Предстои ми сделка за закупуване на имот

[pepsita]

Много ви благодаря!
Тъй като за пръв път купувам имот, бях много притеснена.

Както се казва "луд е не тоя който яде зелника, а тоя който му го дава".
Да ме извиняват агенциите, но по принцип е редно комисионната да не бъде твъдр процент (в случая ми искат 2,5%).

Преди време, когато апартаментите вървяха от $ 10 000 за 2стайна панелка до $ 25 000 за същия ново строителство, комисионнтата от 2,5% равняваща се на $250-$650 беше нормална сума в предвид разходите за наем, телефони и транспорт. Но в момента не е нормално за същата услуга посредничество да взимат 1000 евро за гарсониерка. Дори се получава че те взимат повече от държавата и от нотариуса, който е отговорно лице по сделката.

Определено, крайно времем е държавата да се намеси и да въведе ставки на посредническите услуги, както има такива за нотариуси.

[ivan2]

колега Танков,
А вие ще съдите ли държавата/службата по вписванията/ за това, че не е извършила отбелязване на вписването на постановлението за възбрана в партидата на праводателя? Цитирам:
Чл. 36. (1) В партидната книга се нанасят последователно накратко, под името на всеки собственик и на определената за него страница, извършените вписвания, отбелязвания и заличавания, които се отнасят до него, като се посочва и съответната книга, томът и страницата, където е подреден актът.
Това е от Правилника за вписванията. Нима вписването на издаденото постановление за възлагане на имота в полза на банката не е вписване, което се отнася за собственика, на който със същото е отнет имота? ИДИОТЩИНА! Кога ще влезе в крак тази държава, колеги? Ако собственика отчуждава своя си имот, това се нанася в партидата му; ако банка /взискател/ го придобива чрез постановление на СИ, не се вписва. ЗАЩО? Може би защото НЕ СЕ ОТНАСЯ ЗА СОБСТВЕНИКА, така ли?
Правилника за вписванията е нормативен акт, в който формализма на действията на служителите е в максимална степен. Но явно точно в ядката на функцията на тази дейност е отворена възможност за тълкуване. Да не говорим, че в различните служби по вписвания има различни установени практики! ИДИОТЩИНА!

[blondi]

Многоуважаеми г-н Монтескьо,
разбирам, че имате известни затруднения с намирането на работа... Не мога да повярвам, че човек като Вас /познавайки Ви само от анонимното интернет пространтсво/ може да падне толкова ниско, та вместо да даде отговор на поставения въпрос и да бъде от полза, да пише долнопробни хитринки да запълва темата със злобновати реплики. Ми като е толкова просто и като можете правете го и Вие.
Приятен ден
п.п. не работя в такава агенция

[tessa]

Многоуважаеми г-н Монтескьо,
разбирам, че имате известни затруднения с намирането на работа... Не мога да повярвам, че човек като Вас /познавайки Ви само от анонимното интернет пространтсво/ може да падне толкова ниско, та вместо да даде отговор на поставения въпрос и да бъде от полза, да пише долнопробни хитринки да запълва темата със злобновати реплики. Ми като е толкова просто и като можете правете го и Вие.
Приятен ден
п.п. не работя в такава агенция

Е това вече са пълни глупости!!!
Нима мислите, че съветът за "прескачането" на една такава агенция е безполезен?! Нима мислите, че една такава агенция е полезна за друго освен за спестяването на време, което работещите нямат?! Нима мислите, че една такава агенция защитава Вашите интереси (било като купувач, било като продавач)?! Важното за една такава агенция е да се постигне съгласие м/у страните за сключване на сделка и да си приберат комисиона, друго не ги интересува, защото не носят никаква отговорност за възникнали проблеми

[blondi]

Да ,Тесса, смятам, че има и такива агенции. Преди време си закупих парцел от една такава агенция, на която умишлено няма да споменавам името, за да не прозвучи като реклама, въпреки че го заслужават. Купих си земеделска земя, за която ми казаха тогава ,че в близката година няма да има регулация, за да не ме заблуждават и че веднага след като всичките ми съседи се съгласят за такава ще ме информират. Продавачите ми нямаха никакви документи за земята и благодарение на това, че агенцията си имаха и юрист, който си работи лично за тях, им оказаха пълно съдействие за изготвянето на документите. По- късно, когато стигнахме до подписване на предварителен договор, имаше включена клауза, според която отговорност за истиността и верността на документите, легитимиращи правото на собственост на продавачите, беше записано името на управителя на фирмата, съгласно пълномощно и сключен договор между агенцията и продавачите. Сега почти две години по - късно не само, че цената на имота ми е десет пъти по - висока, но и всеки момент регулационният план ще влезе в сила. И всичко това благодарение на точността и коректността на хората от тази агенция. Радвам се, че попаднах на тях / по препоръка, разбира се/.
И още нещо Тесса- Вие не работите ли за пари?

