Предварителен договор - проблем. Помогнете. Благодаря ви.

[nikibol]

Наскоро сключих предварителен договор за покупка на недвижим имот посредством агенция.При сключването му ми бяха представени необходимите документи, но след това се появи проблем. Наследниците на имота са 3 на брой, а договора е подписан само от двамата. Познат адвокат ми каза по този начин договора губи стойноста си. Бихте ли ме посаветвали: Как да постъпя при създалата се ситуация, Как да процедирам ( мога ли да си взема даденото от мен капаро ), Имам подписани записни заповеди от двамата (подписали се продавачи). Мога ли да ги използвам в случая и как . Благодаря ви предварително. Мерси. Много здраве, щастие и късмет.

[wenger]

nikibol, на познатия ти адвокат, който ти е казал, че този предварителен договор е без никаква стойност - двойка по десетобалната система. Та нали това е една от идеите на предварителния договор - да обвърже правно две страни в случай, че липсва нещо, което пречи да се сключи окончателен договор. В твоя случай липсва съгласието на третия наследник. Действително третия наследник, който не е дал съгласието си не е обвързан чрез предварителния договор. Но подписалите двама наследници с този предварителен договор обещават задължаването на трето лице - това е договор по чл. 23 от Закона за задълженията и договорите, т.е. първите двама, които са сключили предварителния договор с теб обещават, че и тртият наследник ще подпише окончателния договор. Ако това не стане може да искаш да ти върнат задатъка в двоен размер и да ги съдиш за причинени вреди над този размер. Затова този предварителен договор има стойност и затова ще си търсиш друг адвокат. Хайде наздраве!

[slavi_kotarov]

"Действително третия наследник, който не е дал съгласието си не е обвързан чрез предварителния договор. Но подписалите двама наследници с този предварителен договор обещават задължаването на трето лице - това е договор по чл. 23 от Закона за задълженията и договорите, т.е. първите двама, които са сключили предварителния договор с теб обещават, че и тртият наследник ще подпише окончателния договор."

Колега (ако си такъв), ти сериозно ли го мислиш това?????????????

[wenger]

slavi_kotarov, погледнах бегло Вашите изказвания във форума - общи празни приказки. И то чак от 2001 год. насам. Не считам, че си заслужава да Ви отговарям. Не сте полезен на този форум.

[an_jelika]

Познатия адвокат съвсем точно ви е отговорил, но следва да се уточни, какво е имал предвид твърдейки, че "договора губи стойноста си"- ако липсва съгласие на другия наследник в качеството му на съсобственик, в случай че поискате обявяването на предварителния договор за окончантелен, и същия откаже да изкупи дяловете на останалите съсобственици при тези условия които са предложени за Вас, то съдът ще обяви договора за окончателен само досежно идеалните части на сънаследниците, с които имате договорини отношение.
По отношение на издадните записи на заповед, можете да искате на издаване на изпълнителен лист срещу издателите им.
как ще постъпите зависи само от вашия интерес. Във всички случай обаче имате право да искате връщане на даденото по договора, ако нямате интерес да придобиете ид. ч. !

[dexter]

Аз не разбрах как си видял всички документи и не си разбрал, че има трети съсобственик?

И дали те двамата са искали да прецакат и тебе и третия или просто са го пропуснали в бързината? Щото ако успеете да го убедите да се съгласи и да подпише друг договор или анекс към предишния може да си решиш проблема без да се съдите.

Някой ще ми обясни ли на мен пък защо се налага освен Предварителен договор да се подписва и Запис на заповед?

[lo6a]

Някой ще ми обясни ли на мен пък защо се налага освен Предварителен договор да се подписва и Запис на заповед?

Предполагам, че капарото, което е дал купувача е близо до окончателната цена и като обезпечение за евентуалното му връщане те са му подписали заповеди на заповед

[monteskio]

Наскоро сключих предварителен договор за покупка на недвижим имот посредством агенция.При сключването му ми бяха представени необходимите документи, но след това се появи проблем. Наследниците на имота са 3 на брой, а договора е подписан само от двамата. Познат адвокат ми каза по този начин договора губи стойноста си. Бихте ли ме посаветвали: Как да постъпя при създалата се ситуация, Как да процедирам ( мога ли да си взема даденото от мен капаро ), Имам подписани записни заповеди от двамата (подписали се продавачи). Мога ли да ги използвам в случая и как . Благодаря ви предварително. Мерси. Много здраве, щастие и късмет.

