Договор за наем с подписана декларация...

[kpavlova]

Клаузата Ви има същата стойност като тази,в която пише, че страните са длъжни да решават споровете помежду си с взаимни отстъпки.Прилича на предварителен отказ от иск, който е недействителен, и на някакво подобие на предварително "признание на иск".Единственото което може да отърве тази декларация е нохд за самоуправство, да речем, ако изхвърлите на улицата или приберете вещите на наемателя.

[berbo]

Прехвърлите ли партидите на наемателя не само на електричеството, а и на всички останали (много често те искат всички партиди) бъдете сигурен, че си прехвърляте много големи проблеми за в бъдеще. Колкото е по-голям един договор, толкова повече неща могат да се тълкуват различно в него и естествено да се атакуват. Ако ще и от сто страници да го направите, пак няма да се предпазите от всичко. Изготвял съм договори за наеми между физически лица и юридически лица, но колкото е по-просто направен един договор, толкова по-малко място има за шикалкавене

[ciara]

[quote="berbo"]Прехвърлите ли партидите на наемателя не само на електричеството, а и на всички останали (много често те искат всички партиди) бъдете сигурен, че си прехвърляте много големи проблеми за в бъдеще.

kъм Berbo

не разбрах - да пртехвърля или да не прехвърля партидата ток,вода.. на фирмата, която има офис в апартамента ми??
Какви проблеми мога да имам?

[monteskio]

Здравейте,
Ако при сключването на договор за наем Наемодателя накара Наемателя да подпише "Декларация" с следния текст:

ДЕКЛАРИРАМ ИЗРИЧНО СЪГЛАСИЕ при ПРЕКРАТЯВАНЕ на сключения между нас договор за наем на каквото и да е основание, както и в случаите му на РАЗВАЛЯНЕ, давам изричното съгласие, НАЕМОДАТЕЛЯ по договора за наем……...…………………………………………………………ЕГН................................... да възстанови владението си и ползването си на наетите от мен помещения, да отвори предоставените ми под наем помещения в мое присъствие или с двама свидетели и БЕЗ СЪДЕБНА НАМЕСА, да изнесе вещите ми, находящи се там, за което да състави опис, както и да си ползва имота в качеството си на собственик.


Въпрос ми е при тази декрация полицията без съдебна заповед може ли да се намеси и да помогне при изгонването на наемателя. Или трябва да наема охранителна форма с която да го изгоня и с една тумба хамали да му изнеса имществото. Въпроса ми възниква защото искам добре да си защитя имота от некоректни наематели без да минавам през Съд, защото както знаете такива дела се гледат на три инстанции и могат да се проточат с години нещо изключително неизгодно за мен.

Другото ми питане е ако имам следтната точка в договора:
Чл. 31. Наемодателят има право след прекратяване на този договор под каквато и да е форма да прекъсне електроенергията и водата в наетия обект.

При положение, че в енргото партидата се прехвърля на негово име, то след предкратяване на договора ще уважат ли тази точка от договара да му дръпнат шалтера след като веднага подам молба или е необходимо нещо друго.

Както сами знаете ако на една фирма и спрем ресурсите тя угасва. Старая се да склуча договор с който да сведа риска за себе си до минимум при положение, че наемателя се окаже некоректен или изтече срока на договора. Ако си плаща редовно то няма от какво да се притеснява, но ако не плаща искам колко се може по бързо да го изгоня без да се налага да минавам през тежката съдебна система.

