Реализирано право на строеж в незавършена сграда

[dodeskaden]

Привет.

Имам следния въпрос.
Възможно ли е да се приеме за реализирано "правото на строеж" на отделен обект /например Магазин №5/ от сградата, при положение, че самата тя е в степен на завършеност 37% (4 от 6 плочи и тук-таме зидария), само защото обекта има горна и долна плоча и една тухлена стена.

Или с други думи смята ли се за реализирано "правото на строеж" на построените до момента обекти от дадена сграда, ако самата тя не е завършена до ниво "груб строеж".

[georgi07]

Не може-аргумент от чл.181 ЗУТ

[dodeskaden]

Не може-аргумент от чл.181 ЗУТ

И аз така си мислех, но един от адвокатите, с които се консултирах твърдеше, че това е възможно. Така и не ми обясни защо и как.

Също така си мислех, че чл.67 от ЗС има някакво правно реално значение, оказа се, че и него всеки може да си го разтяга и тълкува, както си иска.

Случаят ни беше следният:

През 2000г. , Собствениците на парцел учредяват с нот. акт "право на строеж" на фирма Х за отделни обекти от сградата, като си запазват ПрС за останалите. В замяна, според договора фирма Х, трябва да построи цялата сграда до ниво "груб строеж" в рамките на 2 години.
В края на 3-тата година от учредяването на суперфицията, строежа е на ниво 3 от 5 плочи, като тук таме има и зидария. Тогава Собствениците завеждат дело за разваляне на договора по чл.87 от ЗЗД. След още 2 години Съдът уважава иска и разваля договора за Суперфиция. Междувременно е изтекъл и срока по чл.67 от ЗС.

От датата на учредяването на ПрС 2000г до датата на Иска за развалянето му 2003, фирма Х е продала на трети лица с нот. актове ПрС за почти всички свои обекти (даже един от тях е продаден, като недвижим имот, с удостоверение за степен на завършеност 63%, т.е. "груб строеж").

Въпроса ми е какво става от тук нататък - какви права има всеки от замесените в случая:

1. Собствениците на парцела.
2. Закупилите от фирма Х право на строеж с изградени на ниво "плоча" обекти (от 1-ви до 3-ти етажи).
3. Закупилите от фирма Х "право на строеж" с въобще незапочнати обекти (на 4-ти и 5-ти етаж).

и как се процедира с останалите непродадени обекти.

Преди да ме пратите при адвокат, искам да ви кажа, че досега сме се консултирали най-малко с 5, отделно с нотариуси и съдия по вписванията. Всеки от тях имаше различен поглед върху живота, вселената и всичко останало, вкл. и правото на строеж. Като резултат, след като сумирахме противоречивите мнения на всички, не остана нищо за което да се хванем.

Който има желание, моля да изкаже мнение или даде съвет.

Благодаря предварително.

[georgi07]

Казусът, който описвате е сложен.Едва ли в този форум той ще се избистри и участниците в една евентуална дискусия ще се обединят около едно решение.
Основният проблем е в нежеланието на адвокатите да се занимават със ЗУТ.Оттам и различните становища относно кога сградата е завършена /т.е. може да се продава с нот. акт/ и кога е преди Акт 14 /тук говорим само за право на строеж/.
Моето мнение е , че трябва да се води ново дело по ЗЗД между третите добросъвестни лица и собствениците на терена.Не пишете те да са участвали в процеса.

Освен това не може обект в сграда да е завършен без самата сграда да е.Това, че над даден обект има плоча и е ограден със стени не го прави завършен такъв.

[dodeskaden]

Благодаря за отговора.

По ЗЗД имате предвид Третите лица като добросъвестни владелци да заведат дело срещу собствениците за подобренията или нещо друго?

[razli4na]

Браво!
Казус- предизвикателство!
С кои нотариуси говорихте- с тези, които са извършили сделките по нот. актове, за които сочите?- Естествено, че ще внесат объркване в мислите Ви.
Задавате три въпроса, отговорите на които не биха могли да се изчерпят с мнение във форума.
Тук от особено значение е какво Вие искате. Бих могла да се насоча да мисля върху поставените въпроси, ако по всеки от тях посочите какви са интересите и желанията Ви, напр. какво желаят собствениците да правят за в бъдеще с този парцел; желаят ли да строят съвместно с третите лица- закупили ПрС или искат да се освободят от тях и пр.

[dodeskaden]

Браво!
Казус- предизвикателство!
С кои нотариуси говорихте- с тези, които са извършили сделките по нот. актове, за които сочите?- Естествено, че ще внесат объркване в мислите Ви.
Задавате три въпроса, отговорите на които не биха могли да се изчерпят с мнение във форума.
Тук от особено значение е какво Вие искате. Бих могла да се насоча да мисля върху поставените въпроси, ако по всеки от тях посочите какви са интересите и желанията Ви, напр. какво желаят собствениците да правят за в бъдеще с този парцел; желаят ли да строят съвместно с третите лица- закупили ПрС или искат да се освободят от тях и пр.