От така изложенотоот Вас, което не е напълно точно и ясно, за мен се налага че е налице следната фактическа обстановка:
При сключване на предварителния договор, са Ви предоставили документи установяващи правото на собственост само на две лица, които са се разписали. В последствие обаче / след справка в службата по Вписвания или друг начин / сте разбрали, че има още един съсобственик. Ако фактическата обстановка е тази, то за вас са открити следните възможности:
1. На първо място, ако третият съсобственик желае да продава, то може да сключите нов договор и с него за продажбата на неговата идеална част от имота. Евентуално мож да развалите страния и да склщчите нов с тримата. След това и тримата се явявате пред нотариус и подписвате договор за продажба на недвижимия имот, във формата на нотариален акт.
2. Ако третия собственик не желае да продава и в уговорения срок и страните по предварителния договор не се явят пред нотариус за да Ви прехвърлят правото на собственост така както са се задължили, то вие можете да им дадете подходящ срок да изпълнят поетото задължение, след което ще считате договора развален. При това положение имате право да искате платеното от вас капаро в двоен размер, само ако в договора е упомената,ч е същия ще служи и като разписка. Възможно е да ползвате и свидетели за сумата, която сте платили, ако сумата е по-малка от 1000 лв. Ако е по-голяма - допустимо е свидетелите да бъдат само роднини. Това е така, защото не е задължително продавача по предварителния договор да е носител на рпавото на собственост към момента на подписването му.Важното е, той да го притежава към момента на сключване на окончателния договор.
3. Ако ситуацията е тази, която възпроизведох, то със сключения предварителен договор ПРОДАВАЧИТЕ НЕ ОБЕЩАВАТ ДЕЙСТВИЕТО НА ТРЕТНИЯ СЪСОБСТВЕНИК. Принципно положение е, че всеки договаря сам за себе си - чл.21 ЗЗД. Изключение от този принцип е възможността да се обещае действието на трето лице. С други думи, в предварителния договор СЛЕДВА ДА ИМА ОБЕКТИВИРАНО ОБЕЩАНИЕ НА ДВАМАТА СЪСОБСТВЕНИКА, ЧЕ ТРЕТИЯТ ОТ ТЯХ ЩЕ СЕ РАЗПИШЕ ПОД ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР и че ще се яви пред Нотариус. Единствено и само тогава, е налице обещание за действие на трето лице по смисъла на чл.23 ЗЗД. т.е. ако такава клауза липсва в сключения от Вас предварителен договор, то не може да се приеме, че е налцие обещаване действията на друг. Ако би се приело такова тълкуване, това от една страна би вменило задължение на третото лице да сключи договора. Това обаче, е в противоречие с общия принцип, че всеки договора сам за себе си . Обещание за действие на трето лице, не поражда задължение за това трето лице. Ако то не изпълни - обещятелет дължи обезщетение.
4. В случай, че в предварителния договор, не е посочено че ценните книги са издадени като обезпечение по договора, то при развалянето му вие:
Имате право да искате даденото от вас капаро в двоен размер
Имате право да искате издаване на изпълнителен лист за сумите посочени в ценните книги - записът на заповед.Товеа е така, понеже това е абстрактна сделка / спорно понятие / и сумата по тях се дължи независимо от капарото, което те платили.

УСПЕХ!

[monteskio]

slavi_kotarov, погледнах бегло Вашите изказвания във форума - общи празни приказки. И то чак от 2001 год. насам. Не считам, че си заслужава да Ви отговарям. Не сте полезен на този форум.

Колега wenger,

Нека спазваме добрият тон. Правните квалификации които давате би слеДвало да бъдат за определен казус, а не за конкретен човек, още повече участник в този форум. Повечето от редовно участващите / а и тези, който не толкова редвоно / излагат своите знания и умение в определена област според възможностите си. Разбира се, за питащия остава несигуростта от правилността на отговора. Именно за това се направи и задължителната регистрация на учстниците. По този начин всеки се индивидуализира - студент, адвокат, сътрудник и прочие. По този начин питащия ще прецени на кого да вярва. В повечето случаи, отговарящите освен с " ник " , с нищо друго не се индивидуализират, т.е. по този начин " не застават зад думите си.

