два предварителни договора за един и същ имот

[ligonia]

Колеги, помагайте, че се оплетох до ушите! Имам отвратително сложен казус с предварителен договор за продажба на имот, собственост на непълнолетен, сключен от майка му като "законен представител на малолетния ......". Докато се тресях да се домогна непълнолетния да потвърди договора ми се прасна едно друго предварително договорче, което страните са подписали и продавачите са го приложили към молбата до Брачна колегия за разрешение на сделката и о, ужас - представен е договор със по - късна дата и за друга цена. Същевременно страните имат четири анекса към по - рано сключения договор, които са с дати естествено след втория договор. А ние сме в производство за обявяване на първия договор за окончателен, поскано от купувачите, чиито интереси защитавам. При това втория договор ние сме го подписали, не е менте.... И като тръгнах да проследявам кой е действителния договор, платените суми по аненките дължимо ли са платени, как да изменям иска и кво да правя..... Ако някой даде съвет, ще съм много благодарна....!!!

[Pink_Floyd]

На тези въпроси би трябвало да отговори студент, завършил втори курс! Но когато някой е пропуснал, има правен форум
Двата предварителни договора са действителни, ако отговорят на другите изисквания за действителност, и са породили целените от страните правни последици - облигационни. Но когато се сключи окончателен договор с приобретателя по единия договор, той става собственик на имота, като купувачът по другия договор може да го развали (ако впоследствие предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, няма да му се уважи иск за обяваване на предварителния договор за окончателен, защото вече продавачът не е собственик) и да иска обезщетение за причинени вреди от неизпълнението. Или с едно изречение, ще използвам един вещноправен принцип от римското право - "Първи по време, първи по право!"
Щом сте предявили конститутивния иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, този иск следва да бъде вписан, като вписването притежава защитно-противопоставимо действие и последващо прехвърляне на имота няма да е противопоставимо на ищеца. Вписването ще "излезе" при "изповядването" на окончателния договор по втория предварителен договор, така че надали някой ще се съгласи да придобие имота на собствен риск (да чака отхъврляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД).
б) (изм. и доп. - ДВ, бр. 33 от 1996 г.) исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот.


Придобитите вещни права и наложени възбрани след вписването не могат да се противопоставят на ищеца.

[ligonia]

супер, ще ида да кандидатствам наново, щом го казвате. Но и вие също, защото въобще не разбирате същността на проблема ми

[Pink_Floyd]

Колеги, помагайте, че се оплетох до ушите! Имам отвратително сложен казус ... И като тръгнах да проследявам кой е действителния договор, платените суми по аненките дължимо ли са платени, как да изменям иска и кво да правя..... Ако някой даде съвет, ще съм много благодарна....!!!

Аз не виждам благодарност за съвета! Проблемът е, че в "преследването" на "действителния" договор изпускате основното - интереса на Вашия доверител. Ако не е бил това въпросът - "Кой е "действителният" договор?", изяснете го! В този случай може и въпросът да не е лесен, та да се опитаме да го разплетем!

[ligonia]

казуса е много интересен и ще е полезен за всеки, мисля, че трябваше да подам повече първоначална информация, но нямам време, че изчезвам на дело. Ще пиша допълнително

[Melly]

.... мисля, че трябваше да подам повече първоначална информация..... Ще пиша допълнително

Направете го, и поне Вие поднесете фактите коректно!

[ligonia]

Здравейте колеги, ще опиша казуса за тези които се занимават с тази материя и предвид масовата практика да се правят подобни маймунджалъци, но с акъл, а не така профански, мисля, че ще е интересно за всички.Ето моя казус:
І.На 01.01.06 се сключва предварителен договор между Детето, чрез неговия законен представител Майката, и Купувач за апартамент № Х, при цена Ц. Уговарят:
- предаване на владение в деня на нотариалното изповядване.
- капаро К
- заплащане на остатъка от продажната цена след прехвърляне на собствеността, чрез банков кредит от банка Б и след ....стандартното.
- договора не може да се прекратява едностранно, а само по взаимно съгласие.
- Продавача се задължава да представи всички изискуеми от кредитиращата банка документи
- Купувача се задължава да представи на продавача писмо от банката за кредита
Договора е изготвен от голяма столична агенция за НИ, има и подпис на неин представител
Подписан е и още един договор на цена Ц+20, за да послужи на купувачите пред банки

За пояснение - Детето към момента на сключване на договора е навършило 15 години, но агенцията и страните проспиват този факт и оформят договора само чрез Майката, никъде няма подпис на Детето. Освен това апартамента е на груб строеж от 97 година, но няма А15.