[tessa]

Всеки работи за пари или другояче казано полага труд срещу възнаграждение, понякога възнаграждението може и да е една усмивка.
Въпросът е съвсем различен - говорим за отговорност, за приоритети и т.н.
Насоченост към целите и желанията на клиента, а не какво да е там, само и само да стигнем до момента на плащането или както каза някой по-горе търсиш тухлено строителство в Лозенец, а ти предлагат панелен апартамент в Люлин и те убеждават на всичко отгоре, че това е по-добият избор. Все едно клиент да възложи работа по подготвяне на документация и регистрация на АД, а адвокатът да започне да го убеждава колко по-добре е да си регистрира ЕТ например (защото така е по-лесно и процедурата е по-бърза и по-бързо ще си вземе възнаграждението).
Мога още много да негодувам и да обосновавам негодуванието си, но в крайна сметка всеки си има глава на раменете - да решава сам.

[tankovbg]

От За IVAN2:

"А вие ще съдите ли държавата/службата по вписванията/ за това, че не е извършила отбелязване на вписването на постановлението за възбрана в партидата на праводателя?"

Уточнявам: не е поискано от СИ вписване на възбрана върху имота на основание чл.343 ал.2 ГПК и не е вписано постановлението за възлагане по имотната партида на праводателя. Значи взискателят е и купувач на публичната продан на осн. чл. 382 ал.1 ГПК.
Налице е един абсурден юридически факт по вписванията, вписан-недовписан (дран-недодран) защото по имотната партида на взискателя-купувач постановлението е вписано.

Тук възниква въпросът - влязло ли е в законова сила това постановление след като не е вписано по имотната партида на длъжника или е достатъчно да не е обжалвано в законовия срок??. Елемент ли е вписването от фактическия състав на възлагането за да е влязло в законова сила това постановление ?

Отговор на тези въпроси търся и не намирам практика по точно такъв казус.

Все пак го топли, че е бил добросъвестен владелец, защото няма от къде да знае за права на други лица върху имота.

И като как ще осъдя "държавата/службата по вписванията/" на основание ЗОДВПГ ли ? Напразно губене на време и нерви, който е водил дела по ЗОДВПГ знае за какво става въпрос. Пък и да се иска обезщетение следва да се доказват вреди.

По скоро въпросът е какви права можем да черпим от тези факти, защото искът ни е по чл.108 ЗС във връзка с придобито право на собственост по давност през 2003 год. За делото има насрочена дата, така че ще видим, но все пак дайте сламки, практика.

[ivan2]

Малка ли ви е вредата, че заради "добре свършената работа" на служителите в държавните служби сте били принудени да заведете дело?
И защо ще трябва да го водите по ЗОДВПГ? Ще успеете ли да спазите условието да отмените или да обявите за недействителни "актовете, действията и бездействията"? Какво ви пречи да си го заведете по общия ред? Какво ви пречи да помислите и в перспектива - при загубване на такова едно дело да осъдите държавата в Страсбург?
Нахвърлям само някои идейки, ако проявявате разбиране драснете някое и друго редче.

[tankovbg]