Здравейте,


Съласието изразено в тази декларация е невалидно. В българското право действа принципът, че отказ от бъдещи права е недействителен. В тази връзка НАЕМАТЕЛЯТ дори и да подпише подобна декларация, същата няма да породи никакви правни задължения за него. В българското право са изрично и лимитативно определени способите за прекратяване на облигационно отношение, съответно за неговото разваляне, както и за удовлетворяване на други претенции - напр. за предаване на владението на отдадени под наем помещения. Тези разпоредби са от публично правен ред и страните по договорите немогат да ги изменят по свое собствено желание.
В тази връзка, ако НАЕМОДАТЕЛЯТ предприеме подобни действия то НАЕМАТЕЛЯТ ще може да защити своето владение по смисъла на чл. 75, 76 ЗС, а по отношение на режийните - ток и вода - с жалба по чл.323 НК. /вярно е че всичко подлежи на доказване - че договорът е прекратен или, че не е . /

От друга страна, съгласно чл. 236 ал.2 ЗЗД, ако след прекратен договор, НАЕМАТЕЛЯТ продължи да използва имота, то той следва да спазва задълженията си по прекратения договор. Тук обаче липсва задължение за НАЕМОДАТЕЛЯ да изпълнява своите задължения - да му осигурява ел. енергия и вода. В тази връзка може да се направи и друг извод различен от горния - че може да се възпроизведе подобна клауза в договора за наем - за спиране на тока и водата. Но всичко трябва да се обмисли в дълбочина и според казуса...

Горните изводи могат да се изведат по тълкувателен път и от новелата на чл. 152. ЗЗД, а именно: Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително. , независимо, че е в раздела за залог и ипотека - принципът е същия.

В крайна сметка законът е такъв и трябва да го спазваме. Съдържанието на договора трябва да съответства на законовите разпоредби.

УСПЕХ !

[ciara]

Kъм monteskio

Искрено се радвам,че отново сте във форума

[iwanow]

Аз не подписвам никакви договори, взимам парична гаранция за сметки и щети, наема педварително и нямам проблеми.Когато не си плаща просто си влизам у нас.Наема е по нисък,но не съм алчен,това са пари без труд.

Мога да се съглася с вас, но без последното изречение.
Парите са носител на стойност, споразумение като средство за размяна. А всеки труд може да бъде остойностен. Управлението на паричните потоци и собственоста е също труд,(не само копането на въглища в мината) труд в който защитата е от съществено значение, в противен случай настъпва фалит. Ето защо съдържанието на възмездния договор не трябва да се подценява като средство за защита.
Лично аз, все още не съм видял перфектния договор, с клаузи гарантиращи абсолютната защита на наемодателя произтичащи от съдържанието на правото на собстеника да се разпорежда...
Смятам, че този форум е уместно място за пействане и обсъждане на "ПЕРФЕКТНИЯ ДОГОВОР ЗА НАЕМ" гарантиращ максимална защита на собственоста на наемодателя.

[lx2009]

Трябва да има начин за префактуриране на разходите за консумативи към НАЕМАТЕЛЯ без да се прехвърлят партидите и същите да си останат на името на НАЕМАТЕЛЯ-собственик!

Предложение за клауза в Додовора за наем:
Собственика-НАЕМОДАТЕЛ дава съгласието си плащанията на изразходваната елелктроенергия по Парт.Нр.xxxxxx, отчитана с електромер Нр.хххххх да бъдат извършвани временно за периода от .... до .... (срока на договора) вместо него от изразховалия тази електроенергия НАЕМОДАТЕЛ (търг.дружество с фирма ХХХ + др. данни), за което фирмата-доставчик (търговско дружество с фирма YYY + др. данни) да издава ня името на НАЕМОДАТЕЛЯ съответните отчетни финасови документи (фактури) без да се променя титуляра на партидата - собственика-НАЕМОДАТЕЛ.

A може да се сключи писмено Допълнение (Анекс) за определен срок към основния договор за доставка между собственика на партидата (и НАЕМОДАТЕЛ - физическо лице) и фирмата-доставчик на електроенергия за такова едно префактуриране на името на НАЕМАТЕЛЯ-ползвател. В Допълнението може да се включат и клаузи и начин за прекъсване на електрозахранването преди изтичане на срока на Допълнението. Това Допълнение зависи и от доставчика - може да има някакви такси и др. формалности! Т.е. нещата трябва да се съгласуват и урегулират най-вече с доставчика, по начин изгоден и удобен и за свете страни. Тъй като юристите на енергоразпределителните дружества и ВиК-дружествата са в повечето случаи бивши държавни служители от държваното електроразпределение, и са неинициативни, туткави и мързеливи, може би най добре е този въпрос да се постави пред комисията за енергийно и водно регулиране (но не знам от кого???) или Министерство на икономиката и енергетиката и Министерство на финансите за налагане по нормативен път на задължение за извършване на подобни префактурирания.

