forum.lex.bg

Колеги, моля за съвет. Клиента ми е продавач по предварителен дотговор на недвижим имот. Платено е капаро и са уговорени неустойки за двете страни. В уговорениея ден ичас обаче купувача не се явява и след това просто изчезва за около две години. Клиентът ми е изпратил три нот. покани до купувача, но същия не е открит на адреса. В нот. поканите е записано, че същия не живее на адреса. От там са пуснати три молби до СДВР за издирване на настоящ адрес на купувача, но вече втора година няма отговор на молбите. След многократни опити да бъде намерен купувача, продавача от своя страна преди година след близо две години чакане продава имота на трето лице. Преди месец обаче получава призовка за дело с осн. чл. 19 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Предполагам, че договорът не би трябвало да бъде обявен за окончателен, дори и имота да бе на лице, защото имаме недобросъвестност от страна на купувача, но ако имате идеи моля споделете ги.
За мен остава възможността да се търсят неустойките, но те не са предмет по делото по чл. 19 от ЗЗД, вие как мислите?
Имала съм подобни случаи, но винаги съм била от страната на купувача, а сега за късмет е точно обратното и който е имал личен опит с подобно дело и има желание да беседваме ще ми бъде от полза.
Благодаря ви.

shekila написа:Колеги, моля за съвет. Клиента ми е продавач по предварителен дотговор на недвижим имот. Платено е капаро и са уговорени неустойки за двете страни. В уговорениея ден ичас обаче купувача не се явява

Хубаво би било да е бил съставен констативен протокол на тази дата, но става ясно, че няма такъв.

и след това просто изчезва за около две години. Клиентът ми е изпратил три нот. покани до купувача, но същия не е открит на адреса. В нот. поканите е записано, че същия не живее на адреса. От там са пуснати три молби до СДВР за издирване на настоящ адрес на купувача, но вече втора година няма отговор на молбите. След многократни опити да бъде намерен купувача, продавача от своя страна преди година след близо две години чакане продава имота на трето лице. Преди месец обаче получава призовка за дело с осн. чл. 19 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Предполагам, че договорът не би трябвало да бъде обявен за окончателен, дори и имота да бе на лице, защото имаме недобросъвестност от страна на купувача, но ако имате идеи моля споделете ги.

За мен остава възможността да се търсят неустойките, но те не са предмет по делото по чл. 19 от ЗЗД, вие как мислите?

Побързайте да предявитете иск за тях, стига вземането да не е погасено по давност.

Имала съм подобни случаи, но винаги съм била от страната на купувача, а сега за късмет е точно обратното и който е имал личен опит с подобно дело и има желание да беседваме ще ми бъде от полза.
Благодаря ви.

Здравейте,

Колкото до производството по чл.19, ал.3, мисля, че няма от какво да се притеснявате.
Вашият клиент не е вече собственик, поради което съдът няма да уважи иска- това като първа предпоставка.
Бил е добросъвестен - явил се е на уговорената дата, фактът ще го удостоверите със свидетели, не виждам пречка, но може и да греша

Дойде ми на ум, нот. покани да бъдат използвани като доказателство за разваляне на договора (извънсъдебно), но пък нали са изпращани след като вече договора е прекратен по право, та този аргумент в случая не върви.
Та, усилията Ви следва да са насочени към доказване, че продавачът по предв. договор е бил добросъвестен.

Правилото на чл.19, ал.3 е за изправната страна, а ищецът при тази факт. обстановка трудно би доказал, че е такъв.

Това от мен, дано съм била с нещо полезна.

Лека вечер!

в случая ми се струва че не добросъвестността има съществено значение за диговора а изправността на Вашият клиент като страна по договора, а той безспорно е такъв.
След като има призовка, значи има заведен иск. можете да противопоставите на този иск възражение, че смятате договора за развален. в подкрепа може да представите нотариалните покани за да се установи забавата на длъжника и съдът да може да прецени че сте дали на длъжника достатъчен срок за изпълнение какъвни изисква чл.87 (1) ЗЗД. дори случая би могъл да се обхване и от чл 87 (2) т. е. безусловно разваляне поради това че изпълнението на длъжника е станало безполезно за кредитора поради факта че вече е продал другиму имота.
след като клиентът Ви е продал имота искът не може да му се противопостави ако е вписан след вписването на нот. акт за продажбата. вероятно в предварителния договор сте уговорили дата на която да се сключи окончателният договор. ако Ви се стори основателно можете да предявите насрещен иск или за неустойката ако е уговорена такава или за мораторните лихви от цената

към Мelly Според мен договорът не е се разваля по право защото невъзможността на длъжника е виновна. именно това е раликата м/у чл. 87 (2) и чл. 89.