Разбира се това е така и аз Ви благодаря за коментарите, особено за идеята Страсбург. Трябва да Ви кажа, че въпросното изпълнително дело бъка от процесуални закононарушения и то на СИ дори с кор.... елемент. Това дело е представете си от 1994 год. имота възложен 1995 год. банката взискател /вече не съществува но има правоприемник/ от възлагането да 1999 год. укрива и не декларира в ТДД, не са го заявили в УТ за вписване в разписния списък и пр простотии, не отстраняват длъжника от имота, същият разделя парцела на два със заповед на общината и новообразувания ни продава, не се интересува от имота няма и въвод - абсолютно основание за прекратено EX LEGE и.д. по чл.330 ал.1 б."д"/тук съдебната практика е категорична/, да ама не СИ си продължават изп. действия и не му пука, третото лице не може да обжалва действията му /макар, че сега виждам е можело поради липса на възбраната/. Моят приятел е трето лице закупило имота 1998 год. забележете при липса на вписана възбрана и не вписано постановление по имотната партида на длъжника, та откъде да знае за права на други лица. От 1999 год насам банката /респ. правоприемника/ иска няколко пъти въвод, но по неясни причини такъв не е осъществен. За капак СИ е третирал приятеля като "длъжник" и му е изпращал призовки за въвод, да се чудиш тези хора имат ли хабер от право или си имат собствен ГПК. Та СИ няма законови правомощия да праща призовки на трети неучастващи в правоотношението лица, те са си направо нищожни и не могат да прекъснат давността защото само отнемане на корпуса от трети лица я прекъсва /чл. чл. 386 ал. 2, чл. 416 - 418 ГПК/. През 2005 год. банката правоприемник продава този имот на физическо лице /там пък има шашми с документите/, същото е конституирано по това изпълнително дело и СИ е извършил въвод. Упорит СИ ей, гази закона та пушек се вдига, ама да не изпадам в подробности. От тук вече черпим правен интерес да атакуваме по чл. 108 защото през 2003 год. е изтекла кратката придобивна давност. Мотивите ни са, че правото на собственост е прехвърлено и въводът е извършен след като е изтекъл срокът на придобивната давност с настъпили правни последици по чл. 79 ал.2 ЗС, ответникът не е станал собственик на процесния имот и го владее без правно основание, понеже праводателят му при сключване на договора не е притежавал това право. Обстоятелството, че е въведен във владение обосновава в негова полза само начало на придобивна давност, която не е изтекла към настоящият момент.
Та едва след изхода от това дело ще мислим и за други искове, да не се натоварваме толкова много.

[ivan2]

Красота! Та те са си за Страсбург, колега! Мисля че закона си е на ваша страна. Едно ме притеснява - че вече вашия клиент не е владелец. Има някои шантави съдии, които приемат, че ако правото ви на собственост на основание давностно владение към момента на прекъсването на владението не е установено с нотариален акт или друг титул, това право не е придобито. Пълна глупост, но знаете как е. Стискам ви палци.

[tankovbg]

Напротив, владелец е и то добросъвестен защото има нотариален акт с който наистина не е станал собственик, защото праводателя му не е притежавал това право, но с това се слага начало на придобивната давност. По такива казуси има практика. След като в исковата молба се конкретизира началото на придобивната давност (а това е датата на нот. акт) и дата на изтичането и, то ако давността е изтекла към момента на прекъсването на владението и не е прекъсвана до изтичането и, то такива проблеми не стоят. Естествено давността не се прилага служебно и ищецът следва да се позове на нея (арг. чл. 120 ЗЗД). Друг е въпросът доказване на владение (animus, corpus), там нещата ги коментирахме пак в този раздел " Владение, доказателства практика", трудното е там.

[ivan2]

Абсолютно вярно. Бях пропуснал момента с наличието на нотариалния акт за покупко-продажба, по силата на който в полза на вашия клиент е поставено началото на кратката придобивна давност. Желая ви успех, колега.

[tankovbg]

Благодаря Ви IVAN2 ще се постараем, но мен ми се щеще да коментираме въпросът с вписванията на постановлението за възлагане и липсата на вписана възбрана, за сега ние ги интерпретираме като доказателство, че след като вписванията на актовете са публични и по партидата на праводателя няма вписани възбрани и права на собственост от други лица, то лицето приобретател е добросъвестен владелец, то няма от къде да знае за такива права. Освен това по аргументи на чл. 346, 347 ГПК разпорежданията на длъжника с имота са действителни защото са извършени при липса на вписана възбрана и прехвърлянето на вещни права са противопоставими на взискателя и правоприемниците му. Това дали служителите от агенцията по вписванията си гледат работата и допуснатите грешки рефлектират в правно значими спорове е друг въпрос неотносим към настоящият казус. Дали ще се предяви иск е също друго. Нещата обаче могат да се разглеждат и от други аспекти, постановлението за възлагане влязло ли е в законова сила. Тук практиката относно вписванията е шарена, чел съм че вписването е елемент от фактическия състав при прехвърляне на вещни права, следователно то би следвало да е влязло в законова сила едва след като бъде вписано. Другаде пък се казва че вписването има само оповестително защитен характер спрямо трети лица които договарят със собственика.
В чл.384 ал.2 пък е казано, че от деня на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота - демек станал е собственик.
По аргумент пък на Чл.113 ЗС е налице конкуренция на вписванията и приоритета е на по рано вписания акт. Значи ние имаме вписан нот. акт, насреща имаме "полувписано постановление за възлагане" вписано ли е то или не ??

[dimd]

Искам да подчертая,че не работя в сферата на недвижимите имоти !
Според мен е доста рисковано,да не се мине през посредник !
Тези 2-3 %,могат да донесат сериозни неприятности , ако човек реши да ги спести !
Все пак се прави сделка,за поне 50 000 лева !

