предварителен договор-арбитражна клауза

[vanina65]

здравейте на всички
обръщам се към всички които се интересуват от интересни имотни казуси; уточнявам че по казуса е нает адвокат .тук изразявам единствено личното си мнение по същия.
на 05.01.1999г. е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж срещу построяване на апартаменти магазини и гаражи.УПИ то върху което ще се строи е общинска собственост към този момент.бившите собственици са подали молби за възстановяване на собствеността по реституционен закон и водят две съдебни дела.делата приключват с влезли в сила решения в тяхна полза на 03.02.2004г и 20.07.2005г.към момента на изтичане на 5 годишния срок от подписване на предварителния договор /05.01.2004г./ собствеността не е възстановена 100 процента и е обективно невъзможно да се учреди правото на строеж.в резултат на водените дела се появяват и трима съсобственици които не са подписали предварителния договор.в 5 год.срок приемателят не е завел иск за обявяване на окончателен на предв.договор.тъй като съществува клауза за арбитраж по споровете в предв.договор в момента примателят търи неустойка пред АС при БТПП ЗАВЕЖДАЙКИ ИСК С ДАТА 27.12.2006Г.СПОРЕД МЕН ПРЕДВ.ДОГОВОР Е НИЩОЖЕН НА ОСНОВАНИЕ ЧЛ.26 АЛ.1 ОТ ЗЗД КАТО ПОДПИСАН ПРИ ЛИПСА НА СЪГЛАСИЕ ОТ ВСИЧКИ ИДЕАЛНИ СЪСОБСТВЕНИЦИ НА УПИ-ТО И ПРОТИВОРЕЧАЩ СЪС ЗАКОНА /ЗТСУ ЗУТ ЗС/.очаквам Вашите коментари.БЛАГОДАРЯ НА ВСИЧКИ ЗА ВРЕМЕТО И ВНИМАНИЕТО.

[tedi_2]

Да разбираме ли, че при сключване на предварителния договор имотът не е бил техен? Тогава договорът е нищожен поради липса на предмет.

[enigma]

Договорът е напълно валиден - може да се сключи предварителен договор за продажба на чужда вещ.

Клаузата е валидна, но обхваща само страните по предварителния договор. След като изтекла давността, просто направете възражение за това.

[moni_d]

Присъединявам се към мнението на енигма-предварителен договр за прехвърляне на чужда вещ е действителен, тъй като бъдещият прехвърлител е поел задължението да прехвърли-може по-късно от сключването на договора да придобие имота, а ако се окаже в невъзможност на падежа е налице неизпълнение и се прилагат правилата за същото.Но той не е нищожен.Ако имотът обаче не е бил налице, тогава липсва предмет и по 26 ЗЗД дог. е нищожен.

[GG_BG]

За прецизност- нищожни са договорите, които имат НЕВЪЗМОЖЕН предмет, а не договорите на които липсва предмет. И ако се използват точните понятия се избягват много грешки. Продажбата на чужда вещ не е нищожен договор. На още по-силно основание предварителния договор за продажба не е нищожен договор. И ако вещта си съществува, а не е погинала (в който случай бихме имали невъзможен предмет и съответно нищожност) то договора си поражда валидна облигационна връзка между страните. Това, че продавачът не е собственик води до неизпълнение от негова страна (не може да изпълни задължението си да прехвърли собствеността) и води до съответната отговорност за неизпълнение. Ако договорът беше нищожен отговорност за неизпълнението нямаше да има тъй като по нищожните договори не се дължи изпълнение. А това за липсата на съгласие на част от съсобствениците е голяма глупост, че даже не ми се коментира...
Разбира се, че като съсобственик не е поемал задължение по предварителен да прехвърля дела си в собствеността, то на него такова прехвърляне не може да му бъде натрапено. Но невъзможността да прехвърлиш това което нямаш е свързана с изпълнението на договора, а не с неговата валидност

[vanina65]

Чл. 183. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) (1) В съсобствен урегулиран поземлен имот може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици.