ІІ. Във връзка с липсата на пълнолетие е поискано разрешение от РС, но продавача представя договора за Ц+20 и съда естествено поставя тази цена в решението като условие за продажбата. Затова страните подписват още един договор на дата 30.01.06 със същите условия, но с цена Ц-10. От този договор на мен ми се представя копие, но вместо подпис на Майката, стои подпис на бащата. По този договор е поискано ново разрешение от РС. Едва тук, в молбата до РС стои Детето, което иска разрешение да продаде апартамента (описват че поради липсата на А16, който както личало нямало скоро да има, за Детето има интерес да продаде този имот). Решението е - да продаде, като в същия ден му се закупи друг имот.

ІІІ. Следват многократни опити на Купувача да намери кредитираща банка, но отговора , дори и на Банката посочена в договора и естествено партнираща на Агенцията, е - имота е рисков - няма кредит.(10 години няма Разрешение за ползване)
И страните подписват два анекса, както и две разписки , с които се правят допълнителни плащания и се удължава срока за изповядване.
Както и на Купувача дават ключ и той довършва апартамента и частично го мебелира.

ІV. Ден 30.06.06 - Купувача се опитва да отвори апартамента, но не може да отвори - бравата е разбита и подменена. Бащата на Детето казва, че ще си търсят друг купувач, същия е отговора от Агенцията.

V. Купувача идва при мен. Пускам:
- бързо за възстановяване на владението
- искова по 19,3 от ЗЗД - за договора от 01.01.06 при цена Ц. Вписвам я.

VІ. По бързото - съдийката, след като ме прави на идиот и ме праща в университета, чете определение, че сме държатели и ни отхвърля исканията за доказателства. Жаля го в тридневния, който тя ми дава. И ми праскат, че съм просрочила. Жаля и това и Градски се произнася, че няма спор в практиката, че сме владелци, но понеже РС не е събрал доказателства - кръц.
За пускане на ново не става - минали са повече от 6 месеца от отнемането на владението.

VІІ. Тръгва производството по 19, 3. Колегата, представляващ само Майката в това с.з. ми потвърждава договора и в следващото с.з. представя пълномощно и от Детето - с дата от предишното с.з.
Представят нотариална покана на адреса, посочен от Купувача в договора и който впоследствие той е сменил, в която заявяват че считат договора за прекратен понеже изтекъл срока за изповядването.
В хода на производството искам да се приложи делото на брачна колегия и туп - там са представили договора от 30.01.06 с подпис на Майката.
-----
Това са фактите, сега ставам, че денят започва....

[Pink_Floyd]

И сега, като изложихте обстоятелствата, какъв е въпросът? Ние тук не можем да решим съдебния спор. На какъв въпрос да отговорим? Задайте го, за да не стане отново объркване като с отговора за "действителния" договор

[inspectora]

Ами то май ... единия договор няма да излезне много действителен (по-скоро е нещо като "малко поабортирала", или "леко позабременяла" работата)

[Kogato]

На какъв въпрос да отговорим?

Мисля, колега, че сам сте го задали:

интереса на Вашия доверител

Няма много повече за изясняване в тази посока: интересът на доверителя е да реализира сделката, щом е договорил цената през 2006г., то тя е поне 2-3 пъти по-ниска от сегашната.
Тук важен въпрос според мен е завършен ли е имотът към този момент, довършване било ли е уговорено в договора..., както и защо при наличието на 126Ж от стария ГПК не сте подали покана за доброволно възстановяване на владението Ви, което би ви дало нов едномесечен срок?
На какъв етап е процесът в момента?
Как е подадена исковата молба - петитум, преди всичко, ответник???
Пишете пак, с още подробности!

