forum.lex.bg

Здравейте,
имам следния въпрос и ще ви бъда благодарна, ако се включите с мнение по въпроса, а той е: Вписан договор за наем съгласно ал1 на чл.237 от ЗЗД е задължителен за приобретателя на недвижимия имот. В алинеята не се уточнява за какъв срок, поради което приемам, че е задължителен за срока за който е вписан. Ал.2 на същия член визира случаите на договор с достоверна дата - на практика това е договор за наем с нотариална заверка на подписите, заверено вярност с оригинала копие на договора или нотариална заверка на дата на договора, като в алинея 2 договорът с достоверна дата е задължителен за пиобретателя за предвидения в него срок, но не за повече от 1 година.
Въпросът ми е: Дали Алинея 1 се конкретизира от алинея 2, което означава, че вписания договор за наем, който си е с достоверна дата, поради същността си - нотариална заверка на подписите и вписване, е задължителен за приобретателя за не повече от 1 година или алинея 1 си е самостоятелен казус независим от алинея 2, което означава, че вписания договор за наем е задължителен за приобретателя за ЦЕЛИЯ срок на вписания договор за наем?
Поздрави с благодарност за всяко мнение!

мисля, че логиката на закона е вписаният договор да обвързва приобретателя за срока, за който е вписан, а ал. 2 визира случаите само на договорите с достоверна дата, но не вписани.
всъщност се вписва само наемният договор със срок повече от една година, което само по себе си мисля, че ни нава отговор.чао

Тъй като съдебната практика не е доста богата в тази насока и разглежда предимно случаи на договори за наем с достоверна дата, но не и вписани, считам, че вписаният договор за наем остава в сила за приобретателя с всички произтичащи договорки в него - цена, срок и др. Тъй като същият се вписва, той се явява облигационна тежест върху имота и като такава му е дадена публичност на всеки, който иска да купи, например, този имот. Тоест, купувачът купува имота с тази тежест и не може да се позове на незнание. Друг е въпросът, че купувачът може да иска прекратяване на договора, намаляване на срока, увеличаване на наемната цена и т.н. като нов собственик. А може като нов наемодател да постави неизпълними условия на наемателя и същият сам да се откаже от договора. Напоследът, обаче, ми прави впечатление, че се търсят имоти за закупуване с налични наематели - добри платци и с дълги наемни срокове, като по този начин явно се изплаща инвестицията за закупуване на имота.

Здравейте,
много много мерси за мненията ви, аз също мисля, че вписаният договор обвързва приобретателя за целия срок на договора за наем, сключен с предходния собственик. Като новият собственик има възможност , дадена му от логиката на облигационното право, да поиска предоговаряне на условията чрез последващ анекс, който също трябва да се впише. А ако наемателят не е съгласен да предоговаря условията и не иска да се прекратява договора за наем по взаимно съгласия, новият собственик в качеството си на такъв може да поиска по съдебен ред развалянето на договора за наем стига да има основание за това.
Въпросът е, че един вип ,ама много вип адвокат е посъветвал своите клиенти, мои близки, че вписаният договор за наем е обвързващ за новия собственик само за 1 година. И аз не мога да ги убедя в моята позицията, тъй като все още съм съвсем начинаещ в практиката си юрист - на месеци, дето се казва сега прохождам.
Така че ако ме подкрепите с още мнения и аргументи, ще доставите радост на душата ми!
Поздрави

Значи, след като не можете да го убедите, прилагате следната тактика: гушвате го под ръка и го водите при Нотариус /Ваш - ако работите с някой познат или друг нотариус/ или при дежурен съдия по вписванията /ако е в настроение да приема запитвания/ и клиента Ви си задава въпроса и получава отговор.