[vanina65]

Чл. 56. (1) (Изм. - ДВ, бр. 63 от 1995 г.) Разрешение за строеж се издава на инвеститора (юридическо лице; собственика на имота; лице, което има право да строи в чужд имот).
(2) Имат право да строят в чужд имот:

1) лицата, в полза на които е учредено право на строеж, на надстрояване или пристрояване на заварена сграда;

2) (изм. - ДВ, бр. 36 от 1979 г., изм. - ДВ, бр. 31 от 1990 г., изм. - ДВ, бр. 63 от 1995 г.) съпругът (съпругата), роднините на собственика по права линия неограничено, а по съребрена линия - до втора степен включително, ако извършват строежа с негово съгласие, изразено в нотариално заверено заявление до съответните специализирани органи на общинската администрация, вписано и в нотариалните книги; по силата на така даденото съгласие върху мястото се учредява право на строеж в полза на строителя;

3) (нова - ДВ, бр. 31 от 1990 г.) лицата, за които това е предвидено със закон или указ;

4) (нова - ДВ, бр. 31 от 1990 г.) лицата, на които въз основа на акт на Министерския съвет са предоставени земи за земеделско ползуване.

(3) (Изм. - ДВ, бр. 102 от 1977 г., в сила от 01.01.1978 г., изм. - ДВ, бр. 45 от 1984 г., изм. - ДВ, бр. 63 от 1995 г.) В съсобствен имот или в етажна собственост може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици или етажни собственици със съгласието на останалите, изразено в заявление до общината с нотариална заверка на подписите на съсобствениците или етажните собственици и на лицата, на които се разрешава извършването на строежа, надстрояването или пристрояването. Това заявление учредява право на надстрояване и пристрояване в полза на строителя, като прехвърля правото на собственост или правото на строеж върху идеална част от терена и правото на собственост върху съответните общи части от надстроената или пристроената сграда, както и върху посочените в него тавански, избени и други складови помещения в полза на строителя и подлежи на вписване в нотариалните книги. За частта, която общините и държавата притежават, правото на строеж се учредява по установения ред.

/зтсу - действащ към 05.01.99г./

[n_ikito]

още повече, предварителният договор има за предмет сключването на друг такъв.

[vanina65]

РЕШЕНИЕ ПО Т. Д. № 179/2005 Г., ТК, І ОТД. НА ВКС


НЕ СЪЩЕСТВУВА ГОДНО ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ ПРАВО НА СТРОЕЖ, КОГАТО СГРАДАТА Е БИЛА ИЗГРАДЕНА И СОБСТВЕНИЦИТЕ НА ТЕРЕНА ПО СИЛАТА НА ПРИРАЩЕНИЕТО СА СТАНАЛИ СОБСТВЕНИЦИ И НА ПОСТРОЙКАТА. ПРИ ТОВА ПОЛОЖЕНИЕ ИСК ПО ЧЛ. 19, АЛ. 3 ЗЗД ОТНОСНО ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ПРАВОТО НА СТРОЕЖ Е НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ЛИПСАТА НА СЪГЛАСИЕ ОТ ЕДИНИЯ СЪПРУГ ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕТО НА ВЕЩНО ПРАВО, В РЕЖИМ НА СИО, Е ПРЕЧКА ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР.

ОТНОСНО ПОГАСЯВАНЕТО ПО ДАВНОСТ НА ИСКА ПО ЧЛ. 19, АЛ. 3 ЗЗД.

Чл. 297, ал. 1 ГПК

Чл. 298, ал. 1 ГПК

Чл. 63, ал. 2 ЗС

Чл. 92 ЗС

Чл. 111, ал. 1 ЗС

Чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Чл. 110 ЗЗД

Чл. 22, ал. 2 СК



Производството е по чл. 218, ал. 1, б. "а" ГПК.
Образувано е по касационна жалба на едноличния търговец Здравец Хайтов, извършващ стопанска дейност с фирма "АРГОЗ - Здравец Хайтов" от гр. София, подадена против въззивното решението на Софийския градски съд, ГК, състав ІV-А, от 10.III.2003 г., постановено по гр. д. № 3034/01 г., с което е било потвърдено първоинстанционното решение на Софийския районен съд, ГК, от 20.III.2001 г. по т. д. № 1982/01 г., постановяващо отхвърляне на конститутивния му иск с правно основание по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен срещу Валентин Г. и Ели С. - двамата от гр. София, с предмет обявяване за окончателен на "Предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда", датиращ от 11 септември 1995 г. Оплакването на касатора е за незаконосъобразност на атакуваното въззивно решение, като са инвокирани доводи, че констатацията на въззивната инстанция, че процесният договор бил "окончателен", с който обаче се поемало обещание за учредяване в бъдеще на суперфиция, била правен абсурд. Поради това се претендира за отменяването му и постановяването на друго, с което искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се уважи, като договора от 11.IX.1995 г. бъде обявен за окончателен.

Ответниците по касация Валентин и Ели Петкови не са изразявали становище по основателността на оплакването

Разгледана по същество касационната жалба е неоснователна.