[Melly]

Уфф..., голяма каша.

Нека се опитаме да подредим фактите времево, като предлагам Ligonia да допълни и постави на съответното място анексите.
Останах с впечатление, че има три предварителни договора:
1. І. Дог-р от 01.01.2006 с цена Ц лв., пописан от майката - вписана ИМ по чл.19, ал.3 дата?;
и ІІ. Дог-р от 01.01.2006 с цена Ц+20 лв.(за пред банката);
Решение на РС за отчуждаване при цена Ц+20;

3. ІІІ. Дог-р от 30.01.2006 с цена Ц-10 лв., подписан от бащата;
Решение на РС при цена Ц-10, с условие да закупи друг имот в същия ден.;
4. ПРОДАВАЧЪТ предава владението дата?
5. 30.06.2006 прекъсване на фактич. власт;
и изявление, че Пр. ще си търси друг купувач;

и т.н, докато изчистиме картината. Ако не съм възпроизвела правилно казуса, моля да ме поправите.

[ligonia]

Melly, те са четири договора, разликите в съдържанието им са в датите, цените и подписалите ги от страна на непълнолетния:

1. І. Дог-р от 01.01.2006 с цена Ц лв., пописан от майката - вписана ИМ по чл.19, ал.3 от 01.08.2007 като ответници са Детето и Майката?;

2. ІІ. Дог-р от 01.01.2006 с цена Ц+20 лв.(за пред банката);
Решение на РС за отчуждаване при цена Ц+20;

3. ІІІ. Дог-р от 30.01.2006 с цена Ц-10 лв., подписан от бащата и
ІV. Дог-р от 30.01.2006 с цена Ц-10 , подписан от майката, с Решение по него на РС при цена Ц-10, с условие да закупи друг имот в същия ден и при същия нотариус;

4. ПРОДАВАЧЪТ предава владението на 15.02.2007

5. 30.02.2007 - разписка Р1 за част от продажната цена - 1000

6. 15.03.2007 - анекс А1 удължаване на срока за сключване на окончателен договор

7. 30.03. 2007 - разписка Р2 за 500

8. 15.04.2007 - анекс А2 за удължаване на срока

9. 15.06.2007 - Нотариална покана , че поради изтичане срока считат договора за прекратен

9. 15.07.2006 прекъсване на фактич. власт и изявление от родителите и
агенцията, че Продавача ще си търси друг купувач;

[abstract]

Според мен основния проблем е в това, че срокът на договора е изтекъл и към момента на изтичането му купувачът не е бил готов с парите.

[pepelanka]

Какъв срок?Срокът касае сключването на окончателния договор и по него продавачът е активната страна,той следва да прехвърли имота,след което да си получи парите.Няма доказателства, че е искал да се изповяда сделката.От друга страна колегата е написала, че предварителния договор се прекратява само по взаимно съгласие на страните, което в случая явно не е на лице.Аз смятам, че независимо от многото предварителни договори и анекси съдът следва да обяви първия за окончателен, в крайна сметка страните са все едни и същи ,ако съм разбрала правилно.

[mitko6]

Съдът ще обяви за окончателен този договор, по който е предявен за първи път иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, независимо от момента на сключване на договорите. В това се изразява защитното действие на вписването на тази искова молба. Погледнете и от друг ъгъл - имаме два договора за покупко-прозажба, удостоверени в нотариален акт - и двата са действителни, но който първи бъде вписан, по него приобретателят ще стане собственик. А по втория, макар и действителен и породил облигационни правоотношения, няма да да настъпи вещния ефект. По същия начин се поставят нещата и при предварителните договори, които, както се казва, имат служебна, опосредстваща роля - да подготвят окончателния договор чрез поемане на облигационно задължение за сключване на окончателния договор.

