Заличаване на вписване на договор за наем

[Pongo76]

Вписан е договор за наем, който наемодателят иска да прекрати едностранно поради неизпълнение. Наемателят е изключено да съдейства. Може ли да бъде заличено вписването по извънсъдебен ред?

[karanedeff]

Ще се самоцитирам:

Вписването на договор за наем е изключение от правилото, че се вписват всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право - чл. 112, б. "а" ЗС.
По своята същност договорът за нем се отличава от учредяването на право на ползване по характера на взаимоотношението - първият е на облигационно основание, а второто на вещноправно основание. Но и в двата случая се предоставя ползването на недвижим имот. Прекратяването (както впрочем и сключването) на договора за наем не е обвързано от ЗЗД с определена форма. Задължителната писмена форма произтича от нормата на чл. 112, б. "е" ЗС - необходима е писмен акт, и нотариална заверка на подписите - чл. 3, ал. 1 ПВ.
Докато при договорите за арендата в земеделието изрично е посочено че прекратяването се вписва (под вписване в случая трябва да се разбира заличаване) в нотариалните книги - чл 26, ал. 2 ЗАЗ, то както в ЗЗД, така и в ЗС и ПВ липсва аналогична норма за прекратяване на договара за наем. Аредният договор по своята правна същност се отличава от договора за наем единствено по обекта и специалтана правна уредба. И при договора за аренда ползването се предоставя на облигационно основание при законово уредени общи клаузи.
Не виждам пречка при прекратяването на договора за наем да се приложи по аналогия прекратявнето на договора за аренда, при така посочените, макар и в най общи линии, сходства в двата договора.
Да се отива на установителен иск за това дали наемният договор е прекратен в съвременния динамичен живот, още повече ако става дума за недвижим имот със стопанско предназначение е ненужна, дълга, а бих казал дори безсмислена процедура. Смисълът на исковото производство е да разреши със сила на присъдено нещо спор за право. Когато няма спор относно прекратяването на договор за наем не виждам пречка да се впише прекратяването. Ако това не бъде направено върху имота ще продължават да тежат права на трето лице, което при един наистина фактически прекратен договор е в ущърб на носителя на правото на собственост.

Вж. предишна дискусия:
Заличаване на вписан договор за наем

[andronika71]

Колега Каранедев, считате ли, че съдията по вписванията има правомощия по закон и може ли той на практика да прецени съществува ли спор относно прекратяването на вписания договор за наем, респективно да постанови заличаване на вписването му само въз основа на голословното твърдение на едната страна, че другата била неизправна. Все пак сезира го само наемодателят, който в една обикновена писмена молба излага някакви факти, обстоятелства, съждения относно развитието на наемното правоотношение. Кой ще защити интересите на другата страна по договора за наем в случай на неправомерно извършено заличаване на вписания договор за наем?

[karanedeff]

Колега Каранедев, считате ли, че съдията по вписванията има правомощия по закон и може ли той на практика да прецени съществува ли спор относно прекратяването на вписания договор за наем, респективно да постанови заличаване на вписването му само въз основа на голословното твърдение на едната страна, че другата била неизправна. Все пак сезира го само наемодателят, който в една обикновена писмена молба излага някакви факти, обстоятелства, съждения относно развитието на наемното правоотношение. Кой ще защити интересите на другата страна по договора за наем в случай на неправомерно извършено заличаване на вписания договор за наем?

Който има очи ще види!
Който има уши ще чуе!
Който има разум ще разбере!
И който има душа ще почувства? Дали?