Съгласно чл. 218ж, ал. 1 ГПК Върховният касационен съд се произнася само по заявените в жалбата основания. Когато се твърди, че дадена фактическа констатация на съда, постановил атакуваното решение, е погрешна, но като резултат от нарушаване на правилата на логическото мислене - "нон сенс", а не на правила, нормирани от процесуалния закон, очевидно оплакването е за неправилност на съдебния акт по съществото на спора, обективирана в неговата необоснованост. Такова касационно отменително основание обаче, жалбоподателят не е въвеждал.

Оплакването за незаконосъобразност на атакуваното решение е неоснователно. Правилно в особеното исково производство по чл. 297 и сл. ГПК е била отхвърлена претенцията за обявяване на договора от 11.IX.1995 г. за окончателен. Страна по този договор, наред с конституираните по спора, е бил и т.нар. "приемател-строител" - "Стилстрой" ЕООД със седалище в гр. София, който ефективно е следвало да реализира онова, което представлява есенциалното съдържание на процесното ограничено вещно право: да изгради постройката в терена на "собственика-учредител" Валентин Г. Ако обещанието на последния за надлежно учредяване на това вещно право /в законоустановената нотариална форма/ е било поето спрямо двамата приематели в съотношение 98% за строителя и 2% - за касатора, очевидно е, че собственикът на терена, разпореждайки се изцяло, няма как да запази за себе си такава квота от правото на строеж, която да съответства "на обектите в сградата, представляващи обезщетение за него и подробно описани в чл. 4" от предварителния договор от 11.IХ.95 г. Щом обещанието е било поето за сключване на възмезден договор за учредяване на суперфицията, очевидно е, че нейният обем не е бил определен, респ. конкретизиран, по начин, който да позволява сключването на валиден окончателен договор. Защото ако такъв на практика би бил сключен, то след изграждане на постройката двамата суперфициари биха придобили 100% върху нея - съобразно конкретния учредителен акт, а това означава, че прехвърлителят остава само собственик на земята, без обаче да придобива собственост върху изграденото. От друга страна, от данните по делото, че година и половина след 11.IХ.95 г. е бил сключен окончателен договор /но с поето само от строителя задължение за построяване на сграда/, е видно, че обемът на суперфицията не е бил уговарян в проценти, а очертан като: изграждане и придобиване в собственост на конкретни, реално обособени обекти в постройката. Ирелевантно е, че окончателният договор за учредяване на суперфицията между Валентин Г. и "Стилстрой" ООД впоследствие е бил развален поради неизпълнение от страна на търговското д-во.

С оглед изложеното се налага извод, че предварителният договор от 11.IX.1995 г. не е отговарял на условията за сключване на валиден окончателен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу поето задължение за построяване на сграда. Този извод произтича от изискването на чл. 298, ал. 1 ГПК, тълкувано в контекста на оборимата презумпция по чл. 111, ал. 1 ЗС, че разпоредбите за недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните права върху недвижимите имоти, ако законът не постановява друго. Проверката по чл. 298, ал. 1 ГПК, която съдът е длъжен да извърши, закономерно налага извод, че годно за прехвърляне право на строеж понастоящем не съществува в патримониума на ответниците по касация Валентин и Ели Петкови, защото постройката е била междувременно изградена и те са станали нейни собственици по правилото на приращението, визирано в текста на чл. 92 ЗС, понеже друго не е установено. Налице е хипотезата на чл. 63, ал. 2 ЗС, т.е. законова пречка предварителен договор с предмет: обещание за прехвърляне право на строеж, да бъде обявен за окончателен.

Не на последно място участието на ответницата Ели С. в особеното исково производство по което е било постановено атакуваното въззивно решение е на основание това, че ответникът Валентин Г. е бил в брак с нея и към датата на сключване на предварителния договор. Няма данни по делото обаче към този момент /11.IX.1995 г./ тя да е изразявала съгласие във формата, предвидена от чл. 22, ал. 2 СК, за прехвърляне на ограниченото вещно право. Това също представлява пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Въпросът дали е неоснователен - вкл. и като погасен по давност, предявеният от касатора Хайтов иск с правно основание по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, следва да се разреши на плоскостта на правилото на чл. 297, ал. 1 ГПК.