[ivan2]

Колега, излишно е просто да напиша, че въпросът с действието на вписването е ТВЪРДЕ СПОРЕН.
1.Дали е елемент от ФС на сделката или не? - Според мен не е, но какво значение всъщност има това аз какво мисля? Нали е спорна съдебната практика...
2.Дали вписването създава презумпция за знание в третите лица и оборва тяхната добросъвестност? Според мен не. Защото аз като купувач не съм длъжен да направя справка в службата по вписванията кой, аджеба, е към момента собственик на имота. Купувам го, владея го и това е. Съответно невписването на постановление за възлагане и на възбрана НЕ ДОКАЗВА добросъвестност. Не е във ваша полза това тълкувание, но това си е моето мнение.
А дали има вписване? Интересно на КОГО на партидата е извършено вписването - на съдия изпълнителя ли, на длъжника ли? Писахте, че не е на длъжника. Тогава? Нали смисъла и техниката на вписването е да се впише онзи акт, с който се установява отчуждаването на правото на собственост, на партидата на лицето което/или от което/ се отчуждава.
Кашата е пълна, колега.
Преди около две години, или повече, в този форум имаше извънредно интересна дискусия, подобна на вашата, само че ставаше дума за предварителни договори, окончателни договори и разни подобни. Бяха поставени същите въпроси. Има още много, напр. действителен ли е един нотариален акт, който е изготвен, подписан, заверен от нотариуса, но е отказано вписване поради напр. проблем с данъчната оценка. И този акт трябва ли да бъде поправян, или трябва да се съставя нов, има ли сделка валидна или не? Ако се състави нов, какво е правното значение на стария? Ако сделката е между същите страни?
И още много други ....

[tankovbg]

Колега IVAN2, преди малко четох тук за един случай при който един апартамент се продава на 3 лица, е ако това е нормално в тази държава здраве му кажи. Човекът в раздразнението си даже си взема сака и напуска държавата, и е напълно прав защото аз там писах - държавата е абдикирала от контролните си функции над институциите които са обвързани със сделките за недвижими имоти. Ами защо плащаме държавна такса за изповядване на сделката тогава ?
На въпроса "А дали има вписване? Интересно на КОГО на партидата е извършено вписването - на съдия изпълнителя ли, на длъжника ли? Писахте, че не е на длъжника. Тогава? Нали смисъла и техниката на вписването е да се впише онзи акт, с който се установява отчуждаването на правото на собственост, на партидата на лицето което/или от което/ се отчуждава. "
Вписването на постановлението за възлагане фигурира само по имотната партида на взискателя-купувач на публичната продан, по имотната партида на длъжника-праводател няма такова вписване. Нормална практика е всеки купувач да иска удостоверение за продавания имот по имотната партида на праводателя си и след като се убеди, че няма вписани тежести и придобити вписани права на други лица сключва сделка. Не съм твърдял, че невписан акт за промяна в собствеността доказва добросъвестност, имам предвид че това обстоятелство ще игнорира евентуално възражение на ответник за знание за собственост от други лица (съдържа се в определението за добросъвестно лице по ЗС). Казвам, го защото съм чел практика в която се твърди че купувача е имал възможност и право да иска справка от агенцията по вписванията защото били публични, но не го е сторил и след като не го е сторил е недобросъвестен. Вярно е, че няма законово задължение за това, но както казвате кашата е пълна, ако искат да те "заколят" ще намерят хиляди начини. Надявам се разбирате за какво говоря.

[vesselincho]

В предварителния договор да се вмъкне клауза за задатък!

[pepsita]

задатък?

[pepsita]

ако имате предвид капарото за жилището (10%) то фигурира в предваритрелния договор

проблемът идва най вече от брокерите

[titylina]

съгласна съм с колегите, че ако има възможност да се прескочи агенцията би било най-добре. В нашия град, ангажиментите на агенциите се изчерпват с това да те заведът да видиш жилището, да те навиват да купиш нещо пък каквото й да е. Един апартамент се продава във всички агенции с различна цена, с течове, но всяка те навива - апартамента е страшен, това не било теч. Лъжат, като дърти цигани, нищо не ги интересува, само да купиш и да си вземат парите. Нищо не ти гарантират, никакви отговорности не носят. Е, за какво да й дам 1000 евро на агенцията, че съм я качила на собствената си кола и съм я закарала да им покаже апартамент. Обикновено се прави така - карате познат да иде в агенцията и да види апартамента или къщата и след това вие се свързвате директно със собствениците, след като вече знаете къде е апартамента.