Ще си позволя един колегиален съвет - не обиждайте колегите. Ако по определен казус имате познания - напишете в пъти повече от останалите колеги.Само по този начин Вие ще докажете на другите, че заслужавате да бъдете уважаван и вашите отговори да бъдат ценени.
Всеки / или почти всеки / от участващите във форума, се стреми да даде правилен отговор.

УСПЕХ!

[dimizz]

Искам да изразя общото си мнение относно предварителните договори за прехвърляне на недвижимо имущество, което изразих преди време. Според мен приетото от ЗЗД разбиране, че нотариалната форма на същинския договор по покупко-продажба може да бъде заобиколена чрез писмен предварителен договор, почива на абслолютно грешна логическа структура и единственото ми обяснение за това е отживелица от близкото комунистическо минало, когато хората по всякакъв начин бяха облагодетелствани относно разходи в търговския оборот.
(Друг такъв пример е 10 годишната придобивна давност за имот, дори при невписан договор!!! Това го има само в Третия свят! В Германия например придобивната давност е 30 години, и то ако прехвърлянето е било вписано, т.е. поправим е порок по самия договор, не по вписването, а при нас и двете. Ясно е законодателната "интенция" да пести пари на живеещите в соц-комуна другари за сметка на сигурността).
Но да се върна на предварителния договор. На първо място искам всеки един от вас да се замисли, каква е целта на една нотариална заверка? Има поне 3 функции, които осмисят изисването за посещение при нотариус:
1. Първата е официалния характер на тази процедура, което има възпиращ ефект върху двете страни да осмислят за пореден път същността на тази сделка. А именно, че не се продава обикновена оборотна вещ, а нещо наистина скъпо, което с течение на времето става още по-скъпо, зашото хората се увеличават, а земята си остава същата.
2. Втората е професионалният съвет и препоръки, които нотариусът дори е задължен да даде, когата се "изповядва" сделката. В случая некадърността на въпросния адвокат са довели до беля, която е просто немислимо да допусне нотариус.
3. Третата функция на нотариуса е правоохранителна. Като представител на държавата да следи за законността при тези сделки.

Обявявайки предварителния договор за обвързващ, законът прави на пух и прах ролята на нотариуса, той се превръща само в поредната "административна" пречка при довършването на прехвърлянето. Единственото, което остава, е неговата правоохранителна функция, пак ограничена.

В поднесения казус ясно се вижда порока на разпоредбата в чл. 19 ЗЗД. Този член е мислен за прилагане в комунистическите реалностти, където държавата правеше така, че на всички всичко да е евтино. И ето каква ситуация си представям аз: сключвам писмен договор за покупа на имот, владея го 5 години като свой и става мой без никакъв нотариален контрол. Що за държава е това с такива разпоредби? Пазарна икономика ли имаме или китайски комуни?
Последно пример от Германия: и предварителния договор там трябва да е в нотариална форма.

А по конкретния проблем бих допълнил към колегите: адвокатът носи отговорност, съдете него! Най-логично ми се видя възможността, да се придобият идеалните части, но не трябваше ли първо да бъдат предложени на третия собственик за изкупуване?

[monteskio]

"""И ето каква ситуация си представям аз: сключвам писмен договор за покупа на имот, владея го 5 години като свой и става мой без никакъв нотариален контрол """

Колега Димизз,

Горната ситуация е неосъществима според българскоро законодателство. В конкретния случай, не е налице добросъвестно владение по смисъла на чл.79 ал.2 ЗС връзка чл.70 от същия закон. Това е така, понеже " годното основание " е договор за покупко-родажна във формата на нотариален акт / чл.18 ЗЗД /. В изложената от Вас хипотеза, имаме незавършен фактически състав, който да породи определени правни последици, а не нищожен акт. Този незавършен фактически състав, следа да се отличава от годно правно оснвание /в случая нищожен акт/.
От една страна годно основание, въпреки неговата опорочена форма ще бъде само и едиснтвено нотариален акт. Негодността му ще се изразява в неспазване на процесуалните правила - напр. да не се прочете на страните.
Ето защо, налице ще бъде недобросъвестно владение и правото на собственост ще бъде придобито след упражняване на фактическа власт върху имота в продължение на 10 год. / арг. от чл.79 ал.1 Зс /, а не на 5 год.както посочихте по-горе.

УСПЕХ!

