Моля, кажете мнението си по следния въпрос...спешно е!

[Emi280388]

Касаторът поддържа пред ВКС, че неправилно съдът е приел, че не може да се обяви за окончателен предварителният договор, тъй като липсва решение за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти от едноличния собственик на капитал съгласно чл.137, ал.1, т.7 от Търговския закон (ТЗ) във връзка с чл.147,ал.2 ТЗ, както и че неправилно е прието, че ответното дружество не е собственик на имота, предмет на исковата претенция.
В основата на тази жалба е иск. Ищецът Н.С е сключил на -.-.1993 г. предварителен договор за покупка на апартамент в гр.Б в сграда, построена от ООД „Х” . Дружеството е построило въпросната сграда върху общинска земя, като земята е била отстъпена на дружеството чрез право на строеж въз основа на издадена заповед на кмета на община гр.Б от -.-.1995 г.
Н.С се е обърнал в съда с искане да се обяви за окончателен предварителения договор за покупко- продажба, сключен между него и ТД „Х” на -. -.1993г.. Съдът отхвърля иска по посочените в жалбата причини.


Според вас какво ще бъде решението на ВКС ?

[vasy74]

според мен ако не е взето решение на Общото събрание, действията на управителя са унищожаеми. а като се вледам в датите, правото на строеж е отстъпено след като е построена сградата. може и за това да е.

[Emi280388]

Благодаря!Ами и аз си мисля, че може да е заради годините и все пак ако на някой друг му хрумва нещо....да не се притеснява да го напише! Предварително благодаря!

[REVOLUTION]

Аз мисля , че касаторът е прав (Разбира се само на базата на посочените в поста данни).:
1.Това , че няма взето решение(Едноличният собственик на капитала) на общото събрание не се отразява на валидността на сделката.Това ограничение е само във вътрешните отношения между Д и управителя.Спрямо 3л. това не може да бъде противопоставено , законът изрично предвижда какви са възможните ограничения на представителната власт на управителя спрямо третите лица-чл.141(2)ТЗ.Така , че сделката е валидна.
2.Съдът трябва да вземе впредвид и релевантните факти , макар и да са настъпили след завеждането на иска 188(3)ГПК(Включително и на въззивна инстанция) , следователно , макар и в началото ООД да не са били собственици на сградата , впоследствие , след учредяването на правото на строеж , те са станали такива по отношение на сградата и този факт трябва да бъде зачетен от съда.Ако не го е зачел , решението му е неправилно.
Поради изложеното считам , че няма проблем пред.Д да бъде обявен за окончателен.

[kpavlova]

отчасти подкрепям REVOLUTION.Предв.договор има облигационно действие и към датата на подписването му е напълно възможно ПРОДАВАЧЪТ да не е собственик на имота.Може да се продават по предв.договор и бъдещи вещи, стига да са достатъчно индивидуализирани.
Управителят е ОРГАНЕН представител.Всички сделки, извършени от него като волеизявяващ орган, следва да обвързват дружеството.Подчинеността на управителя спрямо ОС е във вътрешните отношения.Да , това е така.Но ОС е волеобразуващият орган.А управителят представлява и управлява в съответствие с решенията на ОС, каквото няма.Сделката ще е относително недействителна по правилата на чл 42 на ЗЗД, респ.абсол.недействителна - ако не се потвърди.
.Има практика в този смисъл на ВКС за ЕАД ,ЕООД с държавно имущество, когато принципал е държавата.РЕШЕНИЕ № 415 ОТ 1.09.1997 Г. ПО ГР. Д. № 175/1997 Г., 5 ЧЛ. С-В НА ВКС, т.е. имала съм казус.

[Emi280388]

Ех, поне се стигна до единомислие на мен също това ми се въртеше из главата Благодаря Ви много

[REVOLUTION]

Управителят е ОРГАНЕН представител.Всички сделки, извършени от него като волеизявяващ орган, следва да обвързват дружеството.Подчинеността на управителя спрямо ОС е във вътрешните отношения.Да , това е така.Но ОС е волеобразуващият орган.А управителят представлява и управлява в съответствие с решенията на ОС, каквото няма.Сделката ще е относително недействителна по правилата на чл 42 на ЗЗД, респ.абсол.недействителна - ако не се потвърди.
.Има практика в този смисъл на ВКС за ЕАД ,ЕООД с държавно имущество, когато принципал е държавата.РЕШЕНИЕ № 415 ОТ 1.09.1997 Г. ПО ГР. Д. № 175/1997 Г., 5 ЧЛ. С-В НА ВКС, т.е. имала съм казус.

