forum.lex.bg

Здравеите.Живея в осем етажен блок.Имам теч в банята от съседа над мен.Тои категорично отказва да направи ремонт.Какво мога да направя?

КРАСИМИР ДОБРЕВ, юрист

Едва ли има жилищен блок в България, в който да не е имало проблеми между съседи, където да не са се случвали скандали с немарливи собственици или наематели, отказващи да плащат разходи по общите части или пък да направят ремонт. Какво може да направи добросъвестният собственик, ако неговият съсед не иска да поправи течовете, тръгващи от неговия апартамент, или пък ако иска да направи необмислено преустройство, което ще се отрази катастрофално на живеещите около него?
Законовите възможности са минимални, но все пак ги има. Те са регламентирани в закона за собствеността, в закона за задълженията и договорите, закона за устройство на територията, в Наказателния кодекс и най-вече в прастария правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост. Последният е одобрен с правителствено постановление в далечната 1951 г., а за последно бе променен преди 4 години. Скоро ще бъде сменен със специален закон за етажната собственост, чийто проект е готов и на който се възлагат много надежди да изчисти голяма част от тези проблеми.
Според закона за собствеността и правилника за етажната собственост всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, "е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание". На същото това общо събрание са дадени не малки правомощия при евентуално неспазване на това задължение. То може да налага глоби до 60 лв., може да взема решения срещу некоректни собственици, включително и за неплатените от тях суми. Решението на общото събрание става основание за издаването на изпълнителен лист срещу некоректния платец. Документът се издава от районния съдия въз основа на писмено искане, придружено от заверен от управителя или председателя на управителния съвет препис от решението или бюджета. В тези случаи се допуска дори предварително изпълнение.
Пак в тези документи се определя, че всеки обитател на етаж или на част от етаж при използване на своите части от сградата "е длъжен да не върши и да не допуска нищо, което може да изложи сградата на опасност от пожар или от значителни повреди". Освен това всеки е длъжен да спазва правилниците за вътрешния ред и решенията на общото събрание. Тук е важно да се отбележи, че неспазването на това задължение може да докара големи неприятности за съответния собственик - законът позволява той да бъде изваден от сградата. Не е известно това досега да се е случвало, но е възможност при драстични случаи. Изваждането става по решение на общото събрание. За да се стигне до това обаче, собственикът трябва да бъде писмено предупреден от домоуправителя и въпреки това да продължи да върши нарушенията.
От своя страна собственикът може да иска от районния съд отмяна на решението на общото събрание за изваждането му. Ако обаче и съдът го потвърди, тогава се издава изпълнителен лист. Това не отнема апартамента на собственика, просто му се забранява да живее в него.
Драматичен е проблемът и с постоянните преустройства, които се вършат в апартаментите - избиване на носещи стени, остъклявания и какво ли още не. По закон "всеки собственик може да извършва преустройства на своите части (самостоятелни обекти) от сградата, като не изменя или завзема помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване, и не вреди на носимоспособността и устойчивостта на строителната конструкция и на пожарната безопасност и безопасното ползване на сградата". Тук възможностите са няколко - или сигнал до общината, или директно съд с искане за забрана на съответното действие. И в двата случая преустройващият може да има големи проблеми. Особено ако не е взел разрешение от общината преди това, което всъщност се случва масово.
Много често се налага да се дава достъп до отделни апартаменти при ремонти на общите части и също толкова често да се отказва такъв. В правилника за етажната собственост има изричен текст, че всеки е длъжен да осигурява достъп "в своите помещения за извършване на необходимите проучвателни, проектни, измервателни или строително-монтажни работи, свързани с подобрения, ремонти или изменения на общи части или на чужди помещения". И тук няма никакви проблеми да се иска съдействие от полицията, която е длъжна да го даде.
Пак към полицията трябва да се обърне човек, чиито съседи тормозят - с шум, заплахи, закани. Тук може да се иска съдействие дори от прокуратурата.
Що се отнася до един от най-обичайните проблеми като течовете, то тук е важно да се отбележат няколко неща. Ако течът е от даден апартамент и от разклоненията на тръбите, съответният собственик трябва да направи ремонта за своя сметка. Ако не го направи, може да бъде съден по закона за задълженията и договорите за нанесени вреди. Ако е застрахован, може да се търси застрахователя, да се иска съдействие на домоуправител или полицията, да се свика общо събрание. Ако течът е от инсталацията, която е от общите части, пак собственикът прави ремонта, но това може да е за сметка на бюджета на съответната етажна собственост. Т.е. той може да иска изхарчените пари да бъдат събрани и от останалите.
С решение на общото събрание собственици, които са затруднени да плащат примерно разноски, могат да ги покрият, като участват с материали и/или труд при извършване на работи по поддържането и възстановяването на общи части от сградата, като стойността им се приспада от дължимата от тях сума.


Вестник "СЕГА"
http://www.segabg.com/online/article.asp?issueid=2470&sectionid=17&id=0002101