Помощ! Практически въпрос

[Вергиния]

Колеги, трудно ми е да си отговоря на следния въпрос:
1. Имаме учредено право на строеж в полза на фирма - ЕТ - строител, който получава правото да се разпорежда с определена част от бъдещите построени от него имоти (примерно 7/8). Има нотариален акт за правото на строеж, учредено от собствениците на земята.
2. Минава време и строителят вече е построил имотите, които са негова собственост и предстои да ги продаде.
3. Междувременно строителят е натрупал дългове към кредитори, които за да обезпечат вземанията си, могат да поискат налагане на възбрана върху притежаваните от строителя имоти.
Въпросът е: на практика възможна ли е възбрана на имоти, за които няма партида в Службата по вписванията и които не са индивидуализирани в отделен нотариален акт. Имотите реално съществуват, но единствения акт, който е основанието за съществуването им, е суперфицията. В този акт се казва, че строителят има право на 7/8 части от бъдещия строеж и нищо повече.
Може ли да се иска някаква обща възбрана или знам ли какво, така че тези "несъществуващи на хартия" имоти да бъдат възбранени?
Как става това на практика? Моля за отговори, важно ми е.

[Вергиния]

Ехо
Едно уточнение - за имотите на строителя, в реалната им квадратура и местоположение няма одобрен архитектурен проект. Т.е. тепърва предстои да се узаконят. Може ли да се възбрани имот, който дори не е узаконен?

[Койчо от Конаре]

Може да се възбрани право на строеж.

[Гост]

Може да се възбрани право на строеж?
Къде го прочете това Койчо?
Във въображаем проект на нов ГПК или...?!?

[Гост]

Решение № 6615 от 11.07.2005 г. на ВАС по адм. д. № 10545/2004 г., I о., докладчик председателят Фани Найденова

чл. 163, ал. 4 ДПК

¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤¤
Производството е по реда на чл. 33 - чл. 40 от Закона за Върховния административен съд във вр. с чл. 131 - чл. 132 от Данъчния процесуален кодекс.
Образувано е по касационна жалба от изпълнителния директор на Агенцията за държавни вземания при МФ против решение от 23.08.2004 г. по адм. д. № 1194/2003 г. на Варненския окръжен съд, с което е отменено негово решение № 315/14.05.2003 г. и потвърденото с него Постановление на публичния изпълнител при Регионална дирекция - гр. Варна № В-20-00-086603/16.01.2002 г. в частта за наложена възбрана върху право на строеж на магазин с площ от 48, 26 кв. м. състоящ се от: търговска площ, санитарен възел, коридор, склад, ведно с общите части от сградата и съответните идеални части от дворното място, представляващо парцел ХIII-15, 16 от кв. 697 по плана на гр. Варна, ул. "Цар Асен".

[Гост]

Считам, че не може да бъде наложена възбрана върху още юридически невъзникнал имот, а той е такъв, тъй като не е узаконен, не са завършили процедурите по издаване задължителната документация и не е задължително да завършат. Възбрана се налага върху недвижим имот, като част от процедурата по налагането й е вписването на възбрана в службата по вписвания, което обективно и юридически в случая е невъзможно. След оформяне на строителните документи собственик не би била фирмата- строител, а възложителя.

[Вергиния]

Чудесни сте. Последният отговор ми е изгоден. Дали мога да се доверя напълно следвайки такава посока на разсъждение?
От друга страна горецитираното решение ме обърква - излиза, че на практика е възможно да наложиш възбрана върху право на строеж.
А в правилника по вписванията се говори само за недвижим имот при възбраните.

[Гост]

Преди всичко трябва да се разсее заблудата, че имотите в БГ имат партида. Партида се води все още на лицата.
Правото на строеж е вещно право. То може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, може да бъде ипотекирано и защо не - възбранявано. Освен това актът с който е възникнало е вписано в съответната СВ /АВ според някои/. Макар да не е индивидуализирано, считам, че няма пречка да бъде възбранено. Тази възбрана не е обща по смисъла на чл.29 ПВ.

[Вергиния]

В този ред на мисли - продължение на казуса: учреденото вещно право на строеж е за 7-етажна сграда с посочена разгърната площ по одобрен архитектурен план, който е посочен в нотариалния акт. Строителя обаче си надстроява още един етаж и не узаконява новия проект.
В момента сградата е 8-етажна, като по нотар. акт строителят има право да получи и да се разпорежда с части от 7-етажна сграда.
В случай, че се възбрани правото на строеж по този нотариален акт, не е ли редно възбраната да се счита само относно учреденото право на строеж? Какво става с надстроения етаж - чия собственост е той в момента?

[Гост]

Какви на практика биха били последиците от налагане възбрана върху право на строеж? Самата същност на суперфицията е правото да се построи сграда в чужд имот, а не право върху самия имот или върху самата сграда. Правото на ползване е също вещно право и също не виждам как, по подобие на правото на строеж, върху него практически може да се наложи възбрана. Съдебната практика изобилства от всякакви абсурдни решения, често, както всички юристи знаят, противоречащи си едно на друго. Освен това цитираното решение на ВАС не е решение на пленум, нито са общо събрание, не считам, че е задължително за съдилищата. От цялостният прочит на ГПК в частите обезпечителна и изпълнителна въбрана /текстовете, които ги регламентират/ става ясно, че възбрана се налага "върху недвижим имот", т.е. считам, че обект на такава е самия имот. Собственикът му може да разполага с него, включително и да сключва сделки, ако имаме волеизявление за съгласие и на насрещната страна. Възбранява се обект на правото, а не субекитвон право, тъй като самото субективно право не се ограничава с наложената възбрана. Обект на сделки, включително и прехвърлителни, са обектите на правото, а въз основа на тези сделки се придобиват, изменят или прекратяват субективни права. Дори когато става въпрос за ипотека не се ипокетира правото на собственост или друго вещно право, а обектът- недвижимият имот.
В този смисъл не виждам логика да се възбранява право на строеж, не виждам нормативна опора за това.
Не виждам как ще се ипотекира или възбрани "неиндивидуализиран имот", тъй като липсват основни елементи, необходими за осъществяване на самата процедура за налагане ипотека или възбрана.
Разбира се този въпрос подлежи на дълга дикусия и аз не налагам собствената си логика на когото и да било.

