forum.lex.bg

Здравейте!
Ситуацията е следната - собственик на имот отстъпва правото на строеж на друго лице срещу обезщетение /част от бъдещата сграда/.Може ли след време първия да продаде земята си и евентуално какви последици би имала такава продажба за този , който строи?
Благодаря предварително за мненията!

може да продаде земята.....ако има кой да я купи;)

Какъв според вас е интересът на този , който ще купи земята ?

kader написа:Здравейте!
Ситуацията е следната - собственик на имот отстъпва правото на строеж на друго лице срещу обезщетение /част от бъдещата сграда/.Може ли след време първия да продаде земята си и евентуално какви последици би имала такава продажба за този , който строи?
Благодаря предварително за мненията!

Здравейте,

В случай че няма друга уговорка в договора между собственика и строителя, ситуацията е следната:

1. Титулярът на правото на собственост може да продаде цялата земя или част от нея на трето лице.

2. По принцип почти никаква разлика няма да има след продажбата. Това е така, защото при учредяването на правото на строеж този, който има право да строи може да използва имота, доколкото това е необходимо да се обслужва самата сграда - на достъп до нея. От друга страна, този който купува земята я купува с тази тежест - да търпи собственика на постройката да полза и преминава през имота за нуждите на сградата, но не и за повече.

От друга страна този вид договори - за строителство и прехвърляне на ид. части от земята, респективно за учредяване на право на строеж е един от най-сложните и урежда материя която е специфична, тъй като се засяга собствеността по един сложен начин. Ето защо ще се нуждаете от компетентна правна помощ.

УСПЕХ !

Аз малко не захапах за какво е цялата историйка...
По този начин искате като продадете земята да се отървете и от обезщетението ли (апартаментите)? Готино въпросче Я юристите да си кажат мнението - купувача придобива ли обезщетението по продажбата на право на строеж или не?

Ако това е идеята... и продавача на земята не е регистриран по ДДС, купувача ще го заболи (относително) после при продажбата на апартаментите...

От гледна точка на строителя (инвеститора)... май няма никакво значение цялата тази далавера - дали единия ще получи апартаментите или другия... голям праз

историята е ясна.
за строителя-предприемач нищо не се променя
първоначалвия собственик си запазва правото на строеж върху апартаментите които ще получи като обезщетение - респ. ще стане собственик на построеното за него по договора със строителя
- първия собственик има право да продаде целия парцел на когото си иска но продава един вид "гола собственост " /условно/ ,върху която тежи вече учреденото и реализирано право на строеж .Приобретателя на земята не придобива никакви права върху сградата и следва да я "търпи " в имота си. Какъв е интереса на новия собственик на парцела - ако в парцела не може да се строи /според ПУП/- може да използва двора за гараж и да си построи навес,камина барбекю,да гледа домати и пр.
-ако има възможности за допълнително застрояване новият собственик на земята ще бъде 100% собственик на възможното право на строеж за другата сграда в същия парцел.

Я юристите да си кажат мнението - купувача придобива ли обезщетението по продажбата на право на строеж или не?

"Обезщетение" викаш на обектите, за които досегашният собственик на земята не е учредил право на строеж (а си го е запазил). Т.е. собствеността върху земята не е чисто гола, учредено е (на строителя) право на строеж само за част от онова, което може да се построи върху нея.
"Запазените" бъдещи обекти, естествено, се прехвърлят заедно със земята - освен ако при продажбата на земята не е уговорено изрично да се запазят (и така да се прехвърли съвсем гола собственост, която на никой купувач не му трябва).

Точно - обектите, които продавача на земята трябва да получи срещу отстъпеното право на строеж

portokal написа: "Запазените" бъдещи обекти, естествено, се прехвърлят заедно със земята - освен ако при продажбата на земята не е уговорено изрично да се запазят (и така да се прехвърли съвсем гола собственост, която на никой купувач не му трябва).

Здравейте,

Ще си позволя да не се съглася. На първо място не е "естествено" че обектите се прехвърлят в едно с идеалното число от УПИ-то, защото може и да не се прехвърлят. Второ - за купувача няма толкова голямо значение дали има земя или не - след като има собственост - дори и сградата да падне - той отново може да построи толкова, колкото има. Нещи повече - обстоятелството, че дворното място не се явява обща част / ъй като че не притежава земя/, не може да го препятства да го ползва. Това е така, защото ако е закупил евентуално парко място, тази сделка сама по себе си е тя е нищожна, но с оглед запазване на облигационното отношение между страните може да се конверсира в едно право на ползване върху двора / така Ташев, "Теория на Тълкуването "/.
На още по -силно основание за Купувача е добре да няма земя, защото няма да плаща данъци, а както знаем всичко в голямия град не са малки.