Всяка допълнителна информация и идея е добре дошла!

===========================

http://odit.info/?s=2&i=626

ODIT.info > Данъци > Нормативи > Писма > Публикации

Писмо №91-00-86
от 21.03.2006г. на НАП

Данъчно третиране по ЗДДС на консумативни разходи за електроенергия, топлоенергия, вода и др., префактурирани от наемодател на наемател

------------------------------------

По повод зададени въпроси, отнасящи се до данъчното третиране на префактурирани от наемодател на наемател консумативни разходи за ползвани от наемателя във връзка с наетия имот електроенергия, топлоенергия, вода, телефон, даньк върху недвижимите имоти, такса за битови отпадъци и др. на основание чл.10, ал.1, т.10 от Закона за националната агенция за приходите изразявам следното становище:

1. Фактическа обстановка

Обичайно при сключен договор за наем на недвижим имот - сграда иди част от нея се предвижда, че таксите, както и консумативните разходи съгласно показанията на монтирани контролно-измервателни уреди ще се заплащат на дружествата - доставчици от наемодателя или от негово име. Наемодателя обичайно е собственик на сградата/част от сградата и е абонат на дружествата - доставчици, като на негово име се водят съответните партиди. Предвижда се в договорите последващо префактуриране от наемодателя на наемателя на сумите на отчетените разходи. Поставя се въпросът за данъчното третиране по ЗДДС на префактурираните разходи.

2. Данъчно третиране по ЗДДС на префактурираните консумативни разходи

2.1. Консумативните разходи са част от данъчната основа на доставката на услугата отдаване под наем на сграда или част от нея

Съгласно чл.26, ал.2 от ЗДДС, даньчната основа на доставката се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението. получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Съгласно ал.3, т.1 и т.З от същия законов текст данъчната основа по ал.2 се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, както и със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, които са пряко свързани с доставката.

Съгласно чл.232, ал.2 от Закона за задьлженията и договорите наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свьрзани с ползуването на вещта.

Консумативните разходи за такси и за електроенергия, топлофикация, вода, телефон и др. подобни са суми, дължими от наемателя на наемодателя вьв връзка с доставката по отдаването под наем на сграда или част от нея /чл. 26, ал.2 от ЗДДС/, или такива, попадащи в хипотезата на чл. 26, ал.3, т.1 и/или т.3 от ЗДДС, поради което се включват в данъчната основа на доставката. Направените в случая разходи са от името на доставчика /наемодателя/ за сметка на получателя /наемателя/, поради което не попадат в приложното поле на чл.26, ал.З. т.4 от ЗДДС.

2.2. Документиране - фактура, дебитно известие

Дължимите от наемателя на наемодателя консумативни разходи следва да бьдат документирани чрез включването на тези разходи във фактурите за наемното отношение или чрез издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия кьм фактурите, с които е документирана услугата за отдаване под наем на сградата или част от нея за съответния наемен период.

Дебитното известие се издава на основание чл.115, ал.З от ЗДДС и следва да има съдържанието, определено с ал.4 от същия текст. Като основание за издаване на известието (чл.115, ал.4, т.2 от ЗДДС) следва да се посочат съпътстващите основната доставка разходи и такси, които са дали основание за увеличаване на данъчната основа па доставката.

2.3. Характер на доставката

Като правило отдаването под наем на сграда или част от нея, извършена от данъчнозадължено по ЗДДС лице и с място на изпълнение на територията на страната, е облагаема доставка на основание чл.12, ал.1 от ЗДДС. Изключение е регламентирано с чл.45, ал.4 от ЗДДС съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище па физическо лице, което не е търговец. Съгласно ал.7 на същия член, в тези случаи доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.