Между страните по делото не е било спорно обстоятелството, че по силата на предварителния договор от 11.IX.1995 г., ЕТ Здравец Хайтов е поел насрещни задължения към обещателя си Валентин Г.: за изготвяне на проект за частично изменение на застроителния и регулационен план /ЧИЗРП/, за проектиране на бъдещата сграда в идеен и в работен проект, а също така и "да извърши необходимите действия" за одобрение на проекта и получаване разрешение за строеж от компетентните за това държавни органи. Затова и окончателния договор - според клаузата на чл. 17 от предварителния такъв - следвало да се оформи в 30-дневен срок от "одобряване на градоустройственото решение и работния проект". Очевидно е, че така формулираните насрещни задължения на касатора са били предпоставка за сключване на окончателния договор, т. е. с изискуемост преди, а не към момента на изповядване на сделката пред нотариус, а щом това е така съдът не може да постанови решение за обявяване на предварителния договор от 11.IX.1995 г. за окончателен, като същевременно предостави двуседмичен срок /от влизане на това решение в сила/ за изпълнение на цитираните насрещни задължения. Оттук следва изводът, че по-късната изискуемост на насрещното задължение на ищеца по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД - в стандартната хипотеза на чл. 297, ал. 1 ГПК, не представлява начален момент, от който да започва да тече общата погасителна давност по този конститутивен иск. Напълно възможно е последният да се е погасил по давност, щом не е бил предявен в рамките на законоустановения в чл. 110 ЗЗД 5-годишен срок, независимо от съществуването на насрещно задължение, което трябва да бъде изпълнено при сключване на окончателния договор.

С оглед на това ищецът в особеното исково производство по чл. 297 и сл. ГПК не може - при направено от обещателя възражение за погасяване на исковата претенция по давност - да противопостави довод, че давността по притезанието му по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следвало да започне да тече от момент, в който неговото насрещно задължение евентуално би било изпълнено, респ. след изтичането на уговорения 30-дневен срок от същия начален момент. Изискуемостта на последното /на задължението/ настъпва на датата на сключване на предварителния договор и в това се проявява служебната, подготвителна роля на този род сделки спрямо окончателните договори. След като предварителният договор датира от 11.IX.1995 г., а искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е бил предявен от ЕТ Здравец Хайтов на 3 ноември 2000 г., изводът на въззивната инстанция, че претенцията е неоснователна - като погасена по давност, съгласно чл. 110 ЗЗД, следва да бъде споделен като правилен и законосъобразен.

В заключение, макар констатацията на въззивния съд, че бил сключен не предварителен, а окончателен договор /с който обаче се поемало само обещание за учредяване на суперфиция/, да не може по никакъв начин да бъде споделена, тя не е в основата на решаващия негов правен извод за неоснователност на исковата претенция на ЕТ Здравец Хайтов с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Въззивният съд категорично е пояснил, че не може особеното исково производство по чл. 297 и сл. ГПК да се използва за прехвърляне на такова вещно право в патримониума на ищеца, което е различно от онова, което е било предмет на обещанието, поето от ответника по предварителния договор от 11.IX.1995 г., чието обявяване за окончателен се претендира. Понеже крайният правен извод на въззивната инстанция е правилен /законосъобразен/ касационната жалба следва да бъде оставена без уважение, а атакуваното с нея въззивно решение на Софийския градски съд - да се потвърди.

[vanina65]

РЕШЕНИЕ № 572 ОТ 15.04.2003 Г. ПО ГР. Д. № 2279/2002 Г., V Г. О. НА ВКС


Публикувано: Бюлетин на ВКС, кн. 3 от 2003 г.
УСЛОВИЯТА ЗА ДЕЙСТВИТЕЛНОСТ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР СА СЪЩИТЕ КАТО УСЛОВИЯТА ЗА ДЕЙСТВИТЕЛНОСТ НА ОКОНЧАТЕЛНИЯ ДОГОВОР. ВЪЗМОЖНОСТТА НА ТЪРГОВЕЦА ДА ИЗПЪЛНИ ПАРИЧНО ЗАДЪЛЖЕНИЕ ПО ТЪРГОВСКА СДЕЛКА СЛЕДВА ДА СЕ ПРЕЦЕНИ С ОГЛЕД ЦЯЛОСТНОТО МУ ФИНАНСОВО СЪСТОЯНИЕ

Чл. 19, ал. 2 ЗЗД

Чл. 20 ЗЗД

Чл. 26, ал. 2 ЗЗД

НСС 13

Чл. 608, ал. 3 ТЗ

Чл. 631 ТЗ

[svetulka]

За арбиртажната клауза вижте чл. 9, ал. 1 от ГПК!!!!!!!!!!
От личен опит Ви предупреждавам, че това дело няма да бъде прието за разглеждане от АС, а ако бъде прието, другата страна ще може да направи незабавно и съвсем законосъобразно възражение (ако се сети...)