Ако степенуваме желаните от нас варианти -

1. Да се освободим от третите лица, законово и окончателно и след това да продадем имота и построеното досега без тежести./Имайте предвид, че те смятат, "правото си за строеж" за валидно, каквото е и мнението на някои адвокати/.
2. Някакво взаимоизгодно споразумение м/у Собствениците и третите лица за продължаване на строежа (като се имат предвид правата им по закон, а не кой каквото си мисли че заслужава).
3. Не знам вече и аз...

Степенуването по вероятност е в обратна посока.

Но всъщност в нашия случай е важно не какво желаем, а какво е възможно да направим, за да излезем максимално начисто от ситуацията.

[razli4na]

Считам, че ПО ПРИНЦИП са възможни и двата варианта.
Но в КОНКРЕТНИЯ СЛУЧАЙ, наистина е важно какво ще се извлече от документите.
Вижте си личните съобщения.

[monteskio]

Привет.

Имам следния въпрос.
Възможно ли е да се приеме за реализирано "правото на строеж" на отделен обект /например Магазин №5/ от сградата, при положение, че самата тя е в степен на завършеност 37% (4 от 6 плочи и тук-таме зидария), само защото обекта има горна и долна плоча и една тухлена стена.

Или с други думи смята ли се за реализирано "правото на строеж" на построените до момента обекти от дадена сграда, ако самата тя не е завършена до ниво "груб строеж".

Здравейте,

Правото на строеж за определени обекти от сградата пру условията на етажна собственост се счита за реализирано, когато има изградени разделителни плочи / под и таван / и стени и са изпълнени другите условия на строителство съобразно договора за ОПС / шпакловка, дограма, инсталация, срок/. Следователно под реализирано право на строеж за определен обособен обект не може да се разбира нещо друго освен изграждане на този обект в вида и обема, който е предвиден в договора. От друга страна трябва да се прави разлика между реализирано право на строеж и неговата трансформация в право на собственост. Много често тези понятия се бъркат, което е неправилно.


УСПЕХ !

[monteskio]

През 2000г. , Собствениците на парцел учредяват с нот. акт "право на строеж" на фирма Х за отделни обекти от сградата, като си запазват ПрС за останалите. В замяна, според договора фирма Х, трябва да построи цялата сграда до ниво "груб строеж" в рамките на 2 години.
В края на 3-тата година от учредяването на суперфицията, строежа е на ниво 3 от 5 плочи, като тук таме има и зидария. Тогава Собствениците завеждат дело за разваляне на договора по чл.87 от ЗЗД. След още 2 години Съдът уважава иска и разваля договора за Суперфиция. Междувременно е изтекъл и срока по чл.67 от ЗС.

От датата на учредяването на ПрС 2000г до датата на Иска за развалянето му 2003, фирма Х е продала на трети лица с нот. актове ПрС за почти всички свои обекти (даже един от тях е продаден, като недвижим имот, с удостоверение за степен на завършеност 63%, т.е. "груб строеж").

Въпроса ми е какво става от тук нататък - какви права има всеки от замесените в случая:

1. Собствениците на парцела.
2. Закупилите от фирма Х право на строеж с изградени на ниво "плоча" обекти (от 1-ви до 3-ти етажи).
3. Закупилите от фирма Х "право на строеж" с въобще незапочнати обекти (на 4-ти и 5-ти етаж).

и как се процедира с останалите непродадени обекти.

Здравейте,

Съгласно чл.87 ал.3 ЗЗД, развалянето на договори има обратно действие. Съобрзно спецификите на казуса ситуацията / на прима виста, тъй като не са изложени определени обстоятелства/ е следната:


1. Собствениците на земята стават собственици на построеното /чл.92 ЗС/, което е било учредено в полза на строителят и не е продадено от последния. В този случай, строителят има вземане срещу собствениците за тези подобрения.

2. Тези, които са закупили правото на строеж за обектите в сградата, която е подлежала на изграждане и понастоящем притежават валидно учредено право на строеж за тези обекти. Този извод се налага от новелата, закрепена в законовата разпоредба на чл.88 ал.2 ЗЗД. Тези лица имат също право на иск за разваляне на договора за право на строеж за конкретните обекти, съобразно условията на договора. От значение е и дали с договора за ОПС са продадени и идеални части от УПИ в който се строи.


УСПЕХ !

[may_baych2002]

На много въпроси ще си отговорите, ако намерите определението за "груб строеж" в ЗУТ, Допълнителни разпоредби. Може успешно да "разплетете чорапа".