forum.lex.bg

Моля помогнете!
Сключих предварителен договор за покупка на жилище чрез заем от банка. Пред нотариуса изготвил договора продавача представи заповед по чл. 100 от 1982 г. като документ за собственост. Банката обаче изиска нотариален акт, т. к. заповедта по чл. 100 преди 1985 год. не е документ за собственост. Продавачът, консултирайки се с нотариуса изготвил договора твърди, че заповед е документ за собственост и отказва да търси начин да се снабди с нотариален акт. Банката ще откаже заема по тази причина. Какво да правя? Имам ли право да си получа обратно капарото?

Чл. 93 от ЗЗД: Задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение.
Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.Ако изправната страна предпочита да иска изпълнение на договора, обезщетението за вредите се определя по общите правила.

Банката има ли юрист? Ако има, искайте съдействие от него. Този юрист следва да обясни, че продавачът може да се легитимира като собственик не само с нотариален акт, но и с други документи, които представляват годни документи за собственост. Съгласно чл. 103 от ЗТСУ, собствеността на недвижимия имот, отстъпен като обезщетение, се придобива по силата на самата заповед на органа, който извършва отчуждаване на имот. Тоест тази заповед има сила на документ за собственост.

Юристът на банката след консултация с друг нотариус изиска нотариален акт, тъй като заповедта е издадена през 1982 год. Само заповеди издадени след промяната в ЗТСУ от юни 1985 год. са документи за собственост. Има ли право Продавачът да откаже да представи нотариален акт, ако тази заповед не е документ за собственост?

Интересно Вие видели ли сте тази заповед по чл.100?
Мисля, че не е точно да се твърди, че след 1985г. заповедта има сила на документ за собственост. Гледах редакция на ЗТСУ в АПИС от ДВ бр. 3 от 11.01.1980г. - съгласно Чл. 103 /1/ - Правоимащият придобива собствеността на недвижимия имот, отстъпен като обезщетение по силата на самата заповед на органа по чл. 95, при условие, че е изплатил разликата, която евентуално дължи между стойността на отчуждения имот и стойността на отстъпения имот, освен ако за плащането е даден срок съгласно с действащите разпоредби по кредитиране на жилищното строителство. когато е даден срок за плащането, вземането се обезпечава със законна ипотека върху имота в полза на инвеститора.
А в Заповедта по чл.100 освен описанието на имота, отстъпен като обезщетение, се вписва и оценката на имота и прилагането на чл. 89 ал.1 / тоест оценка на имота по реда на Наредбата по чл. 78/ и чл.90 /когато е отчужден единствен жилищен имот, органът по отчуждаване може да реши собственикът да бъде освободен от заплащане на тази разлика или част от нея/.
Затова е важно да съобщите какво съдържа Заповедта по чл. 100 - ако имате тази възможност, разбира се.

Освен това е важно да се каже дали имотът, с който се извършва обезщетяването е имот в ЖСК или не. Заповедта по чл.100 е административен акт и не създава собственост ако имотът е в ЖСК и за тях важи специалния закон з ЗЖСК, като собствеността при тях възниква с издаването на нотариалния акт след завършване на ЖСК.

Преди всичко благодаря за отговорите.
Разгледах въпросната заповед. В нея е дадено следното описание на имота - местоположение /адрес/, квадратура, брой помещения. Посочена е стойност на имота, но никъде в заповедта не се спомева за оценка на имота, за прилагането на чл. 89, ал. 1 от ЗТСУ или за чл. 78 от Наредбата. Посочен е само чл. 90. Обяснено ми бе, че заповедите по чл. 100, представляващи документ за собственост притежават и други характристики на нотариалния акт, например описание на съседите на имота. В АПИС намерих Правилник за прилагане на ЗТСУ. В чл. 288 пише, че заповедите легитимират правоимащите като собственици, но това е изменение от 1985 год., брой 84 на Държавен весник. По ранна редакция на правилника не успях да намеря. И последно имота не се намира в ЖСК.
Отново благодаря за съдействието.

Какво значи : посочен е чл.90 от ЗТСУ? - имам предвид вписано ли е, че собственикът е освободен от заплащане на разлика между стойността на отчуждения имот и стойността на отсъпения имот? При положение, че ЗТСУ в редакцията му от 1980г. в чл. 103 ал. 1 придава силата на документ за собственост на отстъпения като обезщетение имот, мисля, че не следва нотариусът да се позовава на разпоредба на Правилника. Даже и да са пропуснати границите, въпросът е дали имотът е описан достатъчно в Заповедта по чл. 100. Защото, ако не е описан достатъчно, съгласно чл. 483 ал. 2 ГПК -ако собственикът не разполага с доказателства за собствеността или те не са достатъчни, мисля, че тогава има ивестно основание нотариуса. Но общо взето част от нотариусите не са съвсем добросъвестни по отношение на документите, за да могат да имат още една събрана нотариална такса. Без да се видят всички документи е доста трудно и рисковано да се дава категорично становище. Успех!

В заповедта пише, че собственика не е освобеден от заплащането на сумата.
А колкото до нотариусите, те остават на различни мнения. Този, който твърди, че заповедта е документ за собственост дори е готов да състави констативен нотариален акт, за което обаче аз трябва да платя съответната сума. Все още се колебая кой от двамата е прав. Има ли смисъл да търся и трето мнение или да се съобразя с юриста и нотариуса на банката и да се опитам да си получа обратно дадения задатък?

Считам, че няма съществена разлика в ЗТСУ в редакциите им отпреди 1984г и след това. Общият смисъл на чл.103 ЗТСУ и при двете редакции е, че собствеността върху имота, придобит като обезщетение настъпва по силата на самата заповед на органа по чл.95 ЗТСУ.
Интересен е по-скоро текстът на чл.134 ЗТСУ. Вижте редакцията отпреди 84г и след промяната. Ал.4 на чл.134 след промяната постановява, че правоимащият може да поиска да му бъде издаден и нот.акт. В редакцията отпреди тази алтернатива не е дадена - ал.4 на чл.134 казва, че за тези имаоти се издава нот.акт.
Но вижте пък и решение № 196 от 20 март 1997г. по гр.дело № 1428/96г. ІІ г.о., ВКС
Най-общо считам, че спор за собствеността няма. По-скоро си преценете дали не е необходимо да се отделят още малко средства за издаване на акта сега, ако имота си заслужава /такса на нотариуса и такса вписване по данъчната оценка, тук 2% по ЗМДТ няма/.
evgo

Благодаря за съвета.
Прегледах чл. 134, ал. 4 от ЗТСУ и решение № 196 от 20.03.1997 год. В решението и в чл. 103, ал. 1 от ЗТСУ е посочено, че собствеността се придобива по силата на самата заповед, но при условие, че е заплатена разликата между стойността на отчуждения и отстъпения имот. В самата заповед по чл. 100 е посочена сумата, която трябва да се доплати. Не е посочено дали сумата е платена. Не е посочен и срок за плащането и. Как може да се докаже плащането на разликата? И все пак не е ли било задължително издаването на нотариален акт, съгласно чл. 134, ал. 4 в редакцията му преди 1984 год. Възможно ли е да не е издаден, защото дължимата разлика не е платена? Къде може да се издири подобен нотариален акт?