Има ли нещо съмнително в този предварителен договор???

[sting_ll]

Предстои ми закпуване на апартамент и в моя случай продавача иска само 10% от цената....и иска да се изповяда на данъчна оценка, апартаментът ще се взима с кредит и съответно ще е на ниво груб строеж но в договора който са ми изпратили груб строеж никаде не фигурира. В предварителния договор който ми е изпратен обаче има много неща с които аз не съм съгласен и които са посочени още в бележката за капаро. все още не съм подписал нищо с тях. Една част от странностите са свързани именно с ПРАВОТО НА СТРОЕЖ ще цитирам какво гласи чл.1, чл2, чл3 от раздел първи - предмет на договора:

РАЗДЕЛ !
ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА
Чл.1 ПРОДАВАЧЪТ се задължава да продаде на КУПУВАЧА по нотариален ред, а КУПУВАЧЪТ се задължава да купи от ПРОДАВАЧА по същия ред правото на строеж за следния недвижим имот, а именно: ****тук е описан имота и са споменато и цитат:"заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото от УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН" без да бъдат подробно описани*****
Чл.2. ПРОДАВАЧЪТ се задължава да довърши и предаде на КУПУВАЧА недвижимия имот, подробно описани в чл. 1 от настоящия договор при спазване условията и реда на действащото в Република България законодателство.
Чл.З. ПРОДАВАЧЪТ се задължава след построяването на сградата, одобрението й от държавните органи и изпълнение на всички задължения по този договор от страна на КУПУВАЧА, да му прехвърли идеалните части от правото на собственост върху земята, съответстващи на недвижимия имот, подробно описан в чл. 1 от настоящия договор.

със същите задължения за продажба на право на строеж се започва и в бележката за стоп капаро. а по отношение на дължимите суми е казано следното:

Цената за изпълнението на задълженията, съставляващи предмет на договора,
представлява левовата равностойност на ****** Евро без ДДС.

какво става в тази ситуация??? аз несъм юрист но ми се вижда че нещата не са договорени конкретно и еднозначно а имат ли право Продавачите да напишат като крайна дължима сума цената която аз трябв да платя и е сложено след това "без ДДС" цената е договорена досега на сумата исписана зад ******. защо са сложили "без ДДС"
И никаде не се казва колко е всъщност конкретната цена на имота според предварителното споразумение ....

така че какво друго да направя освен да поискам ПОМОООООООООООООЩ!!!!!!!!!!! искат капарирам утре така че какво да правя? съмнителна ли е тази работа с така поставените условия???

[gudio]

Преди да са Ви насмели и пратили на адвокат (а, впрочем - защо нямате такъв, а питате по форумите ?), ще Ви кажа, че няма нищо съмнително. Има практика да се подписват такива договори. Все пак получавате поне право на строеж (което едва ли ще реализирате сами, ако строителят нпр. фалира), но и това е нещо. Явно сградата няма още акт 15 (или както беше там) и не е изградена в "груб строеж". След като ще купувате с кредит, банката също сипроверява нещата около имота и едва ли ще даде кредит, ако има нередности.

[barri]

акт 14, не 15. и наистина сигурно става дума за доста голяма сума.защо не отделихте още някой лев и не се посъветвахте с колега. да ви е мирна главата после,защото изгорите ли вече ще е късно. Още повече такива нови схеми за прибиране на пари се измислиха напоследък, че не можете да си представите.

[herostat]

Няма да си решите проблема по форумите! От мен да знаете за да разберете има ли или не проблем с имота се изисква много щателно изследване което може да направи само юрист! Искат се много документи, които се проследяват до писване... Между другото със така наречената суперфиция(право на стореж стават най-големите издънки(далавери) ако не се потърси компетентна помощ, разбира се!

[zoom]

Коя банка ще Ви даде ипотечен кредит, ако изповядвате сделката на данъчна оценка? Кредитът ще Ви бъде отпуснат на база цената в нотариалния акт. Иначе всичко друго, което описвате не е редно, но е практика.
Успех!

