продажба по условие

[ivan2]

Колеги, може ли в договор за покупко-продажба на недвижим имот да се впише клауза, че имота се продава от продавача на купувача/който купувач в момента е на 13 години/, като купувача няма да има право да се разпорежда с имота без съгласието на родителя/майката/ не само до навършване на пълнолетие, но въобще?
Според мен не, защото това не е по принцип допустимо от закона като изрично уредена възможност, освен това не се вмества в никой от модалитетите.
Ще очаквам вашите мнения.

[gega]

Може, Иване. Това обаче не е условие, а тежест, което си е също по своата правна същност модалитет. Но ако приобретателят, който се е задължил да не прехвърля придобитото право на собственост, го отчужди, това няма да доведе до недействителност на новата транслативна сделка, но ще бъде основание за разваляне на първия договор поради неизпълнение на договорно задължение, както и ще породи задължение за обезщетяване на причинените вреди от неизпълнението на договорното задължение, доколкото биха могли да настъпят и да се докажат. Но при развалянето на договори, с които се прехвърлят недвижими вещи, макар и то да има ретроактивно действие, не би било противопоставимо на новия преобретател - арг. чл. 88, ал. 2 ЗЗД. Това е едно от изключенията във вещното право, което е предопредолено от т. нар. противопоставимо-защитно действие на вписването.

[ivan2]

Така е, драги Гега. Мислех си го същото, но просто реших, че няма смисъл да се пише такъв договор. Каква е реалната гаранция в случая за родителя? Никаква. Не съм склонен да приема, че един нотариус, пред който е представен такъв договор удостоверяващ правото на собственост на продавача, не би го зачел. Дали обаче нотариуса ще носи отговорност, ако все пак не го зачете? 88 ал.2 защитава купувача. Родителя ще трябва да води дела с неясен край във времето и като резултат.
А защо като тежест? Тежест за кого - за приобретателя, чието разпоредително действие е поставено в зависимост от волеизявлението на третото лице? Да, може да се разсъждава и по следния начин - към волеизявлението на детето се наслагва и волеизявлението на родителя, което от 14 до навършване на 18 години е по закон, а след това - по волята на страните по сделката.

[bulgar]

По правило тежестта като модалитет се уговаря главно при безвъзмездните сделки. При възмездните има размяна на насрещни престации, затова не се говори за тежести.
От друга страна може да се мисли за евентуално облигационно действие на тази уговорка. Но дали така уговорена не противоречи на добрите нрави?...

[mishi_83]

По правило тежестта като модалитет се уговаря главно при безвъзмездните сделки. При възмездните има размяна на насрещни престации, затова не се говори за тежести.
От друга страна може да се мисли за евентуално облигационно действие на тази уговорка. Но дали така уговорена не противоречи на добрите нрави?...

Колега, прав сте относно позицията си по отношение на тежестта като един от видовете модалитети. Но не мога да се съглася с изразеното от Вас мнение, че подобна уговорка противоречи на добрите нрави, въпреки че казусът трябва да се изследва по-обстойно и в този аспект
В действителност тук не става въпрос за условие или някакъв друг модалитет, а т.нар. "клауза за неотчуждимост", която въпреки че не е уредена е допустима по силата на договорната автономия на гражданскоправните субекти. Вярно е и това, че подобна уговорка поражда единствено облигационно действие - при неизпълнение продавачът може да търси евентуалните вреди. Но според мен, втората сделка може да се атакува, ако третото лице е било недобросъвестно т.е. ако се обори презумпцията и се докаже от първия продавач, че то е знаело за въпросната клауза. До този извод достигам, в следствие утвърдения в гражданското право принцип, че "никой не може да черпи права от своето неправомерно поведение".

Успех!!!

[bulgar]

Идеята ми е следната. Такова договорно задължение ограничава в пълна степен възможността на собственика самостоятелно да се разпорежда със своята вещ, без да търпи от това неблагоприятните последици от нарушението на договорното си задължение. Т.е. това заължение по недопустим начин ограничава правата на собственика. А доколкото знаем свободата на договаряне има своите граници в императивните норми и добрите нрави.
Действително е допустимо да се поема определени задължения за бездействие - например да не се свири на пиано от 2 до 4 часа и след 22 часа. Но задължение въобще да не свириш на пиано е в противоречие на добрите нрави и е нищожно.

