forum.lex.bg

Здравейте,

въпроса ми е следният: каква клауза трябва да включа в договора под наем (аз съм наемодател) за да мога при евентуално прекратяване на договора да вляза във владение без да има последствия за мен. Примерно това е което съм измислил за сега:

При отказ на наемателя да освободи имота незабавно след прекратяване на договора, наемодателят си възвръща владението на имота еднострано пред свидетели, като не носи отговорност за собственост на наемателя,намираща се в имота.

другият въпрос е ако в договора пише следното нещо

Договорът се прекратява едностранно с предизвестие до другата страна, направено десет дни по-рано.

ако е написано едностранно с предизвестие до другата страна може ли в съда да се брои като устно предисвествие. Или трябва изрично да кажа че е устно?

Благодаря ви за помоща.

Предизвестието за прекратяване на договора за наем не може да бъде по-малко от един месец.- чл.238 от ЗЗД. Писмената форма на предизвестието служи за доказателство за направеното волеизявление.
Договора се прекратява с изтичане срока на предизвестието.
Ако наемателят откаже да напусне имота след прекратяване на договора, вече стои в имота без основание и дължи обезщетение на наемодателя.
Освобождаването на имота не може да стане от наемодателя, тъй като би се стигнало до самоуправство по смисъла на чл.323 от НК.
Освобождаването на имота става по реда на чл.310, т. 2 от ГПК - Бързо производство за опразване на наети и заети за послужване помещения, с влязло в сила съдебно решение, въз основа на което се издава изпълнителен лист, който се изпълнява от съдия изпълнител.

Бих посъветвал vanko123 да избягва думичката владение в договора. Това е една друга ... бира И да си намери адвокат

Забелязвам доста често напоследък подобни клаузи в договори за наем. Проблем по-скоро има относно прекратяването на договора, т.е. възниква спор дали е или не е прекратен договора.

Относно владението:
Собственика е в непрекъснато владение с документ за собственост и по времето когато е дал имота под наем защото с договора той дава на Наемателя право да ползва.
Договорът за наем е за временно и възмездно ползване. Плаща за да ползва.
С прекратяването на договора Наемодателя получава правата да ползва , а Наемателят ги губи, но Наемодателя е в непрекъснато владение през цялото време.

Има начин наемателя да излезе сам много бързо и това не е с водене на дела по чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК.

чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК не е член за изваждане на наематели. Там не е описан ред за изваждане на наемател.
Ако имаше такъв член от закона той щеше да укаже нещо специално .
В целия ГПК няма нито един член касаещ изваждане на наемател.
Това е член в който се изброява ПРИЛОЖНОТО ПОЛЕ на Бързото производство.

ГПК
БЪРЗО ПРОИЗВОДСТВО
Приложно поле

Чл. 310./(1) По реда на тази глава се разглеждат искове:
1. за трудово възнаграждение, за признаване на уволнението за незаконно и неговата отмяна . . . . . .
2. за опразване на наети и заети за послужване помещения;
3. за установяване и преустановяване на нарушение на права по Закона за авторското право и сродните му права . . . . . .
4. за установяване и преустановяване на нарушение на права по Закона за защита на потребителите;
5. (нова - ДВ, бр. 42 от 2009 г., изм. - ДВ, бр. 82 от 2009 г., отм. - ДВ, бр. 100 от 2010 г., в сила от 21.12.2010 г.)
6. (предишна т. 5 - ДВ, бр. 42 от 2009 г.) други искове, чието разглеждане в бързо производство е уредено в закон.
(2) При обективно съединяване на иск, предвиден в ал. 1, с иск, който подлежи на разглеждане по общия исков ред, не се допуска бързо производство.
(3) При съединяване в една искова молба на иск от посочените в ал. 1 с иск, който подлежи на разглеждане по общия ред, бързо производство не се допуска.

Моля да не се цитира този член като задължителен законов ред.
чл. чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК дава възможност за бързо производство ако такова се поиска , но не е задължителен ред защото няма закон за опразване на помещения.
Няма такъв закон и член за изваждане на наемател .
---------------------------------------------
ВАЖНО !
Това че се допуска за Бързо Производство може само да говори че Законодателя признава наемателя за нарушител като предоставя ускорено производсво срещу него (само ако го поискате ).
---------------------------------------------
Задължителния ред касаещ договори и наематели е в ЗЗД.
Чл. 20а. Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили.
Във всеки договор има членове които страните са подписали.
След като договора е закона за двете страни, то след изтичането на 30дн. предизвестие договорът се счита за прекратен и Наемодателят получава имота си ПО ПРАВО (според клаузите на договора).
Наемателят губи правата да ползва.
Кой казва че трябва да се води дело след като няма специален закон за това .
Договорът за наем е закона за двете страни. КРАЙ
Именно поради тази причина в ГПК няма член за това. Всичко зависи от членовете в договора.
Интернет пространството е пълно със страници на адвокатски кантори които казват че наемателя се изважда по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК .
Моля да не се спекулира с чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК защото в него само се указва че за изброените случаи се допуска бързо производство и нищо повече.
чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК не е ред за изваждане на наемател.

