forum.lex.bg

Колеги , моля да споделите виждането си по следния казус:
недвижим имот е продаден на публична продан от АДВ
Има наемател , който е сключил наемен договор за имота и същия е вписан в СВ преди налагане на обезпечителните мерки от публичния изпълнител. Новия собстеник не допуска наемателя в имота . Моето мнeние е , че договора остава в сила за една година за новия собственик и ако тоx не го изпълнява , дължи неустойка - така , като е договорено в наемния договор с бившия собственик.Прав ли съм ?
По кой ред считате , че е най добре да се потърсят правата на наемателя ?
Благодаря Ви.

Според мен остава в сила за целия срок, а не само за една година, щом е вписан, а не е просто с достоверна дата.
Знам, че ще има несъгласни. Не ми е за пръв път.
Това са отделни хипотези и ти попадаш в първата. Ако не бяха отделни, от първата нямаше изобщо да има смисъл и нямаше и нея да я има.

Чл. 237. При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Договорът за наем,сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.

А редът - като за неизпълнение на задълженията от наемодател.
Разваляне на договора и иск за обезщетение за вреди, например. Или иск да бъде осъден да си изпълнява задълженията.

А договорът остава в сила за него, защото публичната продан на недвижим имот не е оригинерен способ за придобиване. Купувачът става собственик, ако длъжникът е бил собственик. Затова и тежестите върху имота не се погасяват, с изключение на ипотеките и възбраните, които служат за обезпечение с оглед публична продан.

хахахаха
Оригинерен и деривативен са понятия, които май следва да си ги припомниш. Но това е от гледна точка на теорията. По-важното обаче, е че при публична продан имота се придобива чист от тежести. Вариантите при които ипотеката може да се запази са посочени в закона.
Между другото е оригинерен начин.

Оригинерен способ е и купувача придобива имота без тежести.

за тежестите съм съгласен , но в случая става дума не за учредени вещни плава върху имота , а за облигационни отношения , които не би следвало да се погасят при промяна на собственика и да са валидни за новия собственик поне 1 година , след като договора за наем е вписан надлежно .

Да!

Абе, умник, като е оригинерен способ, според теб защо, ако се окаже, че имотът не е на длъжника, истинският собственик може да си го върне?
Чл. 387. Ако с влязло в сила решение бъде установено, че длъжникът не е бил собственик на продадения имот, купувачът може да иска внесената от него цена...

Оригинерен бил. И кво - баба ти има право на ползване върху апартамента, дето ти го е прехвърлила срещу издръжка и гледане и си мисли, че има къде да живее, ама ти си хаймана, задлъжняваш и продават апартамента, след което гонят баба ти, нали? Ми то много лесно така - никаква стойност нямаше да има правото на ползване тогава.
Я бегай да си припомняш понятията оригинерен и деривативен!
Прочети си и Живко Сталев, ако искаш.

...... аргумента, дет го изкара - "облигационни отношения, които не би следвало да се погасят при промяна на собственика".
Не би следвало да се погасят, защото така пише в ЗЗД специално за прехвърляне на собствеността върху отдадени под наем вещи. Само заради това.
Ако я нямаше тази разпоредба, наемателят щеше да види имот на куково лято. Той има облигационни отношения с Иван и на купувача Драган въобще, ама въобще не му дреме за какво се е задължил Иван към Стоян. Ако го нямаше чл. 237 от ЗЗД и действието на вписванията, наемателят щеше да си търси от наемодателя обезщетение за вреди от неизпълнение, без да може да накара купувача да го пусне в апартамента.
Нали не си забравил, че облигационните отношения са между страните.

именно защото сго има чл.237 то отношенията между стрия собственик и наемателя се рехвърлят и към новия соственик , след като договора е вписан надлежно . Не си ли съгласен ? В ЗЗД е казано изрично , че договора остава в сила и за новия собствек поне за 1 година. Това в общия случай е ясно. Въпроса е дали е така и при придобиване на имото на публчна продан. Аз не съм срещал практика за подобен случай.