[Иван]

Доколкото разбирам от цитираното решение на ВАС, всъщност Варненския окръжен съд е отменил постановлението за възбрана, а самото решение на ВАС къде е? Потвърждава ли, отменя ли решението на ВОС?

[Койчо от Конаре]

Абе, симпатяга, ти какво доказваш с този цитат?
Дай и по-нататък: ВАС отменя решението на Варненския ОС.
А и да не го беше отменил, какво искаш да кажеш: къде в решението пише, че постановлението на публ. изп-л е отменено, защото не можело да се възбранява право на строеж?!
Утре някой по някаква причина ще отмени възбрана върху построен имот, тогава ще кажеш ли, че и такава възбрана не може да се налага?
Че вещни права (разбира се, ако са прехвърлими) върху недвижимими имоти могат да се възбраняват, прочетох в чл. 111 от Закона за собствеността. Чл. 111 се отнася не само за разпоредби в ЗС, а въобще.

[Nono]

Не мисля, че чл.111 от ЗС има разширено приложно поле извън този закон, още по- малко може да се прилага към ГПК, който регламентира коренно различни процесуални правоотношения. Нещо повече, този текст следва да се тълкува в смисъл, че правните норми, относими към правото на собственост върху недвижими имоти следва да се прилагат към другите вещни права- ползване и строеж, но това няма нищо общо както с ипотеката, така и с възбраната. Например- владение и държане, защита на субективните права и други институти, съдържащи се именно в ЗС. Иначе е абсурдно да се прави наистина смесване между обекти /имотите/ и вещни права върху тях, тъй като правните норми са адресирани към самите права и задължения, а обектите са нещо по- различно.

[Койчо от Конаре]

Възбранява се обект на правото, а не субекитвон право, тъй като самото субективно право не се ограничава с наложената възбрана.

Аз си мислех, че правото на строеж освен "правото да се построи сграда в чужд имот" включва и възможност да прехвърляш (например чрез продажба) това право на други лица още преди построяването на сградата. Ама щом казваш...

Какви на практика биха били последиците от налагане възбрана върху право на строеж?

Както на практика, така и на теория последиците биха били относителна недействителност на действията (сделките) на разпореждане с правото на строеж, извършени от длъжника след възбраната.

Обект на сделки, включително и прехвърлителни, са обектите на правото

Така ли? Демек, не може да се извършват сделки с права и задължения? Щом казваш...

Правото на ползване е също вещно право и също не виждам как, по подобие на правото на строеж, върху него практически може да се наложи възбрана

Върху право на ползване също и теоретически е безпредметно (следователно - и недопустимо) да се налага възбрана, защото то като непрехвърлимо не може да бъде изнесено на публична продан. Правото на строеж е прехвърлимо.

[Койчо от Конаре]

Не мисля, че чл.111 от ЗС има разширено приложно поле извън този закон

Аз пък мисля.

още по- малко може да се прилага към ГПК, който регламентира коренно различни процесуални правоотношения

Също толкова може да се прилага към ГПК, колкото към всеки друг закон, съдържащ разпоредби относно недвижимите вещи

.

този текст следва да се тълкува в смисъл, че правните норми, относими към правото на собственост върху недвижими имоти следва да се прилагат към другите вещни права- ползване и строеж, но това няма нищо общо както с ипотеката, така и с възбраната

И защо да няма? Защото нормите за ипотеката и възбраната не са "относими към правото на собственост върху недвижими имоти"?

[Гост]

Като чета включилите се преди мен и на мен не ми стана ясно какво на практика би представлявала възбраната върху правото на строеж. Всички можем да четем ЗС и както и да се описва този вид право там това не дава представа какви ще са последиците от възбрана върху право на строеж.

[Койчо от Конаре]

Носителят на правото на строеж няма да може да го прехвърля. По-точно, ще може, но при относителна недействителност на сделката спрямо кредитора.
Съдия-изпълнителят ще може да го изнесе на публична продан и кредиторът ще се удовлетвори от получената цена.

[Гост]

А защо задалият въпроса не организира предварително прехвърляне правото на строеж от ЕТ- строител на инвестиралите в обекта? Никой не оспорва прехвърлимостта на правото на строеж и това би било възможно.

[Joana]

Ako e bilo uchredeno pravo na stroej za 7-etajna sgrada, sobstvenik na 8miq etaj e tozi, kojto e i sobstvenik na zemqta. Stroitelnata firma nqma nikakvi prava vurhu nego. Da ne e stroila.

[Вергиния]

Добре, съдия-изпълнителя може ли да изнесе на публична продан правото на строеж при положение че правото на строеж е реализирано и вече има постройка с недвижими имоти ?