УСПЕХ !

monteskio написа:Здравейте,
Ще си позволя да не се съглася. На първо място не е "естествено" че обектите се прехвърлят в едно с идеалното число от УПИ-то, защото може и да не се прехвърлят.

И аз ще си позволя да не се съглася. Защото ставаше дума ето за това:
Имам земя. Учредявам право на строеж на А за втория и третия етаж срещу задължението му да построи за мен първия, за който първи етаж съответно не му отстъпвам право на строеж.
След това прехвърлям земята на Б.
Според мен е напълно естествено, че след като е придобил моята земя, Б ще придобие и първия етаж след построяването му. Както щях да го придобия аз.
Също както ако не бях учредявал изобщо право на строеж на А, Б след сделката му с мен щеше да придобие и втория, и третия етажи.

Не мога да се съглася. Съдейки от първоначалния пост, имаме първо договор между собственика на земята и строителния предприемач , по който престациите са от едната страна учредяване право на строеж, от другата - прехвърляне право на собственост върху примерно два от апартаментите в сградата. Класика! После собственикът на земята иска да я продаде на трето лице - щом има желаещи, пречка няма. Не виждам от къде вадите аргумент, че като продава земята, с нея вървят и неговите апартементчета. Едното няма нищо общо с другото. Собствеността му върху тези имоти не е възникнала по силата на закона, като постройки в собствения му недвижим имот. Придобил ги е по силата на възмезден догвор. Не намирам друга логика.

blossom написа:Не мога да се съглася. Съдейки от първоначалния пост, имаме първо договор между собственика на земята и строителния предприемач, по който престациите са от едната страна учредяване право на строеж, от другата - прехвърляне право на собственост върху примерно два от апартаментите в сградата. Класика! ... Едното няма нищо общо с другото. Собствеността му върху тези имоти не е възникнала по силата на закона, като постройки в собствения му недвижим имот. Придобил ги е по силата на възмезден догвор.

Не е така. Престациите са учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на обекта, за който учредителят си е запазил правото на строеж. Никакво прехвърляне на собственост няма. То няма и смисъл: да учредя право на строеж за всички обекти, за да ги придобие строителят, а след построяването им да ми прехвърли обратно някои от тях. Това биха били излишни движения + излишни нотариални такси, и никой не го прави. Още по-малко пък да го прави толкова често, че да стане класика.

И съответно това, което съм оцветила в цитата в синьо, не е така, а е обратното. Придобивам имотите ("обезщетението") именно по силата на закона като собственик. Задължението на строителя е за изработка - да ми ги построи. За което съм му "заплатил" предварително с учредяване на право на строеж за други обекти.

Не виждам от къде вадите аргумент, че като продава земята, с нея вървят и неговите апартементчета

Ами от чл. 92 ЗС например. Който е собственик на земята е собственик на построеното, ако не е уговорено друго. За апартаментите с учредено право на строеж е уговорено друго и приращението не ги обхваща, ама за това което остава (т.нар. "обезщетение") приращението си действа. Вижте съдебната практика - когато не е уговорено друго и има приращение, със земята се прехвърлят и сградите. По въпроса кой би купил такава земя, ще посоча горецитираното съдебно решение:

Той може да ползува незастроената част от парцела за свои нужди, да отстъпи право на строеж и на друго лице, ако кварталнозастроителният план позволява застрояване и с втора постройка

portokal написа: Според мен е напълно естествено, че след като е придобил моята земя, Б ще придобие и първия етаж след построяването му. Както щях да го придобия аз.

Здравейте,

Изглежда се разминаваме в правните си възгледи изначално...

Б няма да придобие и първия етаж, независимо, че ще придобие правото на собственост върху цялата земя. Относно Правото на строеж върху този първи етаж - той може да стане негова собственост в случай, че Вие / хипотетично / му го прехвърлите на него - ОПС или вече реализираното рпаво на собственост/.

portokal написа: Също както ако не бях учредявал изобщо право на строеж на А, Б след сделката му с мен щеше да придобие и втория, и третия етажи.

След сделката му с Вас, Б МОЖЕ да придобие само земята или земята и сградата. Това е така, защото това са два отделни недвижими имоти, поради което законът - ЗС допуска да се прехвърля само земята, върху вече изградена постройка или само постройката без земята..

