Изгубено разрешение за строеж и законност на сграда

[mihatanasov]

Предстои ми да закупя дворно място в пернишко село с къща, построена около 1980 г. Налице е скица – виза с петно за жилищна сграда на два етажа с дата 22.03.1976 и Типов проект за сградата с близка дата. Според свидетели сградата е построена с разрешение за строеж. Собственикът е починал и наследниците му не намират въпросното разрешение. С писмо до главния архитект на общината е поискано копие, но отговорът е, че в архива на общината няма документи за обекта.
Продавачите предлагат да се извади удостоверение за търпимост. Във форума обикновено се твърди, че търпимите строежи са незаконни.
Съществува ли възможност сградата да не придобие статут на незаконна?

[friend28]

§16 ал.1 от преходните разпоредби на ЗУТ, прочети го. Търпим строеж е, стига да не са нарушени отстоянията до съседни регулационни линии. Дори и да е бил построен незаконно - без проект или в отклонение от проекта, ако не нарушава градоустройствени изисквания, е търпим. Хората вече чакат умниците да напишат нов §16 за строежи построени след 1987, никому не му се верва "че таково жувотно като "узаконяване" вече нема". Е §16 е начин на узаконяване.

[mihatanasov]

Да, строежът съответства на условията на § 16. (1) от ЗУТ. Основното ми притеснение е, дали не попада под ограниченията на Чл. 148. (2) от ЗУТ. Всъщност, в текста му ясно е казано: “Разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава на лицето, извършило незаконния строеж...”. Аз не съм това лице (доколкото изобщо сградата е построена незаконно преди 25 години, независимо дали сега ще се намери или не разрешението) и би следвало забраната да не ме засяга.
Във форума е изразявано мнение, че “търпимите имоти не могат да бъдат пристроявани и надстроявани”, а “ако за ремонтните и довършителните работи се изисква строително разрешение, то такова няма да може да се получи”. Струва ми се, че това се отнася само за лицето, извършило съответните търпими (и то незаконни) строежи, а не и за купувача на такъв имот, но дали е така?

[friend28]

§16(1):....са търпими строежи и не подлежат на премахване и ЗАБРАНА ЗА ПОЛЗВАНЕ. От тук следва, че за търпим строеж СЕ ДОПУСКА да бъде получено РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ НА СТРОЕЖА / Акт16, както му казват, но за малки сгради разрешението се издава от Общината./ Разбира се последното би коствало много нерви и средства, още повече че макар да е допустим, редът за получаване на разрешение за ползване на търпимите строежи не е регламентиран - а общият ред изисква представяне на куп документи - заповедни книги, бетонови дневници и пр. които в случая, за да се спази процедурата, както се сещаш ще бъдат посъчинени - не че не се прави. Разрешението за ползване би било нужно, ако се преустройва и пристроява съществуващата сграда. За нов строеж - второ строително "петно" не би трябвало да има пречки, но едва ли имота го позволява.
Потърси консултантска фирма, осъществяваща строителен надзор -
може би съществуват прецеденти с получаване на разрешение за ползване на търпим строеж.

[friend28]

Освен това според чл.155 ЗУТ Общината е задължена да съхранява безсрочно разрешенията за строеж и копие от одобрения проект. Ако се открие по други документи №на разрешението, или макар един лист от одобрен проект с печат, топката е в Общината - това би имало значение при получаване на разрешение за ползване.

[friend28]

Лично аз наистина те съветвам да проучиш въпроса с разрешението за ползване на тази селска къща. В малките общини става много по-лесно, отколкото в София, за сметка на това не се спазват законните разпоредби, но "дали това е най-важното?"/ като казват в рекламата на Загорка/ - разрешението за ползване, като индивидуален административен акт, има срок за обжалване пред съда. И на кого въобще ще хрумне да влиза в съда заради ремонт на стара къща? Запознай се предварително със съседите и всичко ще е о.к.
Толкова от мен.