[mishi_83]

Идеята ми е следната. Такова договорно задължение ограничава в пълна степен възможността на собственика самостоятелно да се разпорежда със своята вещ, без да търпи от това неблагоприятните последици от нарушението на договорното си задължение. Т.е. това заължение по недопустим начин ограничава правата на собственика. А доколкото знаем свободата на договаряне има своите граници в императивните норми и добрите нрави.
Действително е допустимо да се поема определени задължения за бездействие - например да не се свири на пиано от 2 до 4 часа и след 22 часа. Но задължение въобще да не свириш на пиано е в противоречие на добрите нрави и е нищожно.

Ами, колега - казахте го много правилно: това е "свободата на договаряне" (цитирам Ви). След като страните са се споразумели отношенията по между им да се уреждат именно по този начин, то тогава не виждам разумна причина някой да се намесва в тези отношения, защото срещу поетото на пръв поглед "странно" задължение, стои задължение на другия контрагент т.е. той също се е лишил от нещо. В посочения от Вас пример не виждам нищо аморално, тъй като договорът е действителен и може да бъде развален при предвидените в закона основания от всяка една от страните.

В противоречие с добрите нрави би бил договор, предметът на който се изразява в нещо, което е недопустимо с оглед на господстващия в обществото морал. Примерите са много - платена любов; поемане на задължение за неполагане на грижа за близък родственик (въпреки че не съм правнозадължен, този договор противоречи на нравствеността) и т.н.

Успех!!!

[gega]

Но според мен, втората сделка може да се атакува, ако третото лице е било недобросъвестно т.е. ако се обори презумпцията и се докаже от първия продавач, че то е знаело за въпросната клауза. До този извод достигам, в следствие утвърдения в гражданското право принцип, че "никой не може да черпи права от своето неправомерно поведение".

Успех!!!

Вторият приобретател винаги би бил недобросъвестен, защото в публичния регистър се съхранява препис от титула за собственост на праводателя и той е могъл да направи справка в СВ. Но смятам, че не можем да тълкуваме разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД разширително, за да приемем, че вещнотранслативния ефект на втория транслативен договор няма да се породи. На първо място, изискване за добросъвестност на приобретателя законът не регламентира. Второ, не виждам правна логика неблагоприятните последици от неизпълнението на договорно задължение да се отразяват в правната сфера на трето лице, пък макар и той да е бил "недобросъвестен". Все пак договорните правоотношения са относителни. А ако се приеме твоята теза нормата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД не би била приложима никога, защото вторият приобретател почти винаги би бил недобросъвестен по съображенията, изложени по-горе. Но трябва да отбележа, че твоето схващане е интересно и би могло да се мисли и в тази насока.

[mishi_83]

Но според мен, втората сделка може да се атакува, ако третото лице е било недобросъвестно т.е. ако се обори презумпцията и се докаже от първия продавач, че то е знаело за въпросната клауза. До този извод достигам, в следствие утвърдения в гражданското право принцип, че "никой не може да черпи права от своето неправомерно поведение".

Успех!!!

Вторият приобретател винаги би бил недобросъвестен, защото в публичния регистър се съхранява препис от титула за собственост на праводателя и той е могъл да направи справка в СВ. Но смятам, че не можем да тълкуваме разпоредбата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД разширително, за да приемем, че вещнотранслативния ефект на втория транслативен договор няма да се породи. На първо място, изискване за добросъвестност на приобретателя законът не регламентира. Второ, не виждам правна логика неблагоприятните последици от неизпълнението на договорно задължение да се отразяват в правната сфера на трето лице, пък макар и той да е бил "недобросъвестен". Все пак договорните правоотношения са относителни. А ако се приеме твоята теза нормата на чл. 88, ал. 2 ЗЗД не би била приложима никога, защото вторият приобретател почти винаги би бил недобросъвестен по съображенията, изложени по-горе. Но трябва да отбележа, че твоето схващане е интересно и би могло да се мисли и в тази насока.

Да.. по отношение атакуването на втората сделка сте прав. Позовах се на утвърден в практиката принцип, въпреки че в редица случаи законът установява отклонение от правилата за добросъвестното поведение, а след като ума изрична правна уредба, то е недупостимо да се разсъждава в друга насока. Благодаря за корекцията - явно съм се отклонил от спора, тъй като се по-горе се говореше дали тази клауза противиречи на добрите нрави и представлява ли тя някакъв модалитет.

Успех!!!