[gudio]

Според мен приетото от ЗЗД разбиране, че нотариалната форма на същинския договор по покупко-продажба може да бъде заобиколена чрез писмен предварителен договор, почива на абслолютно грешна логическа структура и единственото ми обяснение за това е отживелица от близкото комунистическо минало, когато хората по всякакъв начин бяха облагодетелствани относно разходи в търговския оборот.

В поднесения казус ясно се вижда порока на разпоредбата в чл. 19 ЗЗД. Този член е мислен за прилагане в комунистическите реалностти, където държавата правеше така, че на всички всичко да е евтино.

Трябва ли да ровя (че и да превеждам) в Code civil и в BGB, за да ти покажа, че "обещанието за продажба" е много стара фигура, а оттам е еволюирало като предварителен договор за всеки вид договор, не само за продажба ? Покупката на имот не работа за 1 ден - а ако искаш "да хванеш" добрата сделка (особено при сегашните имотни истерии), нява друг начин да стане, освен с предварителен договор.
Съдът би трябвало да действа като нотариус (друт е въпросът дали винаги така става) - виж съответния раздел в ГПК
И още нещо - обявяването на окончателен договор по чл.19, ал.3 излиза ПО-СКЪПО отколкото сключването на такъв пред нотариус - имаш 4% д.т. при завеждане, 2% местен данък и ... нотариална такса по тарифата по ЗННД, която се внася по сметка на съда, за да получиш препис от решението. Никакви комунисти тука не виждам...

[gudio]

По въпроса на nikibol - договорът си поражда действие за съответните идеални части и трябва да се предложат същите на третия за изкупуване. Ако са се опитали да те заблудят, че са единствени наследници или са обещали действието на трето лице (ама трябва изрично да са поели такова задължение, това не се предполага) и то не го извърши - двамата стават неизправна страна, можеш да развалиш договора и да си търсиш капарото в двоен размер. С третия можеш все пак да установиш контакт и да купиш частта му дори на малко по-висока цена, от тази на първите двама.

[oncho]

3. Третата функция на нотариуса е правоохранителна. Като представител на държавата да следи за законността при тези сделки.

Малко не съм съгласен, нотариусът няма задължение да следи за собствеността при подписване на предварителен договор. В случая функцията му е само удостоверителна - установява самоличността на страните по договора и удостоверява подписите им.
Дори и не собственик може да сключи предварителен договор за продажба на недвижим имот.

Не виждам какъв е проблема с гореописания договор, както разбирам двама от собствениците са сключили договор за продажбата на целия имот. В случай, че 3 собственик откаже да сключи окончателен договор, може да се развали предварителния и да се търси даденото капаро в 2 размер а, ако сключи окончателен договор, то ще е постигната целта на предварителния.

[slavi_kotarov]

slavi_kotarov, погледнах бегло Вашите изказвания във форума - общи празни приказки. И то чак от 2001 год. насам. Не считам, че си заслужава да Ви отговарям. Не сте полезен на този форум.

"Колега" Венгер, аз и не очаквам да ми отговорите. Не и по начина, по който сте отговорили на питащия тук. Няма да сляза на нивото ви и да давам квалификации за правните ви знания, просто ще ви посъветвам преди да пишете, да попрочетете малко облигационно право - никога няма да ви е излишно.

[wenger]

Котаров, с това изказване само потвърждаваш написаното от мен, че си безполезен на този форум. Аз поне се опитах да обърна внимание на nikibol, че предварителния договор има правна стойност (обратното му бе казано от някакъв адвокат). Опитах се да видя договор по чл. 23 от ЗЗД. Да, ако няма изрична клауза в предварителния договор не може да се презумира обещаване действието на трето лице. Но аз не съм видял този договор, разполагам само с информацията на питащия. Поне се опитвам да помогна с нещо.
Ти с какво помогна по въпроса на питащия, отворко? Даде ли му поне малко помощ? Безполезен си! Хайде да не коментирам селяндурските ти възклицания като "Сакън" или "бре-бре", с които заливаш форума.

[slavi_kotarov]

Мисля, че вече ти казах - нямам намерение да слизам на твоето ниво на забележки.
Колкото до полезността във форума - по-добре да мълчи човек, отколкото да приказва откровени глупости. Ами представи си, че онзи човек ти повярва??? С какво пък тогава ТИ ще си полезен на форума? Аман от юристи, завършили с връзки...
Айде стига от мен.