[mihatanasov]

Наследниците (продавачите) имаха само скица - виза с петно за сградата с подпис, печат и дата (от 1976г.). Въз основа на нея поискаха с писмо до главния архитект на общината копие от разрешение за строеж и одобрен архитектурен проект. Отговориха им, че в архива на общината няма документи за посочения обект. Междувременно собствениците намериха “Типов проект за жил. сграда” (от 1976г.) с подписи, печати и дата на първа страница. От общината, обаче, пак не намериха никакви документи, в т.ч. и разрешението за строеж.
Това, което искам да пристроя, е гараж с тераса.
Във форума четох, че въпросът с липсващото разрешение на ползване се решава с удостоверение за търпимост. А ЗУТ не изисква при издаването на разрешение за строеж обектът да има разрешение на ползване.
Ще проуча въпроса в общината.
Много ти благодаря за отговорите, friend28!

[friend28]

На борба с пристрастяването към форума! can't help wrighting
Има доста вътрешни разпоредби на МРРБ, които юристите няма как да следят - това по въпроса за разрешението за ползване при пристрояване и надстрояване; факт е че в общините го искат: например при преустройство на фризьорски салон в козметичен салон искат разрешението за ползване на първия. Гаражът обаче е допълващо застрояване, а не пристройка към къщата. Съвсем не би трябвало да има проблеми. Вадиш удостоверение за търпимост, после нотариален акт за точната квадратура на земята и сградата, после с новия си документ за собственост искаш виза за проектиране на допълващо застрояване-гараж, в проекта покрива на гаража е оформен като плосък-покрив тераса, поставяш върху него леко слънцезащитно устройство БЕЗ ПРОЕКТ по силата на чл.93ал.1 на МРРБ и си пиеш ракията... а аз трябва да бачкам, стига съм писал.

[kitty]

според мен може да се мине на процедура по възстановяване на строителни книжа съгл. чл.145 ал.5 от ЗУТ. докато не си оправите строителните книжа, е рано да се говори за въвеждане в експлоатация на строежа. колкото до §16 от ЗУТ мисля че не е много удачно да се възползвате от него. строежа си остава незаконен, и неузаконяем, като нямате право да извършвате пристрояване, надстрояване и т.н.единственото което можете да направите е да извършвате сделка с имота. но кой ли ще го купи и какво ще го прави след това, не е ясно. не е ясно дали гл. архитект ще удостовери търпимостта на строежа ви, защото ако не е бил допустим по тогава или по сега действащите разпоредби, просто нищо не може да се направи.успех

[kitty]

и освен това къде се е чуло и видяло да се въвежда в експлоатация търпим строеж, т.е. незаконен такъв?не се заблуждавайте а си оправете книжата..

[friend28]

Точно така, чл.145(5) ЗУТ, защото г-н Задаващия въпроса ПРИТЕЖАВА част от издадените строителни книжа - подпечатан типов проект и скица с виза от 1976 г., а освен това сградата му е разположена на необходимите отстояния от регулационните линии, и представете си например, че са спазени ВСИЧКИ НОРМАТИВНИ И САНИТАРО-ХИГИЕННИ НОРМИ ЗА ЖИЛИЩНА СГРАДА?? Откъде накъде да не бъде възможно да получи разрешение за ползване, още повече че §16 го допуска? Дори и да е прецедент - нали затова Господинът се обръща към Форума, а не към селския кмет!! И защо да не получи удостоверение по §16? А след като получи Удостоверението, и с новия нотариален акт като поиска скица с виза за проектиране на гараж - ако му откажат, наистина го съветвам да потърси адвокат.

[kitty]

колега, кажете ми къде пише че §16 допуска да се проведе процедура по въвеждане в експлоатация, и за кои категории строежи се отнася

[friend28]

Не съм колега, архитект съм. Пиша по тази тема, защото касае мой периметър - надявам се да не засегна юристите с което.
Ами никъде не пише, че §16 допуска да се проведе процедура по въвеждане в експлоатация, но в самия §16 пише,че търпимите строежи "не подлежат на забрана за ползване".
[color=indigo]Моля юристите от Форума, ако сметнат, че по този начин поставен, въпроса представлява интерес за тях, да го коментират - по възможност тези, които не са на длъжност юристконсулт към община А също и това, че никъде в ЗУТ или в други закони не пише, че собственикът е длъжен да съхранява строителните книжа - напротив,задължението е на общината по силата на споменатия вече чл.155 от ЗУТ, така че в случая е важно г-н mihatanasov да се снабди с официален отговор от Пернишка община, че не са могли да намерят строителното разрешение, за да продължи нататък с чл.145(5).
Макар в неговия случай да считам, че всичко това е излишно, ако ще строи само гараж.

