forum.lex.bg

Имам предварителен договор за продажбата на недвижим имот подписан за Продавача- ООД от управителя на Дружеството.
Сега отказват да сключат договор- Общото събрание било против. Въпросът ми е мога ли да искам обявяване на договора за окончателен или мога само да търся обезщетение за неизпълнение

Трябва да се види дружествения им договор - в него ще е посочено какви правомощия има управителя. Но по-скоро Общото събрание е в правото си.

Трудна работа. Съгласно ТЗ:
Чл. 137. (1) Общото събрание:
...........
7. взема решения за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях;
-----
Ако управителят е сключил предварителен договор без да е взето решение на ОС по чл. 137 ал. 1 т. 7 едва ли ще може по съдебен път да се обяви предварителния договор за окончателен.

Благодаря Ви колеги,
Моето мнение съвпада с Вашето, за съжаление...

Крайно наглата възможност, която ми хрумва, е да поискате да бъде обявен за окончателен за него като физическо лице - щом не може да осигури съгласието на дружеството си!

това би имало ефект ако имота беше собственост на управителя, но ако беше негова собственост не бих ви занимавала с въпроса

Uvajaemi kolega az mislq 4e , ima vyzmojnost da sklj4ite okon4atelniq dogovor.Vqrno,4e 4l.137(7) predvijda 4e ob6toto sybranie e kompetentno da vzeme re6enie otnosno ot4ujdavaneto na nedvijimi imoti, no tazi razporedba e naso4ena kym vytre6noto razpredelenie na pravomo6tiqta mejdu upravitelq i ob6toto sybranie. Edva li zakonodatelq e imal predvid,4e kontragentite predi da sklu4at sdelka trqbva da izdirvat dali ob6toto sybranie e razre6ilo na upravitelq da sklu4i podobna sdelka.Tova bi zatrudnilo tyrgovskiq oborot.Naprotiv drujestvoto se predstavlqva ot upravitelq.Toi se razporejda i s imu6testvoto na drujestvoto.Normalno e kogato skl. dogovor s treti lica poslednite da se doverqt,4e upravitelq deistva pravomerno.Ne6to pove4e 4l.141(2) ni kazva ....pri nqkolko upraviteli vseki edin ot tqh moje da deistvuva samostoqtelno osven ako druvestveniq dogovor predvijda drugo.DRUGI OGRANI4ENIQ NA PREDSTAVITELNATA VLAST NA UPRAVITELQ NQMAT DEISTVIQ PO OTNO6ENIE NA 3 LICA.Sledovatelno mislq 4e ako predqvite isk po 4l.19 ZDD toi 6te byde uvajen.Ako upravitelq e deistavl bez sankciq na ob6toto sybranie to posledniq 6te otgovarq pred drujestvoto.
Razbira se trqbva da ste bil dobrosyvesten.Toest da ne ste znaeli , 4e upravitelq deidtva bez razre6enie..togva iska 6te vi byde othvyrlen.

интересна гледна точка на последния гост:
( Edva li zakonodatelq e imal predvid,4e kontragentite predi da sklu4at sdelka trqbva da izdirvat dali ob6toto sybranie e razre6ilo na upravitelq da sklu4i podobna sdelka....Normalno e kogato skl. dogovor s treti lica poslednite da se doverqt,4e upravitelq deistva pravomerno).

Има хляб в нея. Но все пак леда е доста тънък. Нека се има в предвид и чл. 301 ТЗ:

Чл. 301. Когато едно лице действа от името на търговец без представителна власт, се смята, че търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след узнаването.

Наистина този текст се отнася до търговските сделки извършвани по занятие, докато продажбата на недвижим имот едва ли може да се квалифицира като такава. Тук става дума за пълна липса на представителна власт, пък управителя все пак я има в някаква степен

Всъщност смятам, че принципно можем да приемем, че управителят има представителната власт да сключи предварителния договор, но това което ме притеснява е чл.298 ГПК-проверката дали са налице предпоставките за прехвърляне по нотариален ред-

Не смятам, че този договор може да бъде обявен за окончателен.
Разбира се, при малко повече информация би могло да се поразсъждава още.
Има ли изпълнение /плащане/ по този предварителен договор? Ако има, как е извършено и дали съдружниците все пак не са узнали за това плащане /без тогава да се противопоставят/? Кога е станало това и т.н.

Нали предварителния договор няма вещноправен ефект ? Дали още на този предварителен етап ОС трябва да вземе решение - все пак с предварителния договор не се отчуждава имота или такова решение е задължително само когато се прехвърля с нот.акт ?

Мисля, че решението трябва да се вземе задължително преди сключването на предварителния договор.

Търговското право е малко по-различно от гражданското. Така, че ...

Според мен колеги, в случая се касае до класически пример на висяща недействителност. Управителят управлява и представлява Дружеството, но за действията за които закона изрично предвижда /или Дружествения договор/ е необходимо съгласие - разрешение или одобрение /в зависимост от момента на даването му/ - от Общото събрание. в момента в който стане ясно че този елемент от фактическия състав няма да настъпи висящата недействителност става окончателна /в този смисъл е и практиката/. т.е. ако ОС беше дало съгласие относно предварителния договор можеше да се претендира сключването на окончателен договор. В допълнение, договорът е предварителен - няма вещно действие. Друг щеше да бъде въпроса ако управителя беше сключил окончателен договор. За действия без предств. власт според мен в случая не става дума тъй като чл.301 ТЗ визира хипотезата ако едно лице действа като мним представител на търговеца - Управителят всъщност управлява и представлява Дружеството, но е сключил договор, за който е било необходимо съгласие на ОС.
В последна сметка при сключването на договора "бъдещия приобретател" е трябвало да поиска Дружествения договор за да провери дал;и Управителя самостоятелно може да сключи сделката. Но и това не е необходимо всъщност тъй като разпоредбата, к. визира правомощията на ОС има императивен характер.
"незнанието на правото никого не извинява".