[vanina65]

РЕШЕНИЕ ПО ВАД № 160 ОТ 2000 Г., ПОСТАНОВЕНО НА 19.12.2000 Г.


ФАКТИЧЕСКИЯТ СЪСТАВ, КОЙТО СЛЕДВА ДА СЕ ОСЪЩЕСТВИ, ЗА ДА ВЪЗНИКНЕ ОСНОВАНИЕТО ЗА ЗАПЛАЩАНЕ НА НЕУСТОЙКА ЗА НЕИЗПЪЛНЕНИЕ НА ДОГОВОР Е: НАЛИЧИЕ НА ВАЛИДНО ДОГОВОРНО ЗАДЪЛЖЕНИЕ, НЕИЗПЪЛНЕНИЕ НА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО, УГОВОРЕНА НЕУСТОЙКА. ПРИ НЕУСТОЙКА СЪГЛАСНО ЧЛ. 92 ЗЗД ВРЕДИТЕ СЕ ОБЕЗЩЕТЯВАТ БЕЗ ДА Е НУЖНО ДА БЪДАТ ДОКАЗВАНИ.
Чл. 92 ЗЗД

Страните по делото са сключили предварителен договор за продажба на недвижими имоти. В чл. 4 на договора продавачът - ответник по делото е поел ангажимента да извърши прехвърлянето на собствеността на имотите, предмет на договора, в 15-дневен срок от подписването на договора. След изтичането на този срок той изпада в забава, предвид разпоредбата на чл. 84 ЗЗД. Въпреки това, 18 дни след датата на подписването на

договора, ищецът е поканил ответника да изпълни задължението си, но той не е сторил това. Съгласно чл. 5 на договора при неизпълнение на условията на договора виновната страна се задължава да плати неустойка в лева в определен размер. В случая е налице уговорен твърд размер на неустойка. Глобалният размер се дължи за всяко неизпълнение. Фактическият състав, който следва да се осъществи, за да възникне основание за заплащане на неустойка за неизпълнение на договор е:

наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена неустойка. При неустойка съгласно чл. 92 ЗЗД вредите се обезщетяват, без да е нужно да бъдат доказвани. Що се отнася до твърдението на ответника, че ищецът с оглед на процесуална икономия е следвало да води иск за обявяването на предварителния договор за окончателен пред държавния съд, а не да води иск за търсене на неустойка, от него не може да извлече никакъв аргумент за отхвърляне на исковата претенция. Ищецът, ако иска, може да води и иск за сключване на окончателен договор, но това не го лишава от правото да търси неустойката за неизпълнение на задълженията по предварителния договор. Нито пък обратното. Обстоятелството, че той води иск за реализиране на договорната отговорност за заплащане на неустойка, не го лишава от правото да иска да заведе и иск по чл. 19 ЗЗД пред държавния съд. В законодателната уредба няма регламентирана последователност или алтернативност на двата иска. Предвид наличието на всички елементи на сложния фактически състав, водещ до реализиране на договорна отговорност за неизпълнение, искът следва да бъде уважен.

[vanina65]

благодаря на всички за мненията.
светулка иска е приет в АС.става въпрос за иск за неустойка по обигационно правоотношение /не е спор за вещно право/.благодаря Ви.
ЖЕЛАЯ ВЕСЕЛ ПРАЗНИК НА ВСИЧКИ-КОЙ КАКЪВТО СИ Е НАМИСЛИЛ.

[svetulka]

Разбирам, че е за неустойка, и съм съгласна с всички вас, просто съм водила същото дело (абсолютно идентично) пред същия арбитраж и беше върнато след възражение на ответника по чл. 9 от ГПК, и то направено след второ заседание. Не твърдя, че не е пълна лудост, просто предупреждавам и за този подводен камък

[mibora]

Не могат да бъдат предмет на арбитража спорове за вещни права или владение върху недвижим имот или права по трудово правоотношение.

[mibora]

Чл. 9. (1) (Изм. - ДВ, бр. 60 от 1988 г., изм. - ДВ, бр. 55 от 1992 г.) Страните по имуществен спор могат да уговарят той да бъде решен от арбитражен съд, освен ако спорът има за предмет вещни права или владение върху недвижим имот, издръжка или право по трудово правоотношение.В случая не се води спор за вещни права или владение ,а претенциите са за неустойка по предварителен договор.