[mishi_83]

Дискусиите тук, ме накараха да си спомня за един скорошен спор във форума, относто това дали е възможна продажба на недвижим имот под условие, че собствеността ще премине на един по-късен етап т.е. да се дерогира транслативния ефект по чл. 24 ЗЗД

Само като си спомня колко усилия хвърлих в опитите си да убедя някои колеги в съществуването на тази възможност, а сега май не съм толкова сигурен, въпреки че бях открил и едно инцидентно съдебно решение в своя подкрепа.

Продажбата на недвижим имот се извършва с нотариален акт. Последният от своя страна се вписва в службата по вписванията. Ако се позовем на чл. 88, ал.2 ЗЗД, то излиза че не може да бъде вписан договор, който не прехвърля собствеността, след като "развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба". Ако такъв договор е вписан, то определено би бил нищожен като противоречив на закона (чл.26), а оттук следва, че разпоредбата на чл.24 ЗЗД не е диспозитивна, а императивна!!!

Е, все пак никой не е безгрешен

[bulgar]

Дискусиите тук, ме накараха да си спомня за един скорошен спор във форума, относто това дали е възможна продажба на недвижим имот под условие, че собствеността ще премине на един по-късен етап т.е. да се дерогира транслативния ефект по чл. 24 ЗЗД

Само като си спомня колко усилия хвърлих в опитите си да убедя някои колеги в съществуването на тази възможност, а сега май не съм толкова сигурен, въпреки че бях открил и едно инцидентно съдебно решение в своя подкрепа.

Продажбата на недвижим имот се извършва с нотариален акт. Последният от своя страна се вписва в службата по вписванията. Ако се позовем на чл. 88, ал.2 ЗЗД, то излиза че не може да бъде вписан договор, който не прехвърля собствеността, след като "развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба". Ако такъв договор е вписан, то определено би бил нищожен като противоречив на закона (чл.26), а оттук следва, че разпоредбата на чл.24 ЗЗД не е диспозитивна, а императивна!!!

Е, все пак никой не е безгрешен

И тогава казах, и пак ще повторя!

Има различни по вид условия.
ОТЛАГАТЕЛНО условие - препятства влизането на договора в сила. Продавачът по този договор си остава собственик, а купувачът нищо не придобива до момента на сбъдването на условието. Такъв договор може да се впише само след сбъдването на условието.
ПРЕКРАТИТЕЛНО УСЛОВИЕ - при него собствеността се прехвърля с НА. Договорът се прекратява с настъпването на условието. Такива договори следва да се впишат от момента на сключването си.
А клаузата за запазване на собствеността до изплащане на цената при недвижими имоти е нищожна.

[gega]

Не виждам пречка да се впише и нотариален акт, с коейто се удостовярава прехвърлянета правото на собственост при уговорено отлагателно условие. Ако друга не е уговорено, сбъдването на това бъдещо несигурно събитие има ретроактивно действие и за третите лица то ще бъде противопоставимо от деня на вписването. Не виждам защо уговорката за покупко-пхродажба с право на изкупуване на недвижим имот да е нищожна. Това също е едно отлагателно условие, само че рискът по принцип преминава за купувача преди да е придобил собствеността. Това че липсва изрична уредба само за движимите вещи по чл. 205 ЗЗД, не би могло да се приеме, че подбна клауза би била нищожна - все пак липсва изрична разпоредба в тази насока, а и да не забравяме чл. 8 и 9 ЗЗД. И такъв договор също подлежи на вписване.

[gega]

Противното би било твърде формалистично тълкуване на чл. 112 ЗС.

[bulgar]

Гега, не е формалистично това тълкуване. Идеята е, че на вписване подлежат актове, които материализират сделки, породили транслативен ефект. Какъв е смисълът да се вписва НА, който може никога да не породи действие, защото условието може никога да не се сбъдне? НА, който поставя транслативния ефект в зависимост от бъдещо несигурно събитие, може никога да не прехвърли собствеността върху купувача.
Не е верно и другото:

сбъдването на това бъдещо несигурно събитие има ретроактивно действие и за третите лица то ще бъде противопоставимо от деня на вписването.

На първо място сбъдването на условието ще има ретроактивно действие само ако към момента на сбъдването му продавачът е собственик на вещта. Ако междувременно трето лице е придобило собствеността от продавача, защото продавачът все още ще бъде пълноправен собственик на вещта и ще може да се разпорежда с нея, то правата на третото лице няма да се прекратят поради това, че че се е сбъднало някакво условие по договор, по който третото лице не е страна. Действието на условието е относително - само между страните. Вписването не може да промени действието на условието, като го превърне от относително в абсолютно. Тук въобще не е място да се поставя въпросът за добросъвестността на третото лице. То е абсолютно добросъвестно, защото купува от собственик с перфектна правна сделка. Следователно става собственик. И...край!
Разбира се след сбъдването на условието продавачът, който междувременно е продал имота на трето лице, ще отговаря за неизпълнение на договора си. Но това е друга работа.