УСПЕХ !

kader ситуацията е следната: учредяването на право на строеж (суперфиция) е ограничено вещно право т.е. утежняващо имота обстоятелсво - имота вече е с построена върху него сграда, но това няма нищо общо със собствеността в/у земята. Собствеността в/у земята си остава на собственика и, но той вече не разполага с частта, в/у която е построена сградата в това число и един метър около нея за преминаване на собствениците на обекти в бъдещата сграда - това е утежняването. С останалата част може да си разполагаш както си поискаш стига да не пречиш на нормалното ползване на сградата и на живота на бъдещите собственици. Друг е въпросът за защитата на интересите на бъдещите купувачи. Обикновенно при сделки с недвижима собственост се приема, че рискът е у купувача и ако аз съм адвокат на един купувач не бих го посъветвал да си купува апартамент без прехвърлени съответни идеални части върху земята, защото правото на строеж се погасява в 5 годишен срок ако не е упражнено. Морално е да се прехвърлят поне идеалните части от земята, върху която е построена сградата(петното или стъпката на застрояване). А относно смисълът да имате земя, в/у която е построено нещо - има огромен смисъл - с оглед на бързата урбанизация (на големите градове особено) може след време да се стигне до промяна на ПУП и до увеличаване на плътността на застрояване, в резултата на което единствено собствениците на земята могат да учредят право на пристрояване или право на надстрояване на сградата(също ограничени вещни права) - да се вдигнат още етажи, да се построят гаражи или допълнителни постройки в имота, а също така да се построят подземни гаражи. Собственици на апартаменти без идеални части върху земята нямат тези права. Те си седят и гледат отстрани какво става. Съветът ми е - не си давайте земята или в краен случай възможно по-малка част от нея.

Относно последиците от евентуална продажба на земята - зависи от това колко е това "след време". Ако сградата е построена и договорните отношения със строителят са приключили собствениците на земята може да продадат своите си идеални части, съгласно правилата на чл.33 от ЗС(едва ли ще има много купувачи). Ако обаче сградата не е построена, то както казах по-горе имотът е с тежести(това е отазено в Службата по вписванията) и бъдещият купувач на земята ще види това. Тогава той би могъл да купи земята, но само със съгласието на строителя и ако условията на подписания договор за строеж не се променят. Сложна сделка. Съмнявам се някой да иска да купи имот с подобни тежести освен ако не е в центъра на София с лице на бул.Витоша , но кой знае луди времена луди хора.

Решение № 271 от 31.I.1969 г. по гр. д. № 2242/68 г., I г. о.

"Според чл. 92 ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Презумпцията следователно е оборима. Това е логическа последица на обстоятелството, че законът допуска съществуването на собственост на постройката отделно от мястото: чрез отстъпване право на строеж, прехвърляне отделно от земята собствеността върху вече съществуваща постройка и чрез доброволна делба (чл. 63, ал. 1, 2 и 3 ЗС). Следва да се приеме, че е допустимо и прехвърляне собствеността само на мястото отделно от собствеността на съществуващата в него сграда, като при това не е необходимо в нотариалния акт непременно изрично да се каже, че собствеността на сградата се запазва. Това е необходимо само от гледна точка на по-лесно и сигурно доказване волята на страните в сделката. Но във всички случаи на такава воля досегашният собственик на мястото става суперфициарен собственик на съществуващата сграда. Не е нужно в нотариалния акт изрично да се учредява суперфиция, защото вещното право върху постройката не се създава с този акт, а то съществува и се подразбира, че се модифицира в суперфицирана собственост, щом като собствеността на мястото преминава върху друго лице. Трябва обаче да се приеме по-нататък, че когато се отчуждава парцел, в който има построена сграда и актът не съдържа уговорка за нея, съществува законна презумпция, че се прехвърля и правото на собственост върху сградата (арг. чл. 92 ЗС), и в тежест на отчуждителя е да установи с положителни и конкретни доказателства обратното - че волята на страните е била да се отчужди само теренът, а не и сградата. (В този смисъл и р. № 659 от 21.III.1966 г., I г. о. ВСР"