Между другото, вярвам и за общинските юристконсулти не е тайна как чрез чл.145(5) се узаконяват отклонения от инвестиционни проекти, за които примерно се пази строителното разрешение / не че не се пазят и проектите, естествено /. Всяка консултантска фирма го знае.

[friend28]

Извинявам се на kitty и на Форума за формулировката: "§16 е начин на узаконяване". Явно от юридическа гладна точка това изречение е безмислено. Имах предвид това, което написах последно.

[mihatanasov]

Благодаря за допълнително изказаните мнения. Обаче, четейки чл. 145 ал.5 от ЗУТ, виждам че по описания ред се възстановяват изгубени одобрени инвестиционни проекти, по които е изпълнен строежът, а в моя случай май точно те са налице. Изгубено е разрешението за строеж, за което, струва ми се, не се предвижда възстановяване.
Имам и следната (отколешна) неяснота:

... нямате право да извършвате пристрояване, надстрояване и т.н....

От кой нормативен акт следва това? Съгласно Чл. 148. ал. (7) "Разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава на лицето, извършило незаконния строеж...", а както вече писах, не аз съм това лице. Аз (ще) съм следващият собственик и не съм строил в имота нищо незаконно. Ако има друг текст с по-широк обхват на забраната, бих Ви бил благодарен да го посочите.

[kitty]

ви ещ епридобиете имота с всички активи и пасиви така че ще се води че все едно вие сте извършили строежа. ще ви отговоря но не сега защото съм на работа и нямам време за форума.чао за сега

[friend28]

Намерих нещо в подкрепа ня моята теза, макар да не е обяснено защо и как; вж. т.9 от страницата която се отваря чрез
http://www.dnsk.mrrb.government.bg/default.asp?r=52
Най-добре е наистина да потъсиш консултация, но не от Общината, а от ДНСК - и входирай писмено въпроса си, като изискаш писмен отговор. Ще се справиш и сам. Потърси в lex.bg Закон за достъп до обществена информация - почерпи от там идеи как да съчиниш молбата си, т.е. заявлението за достъп до информация.

[oho_boho]

От страницата на ДНСК попаднах на нещо твръде любопитно:
СЪОБЩЕНИЕ ЗА МЕДИИТЕ





Относно извършената от РДНСК гр. Смолян проверка на започнатите строежи в к.к Пампорово, община Чепеларе и община Смолян





Регионалната дирекция за национален строителен контрол (РДНСК) гр. Смолян, съвместно със служители на община Чепеларе и община Смолян извършиха проверка на започнатите строежи на територията на к.к Пампорово и местността “ Караманджа”( “ Райковски ливади’). Проверката бе извършена в периода 7.07.2006г-13.07.2006г.



По разпореждане на Окръжна прокуратура гр.Смолян бяха проверени общо 46 броя строителни площадки и 46 броя поземлени имота на територията на община Чепеларе, за които има одобрени устройствени планове.

Констатирано бе, че за 45 от проверените обекта няма издадени от Гл. архитект на община Чепеларе строителни книжа и не се извършва строителство.

Бяха открити следните случаи с нарушения:



В урегулиран имот за жилищно строителство на обект “Жилищна многофункционална сграда” с блокове “А”, “Б”, “С” с възложител ”Интерлинк”ООД гр.София, бе установено извършването на строителство без Решение за промяна на предназначението на земята от Министерство на земеделието и горите и е без издадени строителни книжа. Строежът е на фаза “ груб строеж” като в секция ” А” е изпълнен до подпокривно пространство, а по северната фасада се полага изолация. Секция “ Б” е изпълнена до кота 6 метра, а за секция “С” се извършват изкопни работи. За констатираното незаконно строителство са съставени актове по чл.224 на ЗУТ за спиране на строителните работи, и по чл.225 за премахване. Започнато е наказателно производство срещу извършителя.










