forum.lex.bg

Сключен е предварителен договор между А и Б за продажба на недвижим имот. А заплаща капаро на Б и прави ремонт на жилището за който има фактури. Б постоянно намира причини за да не се сключи окончателния договор. След 2 години А започва да си търси правата, но се оказва че Б, вече е продал жилището на трето добросъвестно лице, което не знае, че с покупката си накърнява правата на А. А завежда иск срещу Б по чл.19 от ЗЗД, но съответно съда го отхвърля. Не може да заведе иск и по чл.135, защото третото лице е добросъвестен купувач. В случая колеги какво правим имате ли идея , как могат да се защитят правата на А. Благодаря ви предварително.

Не сте ли предвидили санкции за виновно неизпълнение на договора

Не са ги предвидили, колега. И аз незная как да постъпя.Няма за какво да се хвана, поне според мен.

ivalina написа: Не може да заведе иск и по чл.135, защото третото лице е добросъвестен купувач. В случая колеги какво правим имате ли идея , как могат да се защитят правата на А. Благодаря ви предварително.

Защо имате такава увереност, че е добросъвестен? Нали А е правил ремонти по имота? А това значи, че му е бил даден /дали е само държател или пък има и владението - малко е информацията, а пък и не ми се ровичка/. Както и да е, кой си купува имот само на основата на нотариален акт????? Намерете начин да разберете по-подробно отношенията между Б и купувача - трето лице? И накрая - нали, когато Б е продал имота, все пак е получил нещо - къде го е получил, как? Изобщо знаете ли каква Ви е целта?

Много си е решим казусът.Ето ти два-три иска:

ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА
Чл. 70.
Когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и 72.

Чл. 71. Добросъвестният владелец се ползува от вещта и получава добивите, които тя е дала, до предявяването на иска за връщането й.

Чл. 72. Добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.
Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта.
До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.

ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ

Чл. 88. Развалянето има обратно действие освен при договорите за продължително или периодично изпълнение. Кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора.

Съгласен съм с предното мнение но:
1. Все още ли сте във владение на имота?
2. Ако не сте, според мен следва по общите правила нанеизпълнението да търсите обезщетение от длъжника по предварителният договор

Благодаря на всички за оказаната помощ. Обещетението по предварителния договор ми е ясно. Но аз търся начин да се сключи окончателен договор между А и Б и да се унищожи договора между Б и третото лице. Единственото което измислих е съединяване на исковете по чл. 19 и 135 и да се опитам да докажа, че третото лице не е добросъвестен. Ако някой се сеща нещо друго.....................ще бъда благодарна.

Извинявайте , но без да искам го изпратих 2 пъти.
За d_gosp: Вече не са във владение на имота.

Нали искът по чл.19 е отхвърлен?
Иначе може да се води такъв по чл.135,дори и да загубен горния. Как ще се доказва знанието на купувача,обаче , е конкретен проблем.

нямате никакъв шанс, да сключите окончателен договор по чл.19 ЗЗД, ако не сте вписали ИМ преди осъществената покупко-продажба между Б и третото лице купувач. Дали е доборосъвестен купувач или не-няма значение. Единствено бихте могли да заведете дело за неоснователно обогатяване срещу Б.
Успех!

ivalina написа:Благодаря на всички за оказаната помощ. Обещетението по предварителния договор ми е ясно. Но аз търся начин да се сключи окончателен договор между А и Б и да се унищожи договора между Б и третото лице. Единственото което измислих е съединяване на исковете по чл. 19 и 135 и да се опитам да докажа, че третото лице не е добросъвестен. Ако някой се сеща нещо друго.....................ще бъда благодарна.

Абсурд, ако вече има решение по чл.19! Я кажете обаче, кой живее в момента в имота и на каква стойност са подобренията???
Чл. 74. Недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения.

Когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72.
Чл. 72. Добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.

Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта.

До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.
И от това последното може да се възползвате, струва ми се...

До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта.
И от това последното може да се възползвате, струва ми се...

Малко по-горе Ивалина спомена, че вече не са във владение, така че правото на задържане отпада... Иск по чл. 72 за подобренията + иск за заплащане на причинени вреди - може би ще получат някаква компенсация.

berbo написа:нямате никакъв шанс, да сключите окончателен договор по чл.19 ЗЗД, ако не сте вписали ИМ преди осъществената покупко-продажба между Б и третото лице купувач. Дали е доборосъвестен купувач или не-няма значение. Единствено бихте могли да заведете дело за неоснователно обогатяване срещу Б.
Успех!

Май не е точно така:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 1 ОТ 29.03.1965 Г. ПО ГР. Д. № 7/1964 Г., ПЛЕНУМ НА ВС
Неправилно се счита, че защитата, която му осигурява искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е достатъчно пълна, за да има той правен интерес да си служи и с иска по чл. 135 с.з. В немалко случаи той не може да защити интересите си с първия иск. Когато в предварителния договор е уговорен срок за окончателното сключване на покупко-продажбата по нотариален ред, продавачът не е лишен от възможността до изтичането на срока да отчужди имота и по този начин заедно с третото лице-приобритател, да увредят интересите на купувача по предварителния договор. Но и когато не е бил уговорен срок за окончателния договор, увреденият купувач по предварителния договор не трябва да бъде лишен от необходимата правна защита срещу недобросъвестните действия на продавача и съконтрахента му само защото съставеният от тях акт е съответно оформен и вписан.
Вписването съгласно чл. 113 ЗС на отчуждителната сделка, сключена съзнателно във вреда на кредитора по предварителния договор, не може да бъде пречка за уважаване отменителния иск. Съгласно чл. 113 ЗС вписаният по-късно акт не може да бъде противопоставен на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и съответно вписали своя акт. С този текст се урежда конкуренцията между няколко акта, издадени за един и същ имот. В случая обаче не се касае до конкуренцията между такива актове, а до въпроса, дали законът предоставя на кредитора по предварителния договор възможността да обявява за недействителни по отношение на него сключените недобросъвестно в негова вреда отчуждителни актове, които са и съответно вписани. Както се изтъкна вече, защитата на чл. 135 ЗЗД може да получи всеки кредитор независимо от характера на вземането му. А от тази защита не е изрично изключена възможността да бъдат обявени за недействителни и вписани отчуждителни актове.

Законодатeлното изискване е в момента на произнасяне на решението за обявяване на предварителният договор в окончателен, ответникът по делото да бъде титуляр, носител на правото на собственост. В случай, че правото на собственост е преминало от ответника към трето лице, искът следва да бъде отхвърлен като недопустим. Съгласно чл.114, б.“б” от Закона за Собствеността ищеца трябва да впише исковата си молба в съответните регистри на служба “Вписвания”, към съответният Районен съд.
Действието на вписването има оповестително-защитно действие.
Вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД гарантира правата на ищеца, както се вписва и отбелязване на влязло в сила положително решение на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД (чл. 115, ал. 2 ЗС), тъй като такова решение замества норатиален акт за прехвърляне собствеността върху недвижим имот, който акт задължително се вписва.

ВС е на друго мнение.Прочете ли въобще Постановлението, което постнах?
А и ако се обяви за отн.недействителна проджабата, при уважаване на иска по чл.19 ,спрямо ищеца купувачът няма да се счита за собственик .