[sting_ll]

задвижих нещата с търсенето на адвокат но просто неочаквах толкова заплетен и неразбран поне за мен да се окаже договора иначе без адвокат със сигурност нищо няма да подписвам...благодаря Ви все пак и ако някой разполага с информация по далаверите които се въртят когато правата над собсвеността се изкупуват на ниво право на строеж моля да я сподели: Това система за укриване на данъци ли е? или система за прехвърляне на повече данъци от строителя към крайния купувач на апартамента? или е опит за укриване на някаква информация относно цялата работа? или си е чист опит за измама на купувача, посредством данъци или такси или посредством изнудване за някакви други плащания които ще се появят в някакъв бъдещ момент?

Абсолютно съм убеден, че без адвокат нетрябва да се обвързвам с никой по подобни сделки но все пак по системата с право на строеж има отворена и още една тема във форума. Така че е хубаво по форумите да се спомене какво се случва с тези далавери и за чия сметка са те: за сметка на държавата или за сметка на купувача? едно е сигурно те не са за сметка на Продавача

[barri]

то не само за самото подписване ти трябва адвокат , но и за капарирането.защото започнаха да се наблюдават едни порочни практики, при които макар и да си капарирал, имота продължава да се предлага, бележките за капарото понякога са под формата на депозитарни разписки, колкото и учудващо да прозвучи.така че действай с адвокат.

[sting_ll]

много ви благодаря на всички ще действам с адвокат, пък той дано да види какво цели продавача с тези договори и да включиме клаузи, които да ме предпазят от изненади, незаконни действия и какво ли още не...но и ако самото изповядванен а данъчна оценка е незаконно действие не ми се участва при положение че ще спестя само половината от данъците и таксите...

междо другото кой плаща ддс-то на построената сграда? купувача или продавача? и коректно ли е това записване в договора ми, което гласи че цената е без ддс?

[gudio]

...но и ако самото изповядванен а данъчна оценка е незаконно действие не ми се участва при положение че ще спестя само половината от данъците и таксите...

междо другото кой плаща ддс-то на построената сграда? купувача или продавача? и коректно ли е това записване в договора ми, което гласи че цената е без ддс?

Точно за укриване на данъци става въпрос - и това е едната от причините да се продава като "право на строеж" - първо защото дан. му оценка е много по-ниска и второ - минават сделката по дан. оценка, за да не плащат повече местен данък и ДДС, отколкото би било върху истинската цена или поне върху данъчната оценка на обекта в "груб строеж". "Цена без ДДС" = тълкувайте го, че ще трябва да платите и ДДС отгоре.
Сетих се и за един номер - в повечето подобни случаи правото на строеж е СРОЧНО защото данъчната му оценка в този случай е още по-ниска. От правна гледна точка обаче това крие риск някой собственик на терена да си поиска сградата, заедно с "вашия" апартамент.

[civilista]

междо другото кой плаща ддс-то на построената сграда? купувача или продавача? и коректно ли е това записване в договора ми, което гласи че цената е без ддс?

В крайна сметка плаща крайния потребител, тоест купувача. Коректно е, ако така сте се разбрали, но не сте длъжен да се съгласите. По добре е да се разбие цената на такава за правото на строеж /за нея няма ДДС, ако е преди грубия строеж/ и такава за строителството /върху нея има ДДС/.
Във случаи като вашия е по-добре да платите някой лев отгоре да нотариални такси и данък, но да имате нотариален акт за реалната цена при проблеми със завършването на обекта. Щом си плащате, не сте длъжен да ставате съучастник на строителя при укриването на данъци и приходи от негова страна.
Обяснете му, че последна новост е да се пише в нотариалните актове по-голяма от реалната цена, за да се изперат по-бързо парите, които перат /шегичка/.
За вас опасността е и в това да не си получите готов апартамента и да си имате много главоболия докато си го достроите.

[antena]

sting_ll, ние сме в същата ситуация, само дето още нямаме договор и не сме видели какво пише в него. При нас даже не искат да има предварителен договор, но всичко останало е същото. Да не би да сме попаднали на един и същ строител - къде е апартамента, за който говориш?