По жалба на Изпълнителния директор на “ Пампорово “АД е извършена проверка на строеж “ Пристройка и надстройка на хотел”Снежанка” “. Констатирано е изпълнение на строителни работи от страна на ”П.М.К” АД гр. Бургас-възложители на проекта. Извършеното строителство е без издадени строителни книжа и договор за отстъпено право на строеж и надстройка от Областния управител на Област Смолян. Съставени са констативни актове с основание за административно производство по чл.225 на ЗУТ ( за премахване на незаконно строителство). От Началника на РДНСК гр. Смолян е издадена заповед за спиране на строителството. Въпреки тази заповед по време на контролните проверки на 25.07 и на 1.08. 2006г. е установено продължаване на строителните работи. Съставени са протоколи и има наложени санкции.


По време на проверката на територията на община Смолян бяха проверени 32 броя строителни площадки и 16 поземлени имота. За последните има одобрени устройствени планове, а 11 са в процедура за одобряване на устройствен план. Строителство не се извършва никъде.

Констатирани са следните случаи на нарушения:

В местността “ Дунавски ливади” , в землището на с. Стойките, в строеж “База за отдих” с възложители ПУ” Паисий “Хилендарски” гр. Пловдив и “ Елитстрой” ООД гр. Бургас е установено строителство без одобрен ПУП и издадени строителни книжа. Строителството е било във фаза изпълнена фундаментна плоча и шайби. За констатираното строителство са съставени констативни актове за образуването на административно производство по чл. 224 на ЗУТ за спиране на строителството и по чл. 225 на ЗУТ за премахване на незаконното строителство.


В строеж “Сезонни жилища с обществено обслужваща част” в местността “Караманджа “, к.к “Пампорово”, бе установено неправомерното издаване на разрешението за строеж на обекта от страна на Гл.архитект на община Смолян. Последният одобрява проектите и издава разрешение за строеж без позволението от страна на МРРБ на строителство в свлачищни райони, с което нарушава чл. 96, ал.5 на ЗУТ. Одобрените инвестиционни проекти не са съгласувани и с Пътно управление, и БТК гр.Смолян, както и с Басейнова дирекция за управление на водите Източнобеломорски район. На тези основания РДНСК гр. Смолян отменя издаденото разрешение за строеж.




На 4.08 2006г. от Началника на ДНСК е издадена заповед за премахването на надстройка и пристройка към съществуващия ресторант към сградата на хотел ”Снежанка”. Определен е двумесечен срок за доброволно изпълнение на разпореденото премахване след влизане на заповедта в сила. При неспазване на срока за доброволно премахване трябва да се пристъпи към принудително премахване на незаконния строеж. Заповедта подлежи на обжалване пред Окръжен съд гр. Смолян в 14 дневен срок от съобщаването и.

И какъв е изводът - когато искат (по-скоро когато им се позволи) държавните органи могат да упражняват властническите си функции. А органите на ДНСК притежават изключително широки правомощия, макар да се създаде паралелна компетентност на общинските органи по контрола на извършваното строителство.
От мои приятели съм чувал, че само през определен период от време се е говорило за ДНСК като страшилище за незаконното строителство - по времето на Бакърджиев като министър на РРБ и покойната Гебрева като зам.-началник на ДНСК.

[friend28]

Прави ми впечатление обаче, че разпореждането за проверката е на прокуратурата, а за част от имотите не са установени нарушения, което означава че може би образовани граждани за протестирали пред прокурора, като протестът е бил по-общо формулиран!? Дали е така? If so, браво на тези, които са го направили!

[oho_boho]

Ако се действа повсеместно по този начин, но и без прокурорско разпореждане, до 1 година наистина ще се приключи с незаконното строителство - поне това, което се свързва с липсата на строителни книжа. Но най-сетне трябва да дойде времето и да се правят експертизи на строителни обекти относно некачествените строителни материали и да се постановяват заповеди за спиране на това незаконно строителство и последващо издаване на заповед за неговото премахване. Имущестевните санкции са си доста сериозни, така че ако съществува воля в тази насока с незаконното строителство ще се сложи край много бързо. Но да не забравяме, че трябва да се възпират и неограничените изменения на ПУП не само с цел "узаконяване", но и с цел предварително да се създават "допустими" разстояния до вътрешни или регулационни линии (РП) или да се променя характера и начина на застрояването (ЗП) или идвете едновременно (ЗРП). А това е едно от най-сладкото занимание на гл. архитект на съответната община, макар че формално компетентен орган за издаване на заповед за изменение на действащ ПУП е кметът на общината.