forum.lex.bg

Колеги, наскоро се разровихме из законодателството и се получи един колапс. С оглед на договора за присъединяване на България към ЕС- глава свободно движение на капитали и по спец. точката "собственост" възникна следния казус: в договора, който е ратифициран и влязъл в сила по законоустановения ред и срок, няма изрична забрана за придобиване правото на собственост в/у земя (изключвам земеделската, което е изрично забранено за срок от 7 г.) от чужденци – физически лица, защото за юридическите е ясно как стават нещата. Та в договора пише, цитирам по памет, но смисъла е следният, че "България може да си запаси правото да забрани придобиването собствеността върху земя за второ жилище, за срок от 5 год. с оглед нейното законодателство” и препраща към съответния закон. В ЗС, който пък от своя страна препраща към договора, такава забрана не съществува. В договора, това „може” няма категоричен смисъл. Като питам и нотариусите и специалистите, не ми отговарят еднозначно- аргументите им са от сорта „ами казват, че не може, значи наистина не може” и го приемат за истина, без да са чели договора… но в нотариалните актове, с които се прехвърля собствеността върху недвижими имоти, се прехвърлят и идеални части от земята. И ако има забрана за придобиване собствеността на земя, то къде да я търся. Това от своя страна е и частична нищожност на нот.акт. След като няма такава изрична законова забрана – значи е позволено да се придобива земя- argumentum per contrario, а и повечето нотариуси прехвърлят и земята,като принадлежност към апартаментите и пр. Мисля, че въпроса е много съществен, с оглед на сигурността на пазара на недвижимите имоти чийто основни купувачи са именно чужденци…

1. И искам да питам- какво означава земя за второ жилище- второ жилище къде, в България ли, в ЕС, на луната ли??? Тази земя, която да послужи за жилище, не може да бъде във вид на идеални части, защото не може да се строи върху идеални части. Значи се отнася до парцели – ПИ и УПИ…

2. Как стои въпроса с отлагателното условие при прехвърлителните сделки, с предмет недвижима собственост- дали е възможно и как е уредено??? Възможно ли е новите собственици на имот (апартамент), към който се числят и идеални части от земята, да придобият собствеността в/у нея след като отпадне забраната (ако въобще има такава).

3. Какво става, в последствие, когато чужденците започват да препродават- те реално не са собственици на земята и продават нещо, което още не са придобили!!!

4. В чия правна сфера настъпват последиците от сбъдването на отлагателното условие- в тази на чужденеца, или в новия преобретател- третото лице. На практика се получава една голяма каша, а още повече, че и няма съдебна практика по този въпрос. Питам, защото се получава един „безтегловен” момент при собствеността, което с оглед абсолютния й характер е някакси недопустимо

Според мен чл. 29 а ЗС не позволява чужденци да придобиват земя до 2010

коега,

на 1 Ви въпрос ще отговоря така:
второ жилище на луната нямакак да се придобие - значи става дума за България. фактът че в ЗС няма забрана не трябва да се тълкува разширително - т.е. няма забрана за придобиване на първо жилище в БГ. освен това има едно животно наречено суперфиция което дава право на лицето да стане собственик на сградата отделно от земята под нея. така че на чужденците не им се прехвърля земята а само отделното жилище. земята може да си остане и на инвеститора.

на въпрос 2 - отговор 2

ако е предвидено в договора че те купуват земята под отлагателно условие, когато забрана падне, условието се сбъдва и собствениците придобиват и идеални части от земята.

въпрос 3:

важи казанато за суперфицията. те прехвърлят само сградата не и земята под нея

въпрос 4:

зависи от новия договор как е уредено - т.е. дали и новият договор е под отлагателно условие за земята

аиде Успех!

Аз съм имала няколко случаи, в които инвеститора е прехвърлял ид.ч. от имота заедно с апартамента.

Но съм имала случай, в който заради невъзможността да придобият земята клиентите ми са "получавали" вместо това учредяване от собственика на земята безсрочно право на ползване. Но това е временна работа.
Когато става въпрос за големи сгради, които са почти напълно застроени върху цялото УПИ, тогава проблема не е толкова голям. Но когато става въпрос за малки сгради, при които земята е повече от половината незастроена (двор). Там е проблема по-голям.

Колеги, по отношение на отлагателното условие намерих едно решение от 1978г на ВКС - 2 ГО, което разрешава прехвърлителният ефект да настъпи след определено време, след подписването на договора, т.е когато "назреят необходимите условия" за това. а и чл 25 ЗЗД - "Действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила да настъпи то.
Сбъдването на условието има обратно действие."

Мисля че намерих отговор за този въпрос.

Благодаря Ви сърдечно