Аз не споделям тази практика и мисля , че е неправилна.За разлика от гражданското право , където разпоредбите са изградени върху принципа за по засилена защита на длъжника , търговското право е изграден върху обратната постановка , а именно засилена защита на кредиторите , защита на стабилността и спокойствието на търговския оборот.Тези принципи са дали отражение и върху уредбата и на института на търговското представителство , както органното така и при деривативното представителство.Затова посочените норми почиват върху следните основни правила:
1.И органното и деривативното представителство се вписват в търговския регистър , представителите имат право да извършват всякакви сделки и действия от името на представлявания , с изключение на предвидените ограничения в закона или изрично вписаните в ТР.Така-чл.22(2) , 26(2) , 89(2) , 99(2) , 141(2)ТЗ и т.н.
2.Извършените от представителя сделки и действия , които макар и в отношенията търговец-представител са забранени на последния , но непопадащи в законовите ограничения или не са вписани в ТЗ , пораждат действие за представлявания.
3.Дори и сделки извършени без представителна власт(съобразно горните постановки) , се подчиняват на друг режим , различен от този в ГП-42 , а именно чл.301ТЗ.
4.Не съм съгласен , че ОС е волеобразуващ орган , а управителя е волеизявяващ орган.Налице са две отделни сделки.Решението на ОС е отделна многостранна сделка , подчиняваща се на специални правила.Решението може да има различен ефект , в разглеждания случай тя има като действие , овластяване и задължаване на управителя да сключи разпоредителна сделка с НИ.Самата разпоредителна сделка се сключва от управителя , тоест той е и волеобразуващ и волеизявяващ орган и спрямо неговата воля ще се преценяват дали съществуват пороци и т.н.Спрямо третите лица е важна единствено волята на управителя , тъй като с него сключват сделката , той е представител на ТД и съгласно чл.141(2) има абсолютна представителна власт.Не можем да стоварим върху 3л. тежестта да изследват дали има и решение на ОС.Този въпрос е проблем на ТД.Следователно една такава сделка си е напълно валидна и обвързва ТД , а управителя отговаря спрямо дружеството за действията си.
Това разбиране е проведено и изрично в закона-в разпоредбите на АД.Така в чл.236(2) и (3) е предвидено , че “(2) Само по решение на общото събрание на акционерите могат да се сключват следните сделки:
1. прехвърляне или предоставяне ползването на цялото търговско предприятие;
2. (изм. - ДВ, бр. 66 от 2005 г.) разпореждане с активи, чиято обща стойност през текущата година надхвърля половината от стойността на активите на дружеството съгласно последния заверен годишен финансов отчет;
3. (изм. - ДВ, бр. 66 от 2005 г.) поемане на задължения или предоставяне на обезпечения към едно лице или към свързани лица, чийто размер през текущата година надхвърля половината от стойността на активите на дружеството съгласно последния заверен годишен финансов отчет.
(3) Уставът на дружеството може изрично да предвиди сделките по ал. 2 да се извършват по решение на съвета на директорите, съответно на управителния съвет. В този случай е необходимо единодушно решение на съвета на директорите, съответно предварително разрешение на надзорния съвет.
А в алинея (4) е предвидено изрично как се разрешава въпросът, ако са предприети действия , сключени сделки, в противоречие с тази разпоредба:” (4) Сделка, сключена в нарушение на ал. 1 - 3 е действителна, а лицето, което я е сключило, отговаря пред дружеството за причинените вреди.”

[kpavlova]

.

[Emi280388]

Да!Всичко, което прочетох е много точно и вярно!И все пак бихте ли ми помогнали как точно да отговоря на въпроса...?

[Emi280388]

Да, на този

[megy_bogestvena]

Предполагам, че дружеството не е станало собственик на имота, тъй като суперфицията е учредена след построяването на сградата.
Дружествато е трябвало да купи сградата от Общината.
За ограниченията на предсатвителната власт на управителя, мисля, че решението им противоречи на ТЗ. Ограниченията имат значение само във вътрешните им отношения, но не и поотношение на трети добросъвестни лица.

[kpavlova]

Предполагам, че дружеството не е станало собственик на имота, тъй като суперфицията е учредена след построяването на сградата.
Дружествато е трябвало да купи сградата от Общината.
За ограниченията на предсатвителната власт на управителя, мисля, че решението им противоречи на ТЗ. Ограниченията имат значение само във вътрешните им отношения, но не и поотношение на трети добросъвестни лица.

колегата е напълно права, право на строеж може да се учреди докато не е завършена сградата в груб вид- тогава вече има право на собственост върху постройка.Ако казусът е такъв

[Emi280388]

Благодаря на всички, които дадоха мнението си по този проблем!

[REVOLUTION]

Предполагам, че дружеството не е станало собственик на имота, тъй като суперфицията е учредена след построяването на сградата.
Дружествато е трябвало да купи сградата от Общината.
За ограниченията на предсатвителната власт на управителя, мисля, че решението им противоречи на ТЗ. Ограниченията имат значение само във вътрешните им отношения, но не и поотношение на трети добросъвестни лица.

колегата е напълно права, право на строеж може да се учреди докато не е завършена сградата в груб вид- тогава вече има право на собственост върху постройка.Ако казусът е такъв

Не съм съгласен.Право на строеж може да се учредява и след като е готова сградата.Точно то е основанието на приобретателя на ограниченото вещно право да придобие собствеността на сградата.Аргумент от чл.63(2) във връзка с чл.92 от ЗС

[kpavlova]

ако искате да кажете, че се прехвърля право на собственост върху част от сграда и съответни идеални части от правото на строеж върху мястото съм съгласна.Но само с прехвърляне на правото на строеж, как ще придобиете собствеността върху реализираната постройка?