Независимо, че сумите, за които се извършва префактурирането не са предмет на отделна доставка от наемодателя към наемателя, включвайки ги в данъчната основа на доставката по отдаването под наем по силата на законовото изискване, следва да се приемат като неразделна част от същата и се подчиняват на нейния данъчен режим.

Когато наемодателят е регистрирано по ЗДДС лице и отдаването под наем на сграда или част от нея е подчинено на общия режим - облагаема доставка (чл.12, ал.1 от ЗДДС или чл.45, ал.7 във връзка с ал.4 от ЗДДС), върху определената данъчна основа на доставката, включваща префактурираните консумативи и такси, се начислява данък върху добавената стойност 20% на основание чл.66, ал.1. т.1 от ЗДДС.

В случай, че отдаването под наем на недвижимия имот е подчинено на режима на чл.45, ал.4 от ЗДДС и е отчетено като освободена доставка, както върху наемната цена, така и върху консумативните разходи, документирани с дебитното известие към фактурата за наема, данък върху добавената стойност не следва да се начислява.

Следва да се има предвид, че такова префактуриране на разходите (издаване на дебитно известие) е допустимо, както в случай, че измервателните уреди позволяват безспорно отнасяне на извършените разходи към определения наемател, така и когато общи измервателни уреди отчитат потребление за няколко наемателя. В тези случаи за целите на данъчния контрол следва да може да се установи относимостта на префактурирания разход към съответния нает обект по критерии, като пропорционалност и др.

3. Право на приспадане на данъчен кредит на наемодателя

Тъй като за разходите за консумативи и такси за отдадения под наем имот наемодателят се явява получател на стоката/услугата спрямо дружествата - доставчици и в последствие ги включва в данъчната основа на доставките към наемателя си правото му на данъчен кредит за тези разходи е в зависимост от характера на доставката му към наемателя.

В случай, че отдаването под наем на сграда или част от нея е облагаема доставка. наемодателят има право на данъчен кредит на основание чл.69, ал.1 от ЗДДС по отношение на разходите за консумативи и такси за отдадения под наем имот, включени и данъчната основа па доставката му към наемателя чрез издаването на дебитно известие,

В случай, че доставката е отчетена като освободена, наемодателят няма да има право на приспадане на данъчен кредит на основание чл.70, ал.1, т.1 от ЗДДС съгласно който правото на приспадане на данъчен креди г не е налице, независимо, че са изпълнени условията на чл.69 или чл.74, когато стоките или услугите са предназначени за извършване на освободени доставки по глава четвърта от закона.

4. Право на приспадане на данъчен кредит на наемателя

По отношение на наемателя, ако префактурираните консумативни разходи са част от облагаема доставка, по отношение на която той е получател, за същите възниква право па данъчен кредит при общите правила па закона, с евентуално приложение па чл.73 от ЗДДС. В случай, че кредитът е приспаднат изцяло, ако наемателят извършва както облагаеми, така и освободени доставки, приспаднатият данъчен кредит подлежи на корекция на чл.79, ал.7 във връзка с ал.2 от ЗДДС.

Ако префактурираните консумативни разходи са част от данъчната основа на освободена доставка, за наемателя не възниква право на данъчен кредит, на основание чл.68, ал.1, т.1 от ЗДДС.

5. Префактуриране на разходи, които по закон се дължат от собственика/ползвателя, а по наемния договор са за сметка на наемателя

В случай, че регистрирано лице - наемател, префактурира дължимия данък върху недвижимите имоти или таксата за битови отпадьци на своя наемател, тези разходи също следва да се включат в данъчната основа, съгласно чл.26 ал.2 от ЗДДС, тъй като са суми дължими от получателя (наемателя) на доставчика (наемодателя) по силата на наемния им договор, независимо, че по закон тежестта за заплащането им е за собственика или ползвателя на имотите.

За този данък/такса по отношение на наемателя възниква право на данъчен кредит, ако наемното правоотношение е отчетено като облагаема доставка и при условие, че наетият имот се използва за извършване на облагаеми доставки.