[sting_ll]

Та нещо друго ме притеснява по цялата тази работа:

Сега ако сключа договор за предварителната продажба(от страна на строителя) на правото на строеж, то нали аз ще мога да изплатя това право, когато банката ми отпусне заема, е да но когато банката ми отпусне заема то тя ще го направи след груб строеж, а доколкото знам то грубия строеж прекратява правото за прехвърляне на "право за строеж". Е то те как ми продават това право, след като тогава когато аз го купувам то ще е невъзможно да се прехвърли???

[barri]

1) в договора трябва да е описан обекта прецизно, колко са общите части. не позволявайте общите части да са прекалено голям %.
2) да се посочи в договора не само кога ще се довърши сградата, но и да се уговори срок за въвеждането и в експлоатация.
3) не допускайте цената да е без ДДС

[amateur]

Г-н Стинг Значи направили сте си труда да напишете всичко това, ще платите сума пари за апартамента, има МНОГО НЕЩА дето не ги разбирате и ви е страх да не се прецакате, обаче се скръндзате за 100-200 лв. за адвокат....Еми прав е Лютия да му се не види
Цитирам: Марш веднага с документите при адвокат!

[theinsider]

1. Няма нищо особено във вашия договор. Не мога да давам оценка без да съм чел договора, но ми се струва че продавачите разделят договора на пред. договор за прехварляне на право на строеж и договор за извършване на стротелни работи. Правно няма проблем и всеки от договорите може да има своя цена. Това което правят те после е че не декларират договора за строителни работи в данъчното и пестят ДДС. Това няма връзка с купувача, ддс измамата се извършва от продавача, а наказателно отговорните лица на практика са счетоводителите му.
2. Общите части са нормативно определени и не зависят от волята на страните. Те са процент, съотношение, на площта на ап. към общата площ и се прехвърлят дори да не са уговорени.
3. Ако в договора не пише нищо за ДДС, приема се че цената включва ддс.
4. Достататъчно много банки отпускат кредити и при сделки на дан. оценка, аз самият съм правил доста такива.

[sting_ll]

аз пък досега несъм срещнал банка, която да не изповядва на данъчна оценка а ги минах доста , и не се скръндзам за адвокат ами си задействах и това

[harmaiani]

Според мен този договор крие много рискове-първият и най -важен от тях е,че ще Ви се прехвъли ПРАВОТО НА СТРОЕЖ, А НЕ ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ. Да, вярно, такава практика има, но тя е порочна и може да ви струва много един ден, ако строителят е недобросъвестен! Изискайте първо документ за собственост на земята, евентуално за учредено право на стоеж/нотариални актове на името на сторителя/, документи за неговата съдебна регистрация/удостоверение за актуално състояние/, разрешение за строеж на името на строителя, удостоверение от общината, че сградата е завършена на ниво "груб строеж", плановете на сградата и пр. ПРАВОТО НА СТРОЕЖ НЕ ВИ ПРАВИ СОБСТВЕНИК НА ВЕЧЕ ИЗГРАДЕН ОБЕКТ!

[harmaiani]

Също така има противоречие и в тези разпоредби "заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху мястото от УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН" без да бъдат подробно описани*****

Чл.З. ПРОДАВАЧЪТ се задължава след построяването на сградата, одобрението й от държавните органи и изпълнение на всички задължения по този договор от страна на КУПУВАЧА, да му прехвърли идеалните части от правото на собственост върху земята, съответстващи на недвижимия имот, подробно описан в чл. 1 от настоящия договор.
ИЛИ ПРЕХВЪРЛЯНЕ ЗАЕДНО С ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ АПАРТАМЕНТА НА ИД.ЧАСТИ ОТ ПРАВОТО НА СТРОЕЖ ИЛИ ЗАЕДНО С АПАРТАМЕНТА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИД. ЧАСТИ ОТ ДВОРНОТО МЯСТО. Ако строителят е собственик на земята трябва да Ви прехърли правото на собственост върху апартамента, заедно със съотв.ид.части от правата на строеж върху земята/ид.части от дворното място. Ако собственикът на земята е друго лице, строителят ще Ви прехвърли само право на строеж върху земята заедно с апартамента, земята трябва отделно да Ви се прехвърли от собствениците й.

[sting_ll]

Ясно, изяснявам ги тези неща с вещо лице и строителя.

Благодаря на всички за коментарите!