Договор за наем

[dann]

Искаме да наемем апартамент дългосрочно, като първата година или повече време не плащаме наем, а направим пълен ремонт за тази сума.Какъв договор да направим и ако не е нотариално заверен, при евнтуални проблеми какви права ще имаме?Защитени ли сме от закона, какво ще стане, ако направим ремонта и после ни кажат да си ходим / а апартамента в момента е в окаяно състояние /.

[wenger]

След като имате намерение да наемете апартамента дългосрочно, т.е. за повече от 1 год. - впишете договора за наем в Службата по вписванията при съответния районен съд - чл. 112, б. "в" от Закона за собствеността. За тази цел договора ще трябва да е с нотариална заверка на подписите. Считам, че няма проблем в договора за наем да се уговори, че вместо наемни вноски за определен период ще извършите ремонт на определена стойност. В случай, че по една или друга причина трябва да напуснете наетия апартамент, за направените от Вас разноски за подобрения ще се приложе чл. 74, ал. 2 от Закона за собствеността: "Когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72 ". А собственикът знае, защото сключва с Вас договор за наем, в който изрично е описано какви подобрения на имота ще се извършат. Наистина тази разпоредба се отнася до владелеца, а наемателя е държател, но считам, че при това положение не може държателя да се постави в по-неблагоприятно правно положение от владелеца, който на всичкото отгоре може да е и недобросъвестен.

[wenger]

Позволете ми да се поправя. След като поразмислих малко, реших, че греша относно приложението на чл. 74, ал. 2 от ЗС по отношение на държателя. Мисля, че ако не е уговорено нищо в самия договор за наем, то приложение ще намерят общите разпоредби за неоснователно обогатяване - чл. 55 от Закона за задълженията и договорите - отпаднало основание или чл. 59 от ЗЗД. Но пак повтарям, ако нищо не е уговорено в договора. Може да се уговори, че наемодателя няма да дължи нищо за направените от Вас подобрения, ако по Ваша вина договора бъде развален - това ще една санкция за виновното Ви поведение. Може да включите изрична клауза в договора, че наемодателят ще дължи обезщетение на подобренията направени от наемателя с оглед дългосрочното ползване на имота. Конкретизирайте стойността на СМР в имота.
Надявам се да съм Ви дал насока на мислене по въпроса.
Наздраве!

[dann]

Много благодаря!
А дали аз да съставя договора или да се обърна към специалист?

[wenger]

dann, аз не Ви познавам, не знам дали сте юрист, но долавям у Вас известна колебливост по въпроса. Разбира се, по-добре е в този случай да потърсите помоща на адвокат. Договор за наем лесно може да се направи по някаква сламка, но Вашия случай изисква повече прецизност. Пожелавам Ви здраве и късмет!