Идентично е третирането и на други разходи, които поначало са в тежест или в интерес на наемодателя например застраховки по отношение на наетия имот.

ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯЛА ПРИХОДИТЕ:
(М. Мургина)

[klod]

Здравейте,
Ако при сключването на договор за наем Наемодателя накара Наемателя да подпише "Декларация" с следния текст:

ДЕКЛАРИРАМ ИЗРИЧНО СЪГЛАСИЕ при ПРЕКРАТЯВАНЕ на сключения между нас договор за наем на каквото и да е основание, както и в случаите му на РАЗВАЛЯНЕ, давам изричното съгласие, НАЕМОДАТЕЛЯ по договора за наем……...…………………………………………………………ЕГН................................... да възстанови владението си и ползването си на наетите от мен помещения, да отвори предоставените ми под наем помещения в мое присъствие или с двама свидетели и БЕЗ СЪДЕБНА НАМЕСА, да изнесе вещите ми, находящи се там, за което да състави опис, както и да си ползва имота в качеството си на собственик.


Въпрос ми е при тази декрация полицията без съдебна заповед може ли да се намеси и да помогне при изгонването на наемателя. Или трябва да наема охранителна форма с която да го изгоня и с една тумба хамали да му изнеса имществото. Въпроса ми възниква защото искам добре да си защитя имота от некоректни наематели без да минавам през Съд, защото както знаете такива дела се гледат на три инстанции и могат да се проточат с години нещо изключително неизгодно за мен.

Другото ми питане е ако имам следтната точка в договора:
Чл. 31. Наемодателят има право след прекратяване на този договор под каквато и да е форма да прекъсне електроенергията и водата в наетия обект.

При положение, че в енргото партидата се прехвърля на негово име, то след предкратяване на договора ще уважат ли тази точка от договара да му дръпнат шалтера след като веднага подам молба или е необходимо нещо друго.

Както сами знаете ако на една фирма и спрем ресурсите тя угасва. Старая се да склуча договор с който да сведа риска за себе си до минимум при положение, че наемателя се окаже некоректен или изтече срока на договора. Ако си плаща редовно то няма от какво да се притеснява, но ако не плаща искам колко се може по бързо да го изгоня без да се налага да минавам през тежката съдебна система.

Здравейте,


Съласието изразено в тази декларация е невалидно. В българското право действа принципът, че отказ от бъдещи права е недействителен. В тази връзка НАЕМАТЕЛЯТ дори и да подпише подобна декларация, същата няма да породи никакви правни задължения за него. В българското право са изрично и лимитативно определени способите за прекратяване на облигационно отношение, съответно за неговото разваляне, както и за удовлетворяване на други претенции - напр. за предаване на владението на отдадени под наем помещения. Тези разпоредби са от публично правен ред и страните по договорите немогат да ги изменят по свое собствено желание.
В тази връзка, ако НАЕМОДАТЕЛЯТ предприеме подобни действия то НАЕМАТЕЛЯТ ще може да защити своето владение по смисъла на чл. 75, 76 ЗС, а по отношение на режийните - ток и вода - с жалба по чл.323 НК. /вярно е че всичко подлежи на доказване - че договорът е прекратен или, че не е . /

От друга страна, съгласно чл. 236 ал.2 ЗЗД, ако след прекратен договор, НАЕМАТЕЛЯТ продължи да използва имота, то той следва да спазва задълженията си по прекратения договор. Тук обаче липсва задължение за НАЕМОДАТЕЛЯ да изпълнява своите задължения - да му осигурява ел. енергия и вода. В тази връзка може да се направи и друг извод различен от горния - че може да се възпроизведе подобна клауза в договора за наем - за спиране на тока и водата. Но всичко трябва да се обмисли в дълбочина и според казуса...

Горните изводи могат да се изведат по тълкувателен път и от новелата на чл. 152. ЗЗД, а именно: Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително. , независимо, че е в раздела за залог и ипотека - принципът е същия.