Има 2 начина наемателя да излезе сам много бързо.

juveplu написа:Относно владението ...

mario325 написа:Има начин ...

Относно „съживяването“ на стари теми.
11 години и половина след последното мнение (от hariman - 30 Ное 2012 06:24 pm) - едва ли някой от участниците си спомня за темата.
За пореден път се чудя - защо не се архивират и заключват стари теми?

НАЧИН 1
След като договорът за наем се счита за прекратен с изтичането на 30дн. предизвестие и Наемателя е загубил правата да ползва а Наемодателя е получил правата според членовете на договора който е Закона За Двете Страни според ЗЗД.Чл. 20а. Наемодателя има право да влезе в собствеността си и това неможе да се счита за самоуправство защото Чл. 323.НК неможе да бъде приложен в този случай.
Чл. 323.(3) Деецът не се наказва, ако след предупреждение от съответния държавен орган незабавно възстанови първоначалното фактическо положение.
Но понеже договорът вече е прекратен за да се върне старото положение ще трябва някой насилствено да принуди Наемодателя да подпише друг догор с Наемателя което неможе да се случи.
И ако се подпише друг договор положението ще е ново , а не възстановяване на първоначалното положение.

Такива производства се водят когато някой загради пътя и попречи на 20 собственика да стигнат до домовете си и възстановяването на старото положение е възможно.

Не и в този случай.

Начина е влизане пред полицейски служители за да се гарантира че няма да има противопоставяне, ескалация или побой. И също за да не се хвърлят празни обвинения че Наемодателя е присвоил от Наемателя огромна сума пари и ценности.
Затова е необходимо:
1. предизвестявате Наемателя ако се съгласи да подпише предизвестието лично или чрез Нотариус или ЧСИ които извършват тази услуга.
2.Те се бавят докато Наемателя се счита за предизвестен , но когато това стане факт започват тези 30 дни на предизвестие.
Ако имате работа с труден Наемател за когото знаете че ще ви разиграва подавате ЖАЛБА до районната Прокуратура с искане Прокурора да разпореди за съдействие от органите на съответното РПУ на СДВР в деня определен за предаване на имота за да следят да няма ексцесии , противопоставяне или побой.
Те немогат да гонят Наемателя. Те са там за да следят за реда .
Вие имате правата да влезете след като е изтекло предизвестието и да съставите протокол за състоянието и обзавеждането.
Огледа и съставянето на протокола започват веднага с влизането.
Записвате всичко на видео клип на телефон , камера . . . . .
В искането до прокурора искате полицейските служители да допуснат в имота само предаващият , приемащият и двамата свидетели като не допускат други лица с цел избягване на ескалация.
Искате също след приключване на приемо-предавателния протокол да бъдат изведени всички от имота , а в него да остане само собственика.

няма обвинения за самоуправство , няма обвинения за присвояване на големи суми пари.
Вие сте в собствеността си с всички права.

Наемателят е свободен да накара съда да ви задължи да подпишете насила нов договор ? ? ?
НИКОГА няма да стане

НАЧИН 2

Има неписан закон който ще важи докато свят съществува и той е :
"Който предлага услугата , той предлага и условията"

Вие пишете клаузите в договора, Наемателят може да поиска нещо и само ако се съгласите това ще мине .
Договорите се договарят , ДА, но не във всички случаи можете да постигнете съгласие.
Ако е нещо непродаваемо и няма друг освен вас и продавачът няма изход той може да размисли.
Но когато става въпрос за предоставяне на услуга важи неписаният закон.
Отивате в Мобилен Оператор и той ви казва каква е тарифата и . . . . . .
Можете ли да промените условията му ? НЕ

Наемодателят изготвя договора и трябва да запише че договорът се подписва за срок от . . . . с цена за месец . . . . като цената може да бъде променяна в срока на договора с едномесечно предизвестие.
Наемателят трябва или да приеме новата цена или да поиска прекратяване като сам ви предизвести с 30 дн. предизвестие. По този начин вие не сте получили високата цена, Наемателя не я е платил , но е освободил апартамента сам.