[REVOLUTION]

Точно това иам предвид.Двете неща са взаимно свързани и не могат да съществуват отделно.Правото на собственост на сграда,върху чужд имот , не може да се придобие ,без да е учредено право на строеж.Според мен това е и станало на практика.Абсурдно е да се мисли , че ТД е придобило само правотоа строеж , без собствеността на сградата.

[kpavlova]

правото на суперф.върху чужд незастроен имот включва правото да се изгради сградата, съобразно учред.акт, да се държи постройката в чуждия имот, да се ползва чуждия поземлен имот, доколкото е нужно за използването на постройката.Ако постройката погине, бъде съборена, суперф.има право да изгради на нейно място друга.
Собственикът на земята е и собственик на постройките, до установяване на противното.Към момента на завеждане на иска по чл.19, ако постройката е изградена, собств.на земята, по приращение става и неин собственик.по чл.63, ал.2 от ЗС този собственик може да прехвърли собствеността върху ВЕЧЕ СЪЩЕСТВУВАЩАТА постройка, но не и да учреди вещно право с обем, обусловен от същността на изградената вече постройка.За това мисля, че вече няма годна да бъде учредена суперфиция.В производството по чл.19 съдът не може да прехвърли, учреди такова вещно право в патримониума на ищеца, което е различно от онова, което е било предмет на обещанието, поето от ответника по предварителния договор

[REVOLUTION]

правото на суперф.върху чужд незастроен имот включва правото да се изгради сградата, съобразно учред.акт, да се държи постройката в чуждия имот, да се ползва чуждия поземлен имот, доколкото е нужно за използването на постройката.Ако постройката погине, бъде съборена, суперф.има право да изгради на нейно място друга.
Собственикът на земята е и собственик на постройките, до установяване на противното.Към момента на завеждане на иска по чл.19, ако постройката е изградена, собств.на земята, по приращение става и неин собственик.по чл.63, ал.2 от ЗС този собственик може да прехвърли собствеността върху ВЕЧЕ СЪЩЕСТВУВАЩАТА постройка, но не и да учреди вещно право с обем, обусловен от същността на изградената вече постройка.За това мисля, че вече няма годна да бъде учредена суперфиция.В производството по чл.19 съдът не може да прехвърли, учреди такова вещно право в патримониума на ищеца, което е различно от онова, което е било предмет на обещанието, поето от ответника по предварителния договор

Чакайте сега предварителния договор е между ТД и ФЛ , като предмета му е апартамент в сградата построена от ТД.Така , че въпросът е дали към момента на приключване на устните състезания , този апартамент е бил собственост на ТД.
По другия въпрос , да права сте , но ограниченото право на строеж може да се учреди дори да е построена сградата.НЕ Е ВЪЗМОЖНО СОБСТВЕНИКА ДА ПРЕХВЪРЛИ СОБСТВЕНОСТТА НА СГРАДА , КАТО ЗАПАЗИ СОБСТВЕНОСТТА НА ЗЕМЯТА БЕЗ ДА УЧРЕДИ И ПРАВО НА СТРОЕЖ.ЗАЩОТО ИМЕНО ЧРЕЗ ПРАВОТО НА СТРОЕЖ Е ВЪЗМОЖНО ДА СЕ ДЕРОГИРА ПРИРАЩЕНИЕТО.

[kpavlova]

Чакайте сега предварителния договор е между ТД и ФЛ , като предмета му е апартамент в сградата построена от ТД.Така , че въпросът е дали към момента на приключване на устните състезания , този апартамент е бил собственост на ТД.
По другия въпрос , да права сте , но ограниченото право на строеж може да се учреди дори да е построена сградата.НЕ Е ВЪЗМОЖНО СОБСТВЕНИКА ДА ПРЕХВЪРЛИ СОБСТВЕНОСТТА НА СГРАДА , КАТО ЗАПАЗИ СОБСТВЕНОСТТА НА ЗЕМЯТА БЕЗ ДА УЧРЕДИ И ПРАВО НА СТРОЕЖ.ЗАЩОТО ИМЕНО ЧРЕЗ ПРАВОТО НА СТРОЕЖ Е ВЪЗМОЖНО ДА СЕ ДЕРОГИРА ПРИРАЩЕНИЕТО.

това именно е установеното "друго", което оборва презумпцията на приращението, никакъв спор нямаме за това.
Въпросът е, може ли, съдът ,дори отв.ТД да е собств.на сградата, респ.всички апартаменти -индивид.обекти в нея/ ако така беше казуса, днес пак съм разсеяна/,след като строежът е реализиран и сградата завършена, да обяви договора за оконч.като по силата на съд.решение се прехвърли собствеността върху изградения апартамент, ведно с припадащите му се идеални части от правото на строеж, вместо да се учреди суперфиция с обем - по одобр.проект, както е уговореното по предв.д-р?
Предвид спецификата на това исково производство и на самото потест.право , мисля че не.Защото съдът не може да измени волята на страните, нито да я допълва и конкр.А не по друга причина.

[Emi280388]

Май няма да се стигне до консенсус и до конкретен отговор