В крайна сметка законът е такъв и трябва да го спазваме. Съдържанието на договора трябва да съответства на законовите разпоредби.

УСПЕХ !

Здравей!Имам заложна къща.След като заложената вещ не бъде откупена в срок, заложната къща я продава без съдебна намеса на основание чл.311 ТЗ.Какъв е Вашият коментар?

[lx2009]

Горните изводи могат да се изведат по тълкувателен път и от новелата на чл. 152. ЗЗД, а именно: [i]Съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително. , независимо, че е в раздела за залог и ипотека - принципът е същия.
В крайна сметка законът е такъв и трябва да го спазваме. Съдържанието на договора трябва да съответства на законовите разпоредби.
УСПЕХ !

[/i]

Излиза, че Законът и тълкуванията на юристите ВИНАГИ вземат страната и защитавата правата само на НАЕМАТЕЛЯ, като по този начин НАСЪРЧАВАТ НЕДОБРОСЪВЕСТНОСТТА и ЗЛОУПОТРЕБАТА С ПРАВА! ДОКОГА???

Защо никога не се прави опит да се защитят и правата на НАЕМОДАТЕЛЯ?

Това социалистически остатък в българското право ли е, от времето когато наемодател можеше да бъде само "СофЖилФонд", включително и за частните имоти!?

[totomanov]

Излиза, че Законът и тълкуванията на юристите ВИНАГИ вземат страната и защитавата правата само на НАЕМАТЕЛЯ, като по този начин НАСЪРЧАВАТ НЕДОБРОСЪВЕСТНОСТТА и ЗЛОУПОТРЕБАТА С ПРАВА! ДОКОГА???

Защо никога не се прави опит да се защитят и правата на НАЕМОДАТЕЛЯ?

Това социалистически остатък в българското право ли е, от времето когато наемодател можеше да бъде само "СофЖилФонд", включително и за частните имоти!?

Законодателството на САЩ е аналогиччно на това в България.
Наемателя може да бъде изгонен. независимо от причините единствено посредством решение на съда, като принудителното изнасяне става от шерифа, като всякакви клаузи подобни на прелаганите в тази тема са недействителни.
Нещо повечи на съдебното дело много честа практика на съда е даде възможност на наемателя да се поправи, без да го гони, така че едно изгонване може да трае с години.
Предполагам че няма да кажете, че законодателството на САЩ е от времето на социализъма.

[iwanow]

Трябва да има начин за префактуриране на разходите за консумативи към НАЕМАТЕЛЯ без да се прехвърлят партидите и същите да си останат на името на НАЕМАТЕЛЯ-собственик!

Защо да се префактурират? Защо да е просто като може да е и по бюрократично, сложно и бумащо емко.

Въпрос на монопол!

Ако вземете кола поднаем, в договора пише горивото е за сметка на наемателя, на бензиностанцията зареждате с необходимото ви гориво (консуматив) и ви издават фактура на името на на наемателя (ако искате и на баба му стига да ви свърши работа) и не се интересуват чия собствност е колата. Но бензиностанции бол.

Социалните служби плащат частично или изцяло под формата на помощи определен лимит ел. енергия и парно на нуждаещисе без да се сменя партидата на собственика. Значи за някои може!

Невиждам причина да не се издаде фактура на името на платеца в която се указва, че плащането погасява задължение на..........с адрес......, а осчетоводяването става на основание договора за наем.

Когато се издава фактура за банкет (групова консумация на рботници и служители на предприятие по повод и без повод) в нея не се уточнява каквое менюто, кой колко е консумирал, и какво е ощипал персонала.

Но монополиста казва не може. В него е и ножа и хляба, ако реши ще ви поиска и цял куп ненужни документи включително и кръщелно.

[em_gibg]

Здравейте на всички,
Излиза, че какъвто и договор да се направи, наемателят има повече права от собственика. Може да не си плати наема и пак да ползва имота защото за да си получа владението трябва да го съдя....

В Щатите адвокатите се позовават на предишни решения на съдии. Но в Бг може ли да се ползва тази практика?