Да, прав сте Law_master, просто не съвсем точен изказ,
но от казаното, мисля, че се подразбира точно това - че в случая, продавачът е изправната страна.

law_master написа:
към Мelly Според мен договорът не е се разваля по право защото невъзможността на длъжника е виновна. именно това е раликата м/у чл. 87 (2) и чл. 89.

Не смятам така. Договорът има срок, и след като същият е настъпил, той се погасява по право. Страните вече не са обвързани повече, освен правото на изправната страна да иска обявяване на такъв договор за окончателен. Та именно след изтичането на срока започва да тече давността, не смятате ли?

след изтичане на срока длъжникът изпада в забава и дължи обезщетение за забавата. задължението не се погасява защото давността не е погасителен способ. тя само парализира възможността за принудително изпълнение. ако задължението бъде изпълнено и след като е изтекла давността то даденото не може да се иска обратно като недължимо платено. а за да се равали договора е небходимо да се направи волеизявление от изправната страна че счита договора за развален с обратна сила. иманно тазихипотеза обхваща посочения казус според мен. А и доколкото успях да разбера от написаното от shekila неизправният длъжник иска обявяването на предварителния д-вор за окончателен.

law_master написа:след изтичане на срока длъжникът изпада в забава и дължи обезщетение за забавата. задължението не се погасява защото давността не е погасителен способ. тя само парализира възможността за принудително изпълнение. ако задължението бъде изпълнено и след като е изтекла давността то даденото не може да се иска обратно като недължимо платено. а за да се равали договора е небходимо да се направи волеизявление от изправната страна че счита договора за развален с обратна сила. иманно тазихипотеза обхваща посочения казус според мен. А и доколкото успях да разбера от написаното от shekila неизправният длъжник иска обявяването на предварителния д-вор за окончателен.

Всичко това, което казвате, обаче не се отнася за този вид договор и не случайно за него има изрична уредба. Специфичното тук е, че с този договор страните си обещават да сключат окончателен такъв. Тук имаме само взаимно поети задължения - в това е разликата. И единствено право (потестативно) на изправната страна да предяви иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД.

Благодаря, че ми помогнахте.
И без това щях да го насоча още малко да почете облигацията.

наистина специфични са задъженията на двете страни, но ако договорът след като според Вас се прекратява ако не се изпълнят задълженията на срока, на какво основание започва да тече давността тогава?

Та именно след изтичането на срока започва да тече давността, не смятате ли?

law_master написа:наистина специфични са задъженията на двете страни, но ако договорът след като според Вас се прекратява ако не се изпълнят задълженията на срока, на какво основание започва да тече давността тогава?

Та именно след изтичането на срока започва да тече давността, не смятате ли?

О-о-х, пак ли Вие. Последна подсказвачка, но уверявам Ви, че трябва да залегнете на обл. право и общата част, разбира се - за тази тема конкретно:
ДАВНОСТТА е по отношение на потестативното право (чл.19, ал.3 ЗЗД).

И моля Ви, не е тук мястото - по тези въпроси.

Успех, и четете за сесията. Важно е за Вас, най-вече!!!

Melly написа:


Договорът има срок, и след като същият е настъпил, той се погасява по право.

Чл.89. При двустранните договори, ако задължението на едната страта се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.

Не мисля, че изтичането на срока на договора представлява НЕВЪЗМОЖНОСТ за изпълнение, че да се прекрати по право.

Biby написа:

Melly написа:


Договорът има срок, и след като същият е настъпил, той се погасява по право.

Чл.89. При двустранните договори, ако задължението на едната страта се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.

Не мисля, че изтичането на срока на договора представлява НЕВЪЗМОЖНОСТ за изпълнение, че да се прекрати по право.

Но как да го обясня по-просто ,

Предварит. договор е изключение от общата уредба на неизпълнение по ЗЗД.

УСПЕХ!

колега Мели, припомните си лекциите от университета, защото въпреки че прдварителният договор е изведен пред скоби в ЗЗД, той все пак е договор и на изправната страна са признати всички общи правила свързани с неизпълнението му - включително развалянето и исковете за вреди. направете разлика и между срок за изпълнение на договора и договор под прекратително условие - има доста голяма разлика. правилото на чл. 19 ал. 3 се явява както казахте една потестативно право - но то е уредено като един особен способ за принудително изпълнение и въпреки че се намира в материален закон неговата насоченост е към установяване на процесуална защита.

P.S. Не мислете че се заяждам с Вас. Напротив - приятно ми беше да поспорим. Поздрави!