[Kogato]

Съдът ще обяви за окончателен този договор, по който е предявен за първи път иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, независимо от момента на сключване на договорите. В това се изразява защитното действие на вписването на тази искова молба. Погледнете и от друг ъгъл - имаме два договора за покупко-прозажба, удостоверени в нотариален акт - и двата са действителни, но който първи бъде вписан, по него приобретателят ще стане собственик. А по втория, макар и действителен и породил облигационни правоотношения, няма да да настъпи вещния ефект. По същия начин се поставят нещата и при предварителните договори, които, както се казва, имат служебна, опосредстваща роля - да подготвят окончателния договор чрез поемане на облигационно задължение за сключване на окончателния договор.

Всичко това звучи отлично, само дето първоначалния договор (по-който е заведена исковата молба) не е изрично потвърден от непълнолетния собственик, т.е. той е нищожен, под формата на т.нар. "висяща недействителност".
Другият договор, за Ц-10, доколкото разбрах, е потвърден с молбата за съдебно разрешение.
Мисля, че някъде тук е дилемата...
Така ли е?

[mitko6]

До колкото разбрах, проблемът на питащия не е в това, което твръдите (сам казва, тъкмо се опитал да реши този проблем, но възникнал друг - нов предварителен договор). Затова първо да уточни кой е основният "въпрос на питането"? Аз смятам, че се притеснява от "недействителността" на втория предварителен договор!

[ligonia]

Колеги, първия договор е потвърден тантел марка - само от процесуалния представител на непълнолетния в с.з. (пълномощното на адвоката за Детето е с датата на с.з. в което потвърди, но само като представител на майката че има сключен договор) , а втория е потвърден от непълнолетния в молбата до РС - моля да ми разрешите да продам... и се е подписал (отделен е въпроса, че в тая молба се съдържат и изявления на родителите да продадяли те и т.н. пълна каша е и тая молба....)
И за мен ситуацията е следната: първия договор е недействителен, а втория е нищожен, понеже прикрива първия. Моята цел беше да се докопам до делото на Брачна колегия, та от него да извадя потвърждение за договора, предмет на съдебното производство, защото съдът е сезиран с иска да го обяви този договор за окончателен.

[Melly]

Колеги, първия договор е потвърден тантел марка - само от процесуалния представител на непълнолетния в с.з. (пълномощното на адвоката за Детето е с датата на с.з. в което потвърди, но само като представител на майката че има сключен договор)... Ако говорим за Д1 с цена Ц, макар и потвърден от проц. представител, за него нямате разрешение на съда. Действителността му ще се преценява към момента на сключването му. Липсата на Решение като елемент от ФС няма как да бъде валидирана, освен ако по време на процеса Детето навърши пълнолетие и със свое изявление в с.з валидира Д1. По мои груби сметки, май скоро ще стане пълнолетен.

......И за мен ситуацията е следната: първия договор е недействителен, а втория е нищожен, понеже прикрива първия..... Може да се възприеме и друга теза: Вторият Д2 с цена ц+20 изменя Д1 относно цената - налице е изменение на възникнала облигационна връзка, но вместо с анекс, със сключване на нов договор - При него нещата са си напълно наред - има си всичко. Съвсем друг е въпросът, като как ще бъде възприета от съда една такава защитна позиция????

По т.9 мисля, че не следва да се уважи , т.к. страните са дерогирали общия ред за извънсъдебното разваляне на дог-ра., още повече, че има реално изпълнение и изрично Продавачът е приел то да се извърши след отпускане на кредита.

Един въпрос: А1 и А2, като неразделна част от кой договор са?

[ligonia]

Мели, мислиш ли че е потвърден договора, предмет на производството? Ако е потвърден, то самия съд, пред когото е висящ спора е компетентен да даде разрешение и това си и правим в момента, получи се Социалния доклад, сега и по 15 от Закона за закрила на детето ще разпита непълнолетния.
Относно предложението ти за изменение на облиг.вр. - те точно това е интересно. Но анексите А1 и А2, както и двете разписки са към договора, който е предмет на производствотоооо....