[obyrkaniqt]

Ne sam mnogo naqsno, za6toto sym ne4inae6t, no spored men vpisvaneto na tozi dogovor ne trqbva da se dopuska! Toi e ni6tojen i ako nqkoi drug pridobie sobstvenosta ot priobretatelq po pyrvata sdelka, to togava deistvitelniq sobstvenik 6te moje da si revandikira imota, taikato pyrvata sdelka e ni6tojna i sledva, 4e nikoi ne move da prehvarli prava,koito nqma!

[gega]

Не бихме могли да отречем възможността да се сключва договор за покупко продажба на недвижими вещи под отлагателно условие. Поради тази причина не може да се откаже и вписването на нотариални актове, удостоверяващи такива сделки, т. е. вписване не би било допустимо само на нотариални актове, обективиращи нищожни сделки. А покупко-продажба при отлагателно условие е действителна и условието има обратно действия, а новият приобретател винаги ще бъде недобросъвестен, т. е. той ще знае за това условие и за него няма да сде породи транслативен ефект. В противен случай отричаме чл. 25 ЗЗД.

[bulgar]

Заради това харесвам правото

[gega]

И аз влагах много усърдие и любов в правото, но сега се питам дали си е струвало, като всеки ден се убеждавам как хора без призвание и ДУХ се подиграват с него. И как мъчително излизаме от посткомунистечското си битие. надеждата си остава ЕС, но как ще прилагаме правото на европейските общности, като не сме в състояние да приложив правилно националното законодателство.
Истината е в конкурсите и това убеждение в мен се засилва с всеки изминал ден. И то не само при влизане в системата. Защото системата е РАЗЛОЖЕНА. Това не е правораздаване, а игра. Една безумна игра на право, на провораздаване. Вижте последните ТР от 2001 г. насам по "уедняквяването" на съдебната практика в частното право. Единствено, когато докладчик е Пунев, има нещо що-годе свястно, другото е "боза". Това, за което предупреждавах, се случи - банките изпалзваха своето лоби и "отмениха" нормативно безумиците в ТР от 28.12.2005 г. Но хайде да не натоварваме темата с излишни лирически отклонения:))))))))))))))

[gudio]

...банките използваха своето лоби и "отмениха" нормативно безумиците в ТР от 28.12.2005 г. ...

Опа, пак нещо съм пропуснал (човек на море да не отиде... като се върне, законодателството променено, все едно 10 години на гурбет в чужбина е ходил). Това кога стана ?

А по темата - клаузите за неотчуждаемост са традиционно разпространени на "запад" (да се опазят семейните имения от раздробяване) и в теорията се прави дори разграничение - вещи извън гражданския оборот: поради естеството им, поради нормативна забрана или поради договорна забрана.

Не мога да се сетя обаче къде в БГ-"книжнина" (статия на Таджер в списание ?) попаднах на доста убедителни разсъждения, че клаузата за неотчуждаемост е нищожна , защото отнема на собствеността най-съществената й съставка - разпореждането, създава някакво ново "ограничено вещно право", което не е предвидено в закона, а ОВП са numerus clausus... (Да, бе, къде отидохте, емфитевзи и антихрези , май се завръщате под друга форма - в ЗАЗ и ЗОЗ... )

[gega]

ЗБ
Чл. 42. (1) (Изм. - ДВ, бр. 68 от 2006 г.) Когато кредитът или вноски по него не бъдат издължени на договорените дати на плащане, както и когато кредитът бъде обявен за предсрочно изискуем поради неплащане в срок на една или повече вноски по него, банката има право да получи изпълнителен лист по извлечение от сметка за цялата дължима сума.
ЗБ е отменен с § 5 от преходните и заключителните разпоредби на Закона за кредитните институции - ДВ, бр. 59 от 21 юли 2006 г., в сила от деня на влизане в сила на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз.

А по темата - защо смятам, че подобна клауза не е нищожна, съм изложил в предходните постинги. А това е постоянна практика при сключването на приватизационните договори, само с една особеност - тази клауза е свързана със срок, обикновено от 5 години.