсобственици без мен. Аз на себе си не мога да си учредя право на строеж - за моята идеална част аз си го имам като собственик на земята. Ма тва са безсмислени теоретизирания май.

[ksm321]

Да, спирам да задълбавам. Просто ако няколко съсобственици учредяват право на строеж на строител, те взаимно ще си учредят освен на него и на себе си право на строеж - схванах!
Форумите са хубаво нещо.
Хубава почивка събота&неделя!

[tany_ivanova]

Трябва да предложиш земята първо на този, който строи да я купи. Ако откаже да я купи с негово съгласие след това можеш да я продадеш на трето лице.