нотариална покана за предварителен договор и чл. 33 от ЗС

[leator]

Здравейте,
Във връзка с продажбата на идеални части от съсобствен недвижим имот на трети лица обикновено в нотариалните покани се записва ... да се явите ... за сключване на договор за продажба в нотариална форма...

А какво ще кажете за следното: ... да се явите ... за сключване на предварителен договор за продажба? Дали такава покана ще се счете за изпълнение на условията по чл. 33 от Закона за собствеността?

Идеята е проста - знаете колко много време е необходимо за събирането на всички необходими документи, и купувачите почти винаги желаят сключването на предварителен договор. Но когато се касае за продажба на идеални части от недвижим имот на неСЪсобственици би се изгубило допълнително време в изчакване на тяхната реакция (дали приемат или не отправеното им предложение), съответно след това да се сключи предварителен договор и т. н.

[mishi_83]

Според мен няма нищо странно, в така отправената оферта.. напротив - съсобственикът-отчуждител явно е предвидлив

Защо ли? Ами ако в последствие контрагента му не изпълни договора (примерно не престира част от цената), то имайте предвид, че предварителният договор се разваля по-лесно (извънсъдебно, което спестява разходи и време), за разлика от окончателния, за който единствената възможност е съдебният ред!
Нещо повече - вероятно продавачът иска да отложи изповядването на сделката във времево отношение, може би защото има интерес от това (примерно, за да получава наем още известно време).

За всичко казано до тук, изхождам от аргумента за по-силното основание - който има право или е задължен да извърши по-голямото по обем и количество(съсобственикът е задължен да предложи своята част на другите съсобственици и ако някой приеме офертата - да сключи договор за продажба), той има право или е задължен да извърши и по-малкото (в случая да сключи първоначално предварителен договор).

Успех!!!

[leator]

А как да се покани нотариално българин, живеещ в чужбина?

[renic]

Предложението за изкупуване на дяловете от съсобствени не е задъжително да бъде отправено с нотариална покана. Съсобственикът, който продава своите идеални части на трето лице,трябва да представи доказателства пред нотариуса изповядащ сделката, че е предложил на съсобствениците да закупят неговия дял на същата цена и при същите условия на която ще реализира сделката и че те са отказали. Практиката /нотарусите/ са възприели като форма на доказване нотариалната покана, но доказателство може да бъде и декларация - отказ, както и предполагам други стига разбира се да са категорични. Според мен е излишно да се кани за предварителен договор, защото предложението не се прави с оглед конкретна сделка - конкретен купувач, а за конкретна цена. Така че може да направите покана за закупуване на определена цена и после независимо във времето да продадете имота на нея. Покана за сключване на предварителен договор не е покана за закупуване и не може да се тълкува разширително или да се правят аналогии. А колкото до съсобственик в чужбина според мен трябва да се говори с нотариуса, който ще изповядва сделката, възможно е да приеме писмо собратна разписка или покана до постоянен адрес. Още повече, че продажбата на идеална част без знание на съсобственик не
води непременно до разваляне на сделката. Има си срок за атакуване, който много често се изпуска.

[bartol]

А какво ще кажете за следното: ... да се явите ... за сключване на предварителен договор за продажба? Дали такава покана ще се счете за изпълнение на условията по чл. 33 от Закона за собствеността?

Не няма, поканата по чл.33 ЗСоб е покана за сключването на окончателен договор.

[leator]

bartol, защо сте така категоричен?

[monteskio]

Не няма, поканата по чл.33 ЗСоб е покана за сключването на окончателен договор.

Разбира се, че е възможно поканата да се отправи за сключване на предварителен договор като се посочат и условията на предварителен договор. По този начин се постига най-добра защита и целесъобразност в правния мир. Гарантирани са както правата и задълженията на Продавача съсобственик, правата на останалите съсобственици и правата на бъдещи купувачи по предварителния договор. Нещо повече. под " същите условия " в чл.33 ЗС се има предвид действително уговорените условия. В повечето случай това са условията по предварителняи договор.

Ако приемем горната хипотеза на колегата bartol, то за купувача ще еналице правната възможност да иска двойния размер на капарото от продавача при положение, че неговите съсобственици изкупят делът му. Означава ли това, че продавачът не може да се защити срвщу тази явна несправедливост, като предложи на съсобствениците си да изкупят делът му като за целта сключат предварителен догвор? Отговорът според мен е категорично НЕ. В този смисъл е и съдебната практика.


УСПЕХ !

[bulgar]

Ако приемем горната хипотеза на колегата bartol, то за купувача ще еналице правната възможност да иска двойния размер на капарото от продавача при положение, че неговите съсобственици изкупят делът му. Означава ли това, че продавачът не може да се защити срвщу тази явна несправедливост, като предложи на съсобствениците си да изкупят делът му като за целта сключат предварителен догвор? Отговорът според мен е категорично НЕ. В този смисъл е и съдебната практика.


УСПЕХ !

Колега, този текст от ЗС защитава интересите на останалите съсобственици, а не на съсбственика продавач. Поради тази причина следва да се тълкува в интерес на останалите съсобственици. Ако позволим предлагането по чл. 33 от ЗС да включи и предложението за сключване на предварителен договор, то това би застрашило интересите на останалите съсобственици и би ги лишило до голяма степен от защитата, която им дава текстът. Ако на вас ви предложат да дадете 50 % задатък при сключването на предварителния договор, на лице, на което например вие нямате доверие, при което вие не ставате собственик, то бихте ли се съгласили? Това тълкуване буквално изпразва от смисъл разпоредбата на чл.33.