Хмм, наистина е интересно това, което имаше предвид portokal, ако съм я разбрал правилно. Ще се опитам да опростя малко казуса, но да се запази идеята й:
А е собсвеник на УПИ и в него има построена едноетажна постройка и тя също е собственост на А.
А учредява право на строеж(надстрояване) на Б за втори и трети етаж, върху вече съществуващия първи етаж, които си остава собственост на А.
Ако А продаде "голата" си земя, то тя няма да е толкова "гола", защото не е учредено право за строеж за първия етаж (той си остава собсвеност на А). И все пак с продажбата на земята, ще се прехвърли ли и собствеността на въпросния първи етаж?
Доколкото разбрах, според portokal би следвало да се прехвърли... или съм се объркал.
Аз обаче не съм толкова сигурен - аргументи:
1) за да се учреди право на строеж за втори-трети етаж, се изисква да има първи етаж (или поне учредено право на строеж за него) Иначе не съм много убеден в действителността на сделката.
2) Първият етаж към земята ли ще остане или към сградата??? По-логично ми изглежда да е към сградата, която става вече съсобственост с идеални части на право на строеж. (Правото на строеж на А се подразбира от правото му на собственост (съдържа се в него).
Б има право на (съ)собственост за сградата и право на строеж, но без право на собственост върху земята.
А има право на (съ)собственост за сградата, право на собственост върху земята, което включва и право на строеж (поне за първия етаж).
3) Заедно със земята се продават и постройките, освен ако няма "чужда" сграда в нея. В случая обаче сградата е СЪсобствена, т.е. донякъде чужда. Не мисля, че част от сградата би могла "да върви заедно със земята", а останалата част да не се засяга. По-скоро ми се струва, че цялата сграда (всички части) трябва да се разглежда в цялост като самостоятелна съсобствена постройка, с учредено (било и само за част) право на строеж. Което само по себе си ми се струва достатъчно основание, собствеността на сградата (или коя да е част от нея) да не следва собствеността на земята.

Поне така си мисля аз... ама какво ли и разбирам - все пак съм още само в трети курс.
Но понеже само си го мисля, нищо не твърдя и ще се радвам, ако си мисля нещо погрешно, някой да ме светне по въпроса. Та някой ден като завърша (дай боже) да не се излагам повече с подобни мои си мисли...

Портокал има нещо съвсем просто -
Представете си един парцел от 500 квадрата. Върху него може да се построи сграда с обща разгърната площ 5000 квадрата грубо.
Продавача на земята продава право на строеж за 4000 квадрата, срещу обезщетението да му се построят апартаменти на площ 1000 квадрата.

Та правото на строеж (4000 квадрата) струва точно толкова, колкото струва строителната услуга да се построят тези 1000 квадрата апартаменти.

Почнал е строежа, не се е стигнало до етап "груб строеж" - демек няма акт 14, съответно няма ги още тези апартаменти от 1000 квадрата.

Питанката е следната. Собственика на земята ако я шътне, обезщетението - строежа на тези 1000 квадрата апартаменти, преминава ли към новия собственик на земята или не. Отново казвам, за момента няма още никаква сграда... щото няма покрив

В светлината на цитираното от Insider Решение № 271 от 31.I.1969 г. по гр. д. № 2242/68 г., I г. о., собствеността върху постройката може да последва прехвърлянето на правото на собственост върху земята, но това може и да не се случи по волята на страните.

Така според решението: "Трябва обаче да се приеме по-нататък, че когато се отчуждава парцел, в който има построена сграда и актът не съдържа уговорка за нея, съществува законна презумпция, че се прехвърля и правото на собственост върху сградата (арг. чл. 92 ЗС), и в тежест на отчуждителя е да установи с положителни и конкретни доказателства обратното - че волята на страните е била да се отчужди само теренът, а не и сградата. (В този смисъл и р. № 659 от 21.III.1966 г., I г. о. ВСР".

Според мен договореното обезщетение за учреденото право но строеж е дължимо само на собственика, който го учредява. Ако впоследствие той реши да отчужди правото си на собственост върху земята, новият приобретател ще придобие правото в обем съответен на този на неговия праводател, а именно обременен с правото на суперфициара върху частта от постройката. По волята на страните може да се прехвърли собствеността и върху първия етаж/или да се получи обезщетението от купувача, ако сградата не е построена, но не е задължително това да стане.

Според мен договореното обезщетение за учреденото право но строеж е дължимо само на собственика, който го учредява.

"Обезщетението" е само едно задължение за изработка. За построяване.
И да, то е дължимо на собственика, в смисъл, че той си остава формално кредитор по това задължение за... уфффф, че дума... facere.
Но собственик на построеното продължавам твърдо да смятам, че ще стане новият собственик на земята. По-горе казах защо смятам така. Просто земята си се прехвърля с все права, от които собственикът не се е лишил преди това. И... чл. 92 от ЗС.
Разбира се, че страните могат да уговорят, каквото си искат. Въпросът е какво става, ако нищо специално не уговорят.

Новият приобретател ще придобие правото в обем съответен на този на неговия праводател, а именно обременен с правото на суперфициара върху частта от постройката.

Разбира се. Говорим не за правото на суперфициаря, а за онова, което НЕ Е отстъпено на суперфициаря.

Аз мисля повече да не споря. Явно мненията са различни, аз не очаквах, че въобще ще има спор по въпроса.