Как ООД купува недв. имот?

[Управител]

Уважаеми юристи, моля ви за съвет.
А съм единият от управителите на ООД. С колегите постигнахме съгласие да закупим нов офис на името на дружеството ни. Понеже купуваме директно от строителя, схемата е следната: сключваме с него предварителен договор за покупко-продажба и получаваме владението върху имота. След изплащане на последната вноска ще изповядаме следката пред нотариус и ще се снабдим с НА, тогава ще получим и собствеността.
Въпросът ми е: при тази схема кога трябва да се проведе общо събрание на съдружниците, за да се вземе решение за покупка на недв. имот? Сега преди подписване на предварителния договор или преди изповядване на сделката след 5 год., или и преди двете? Трябва ли да се запише нещо по-особено в протокола ?
Благодаря ви предварително за отзивчивостта!

[Гост]

Тъй като с предварителния договор ще задължите дружеството да придобие имота, съставете протокол сега. Желателно е да опишете основните параметри на сделката в протокола. Успех!

[gery]

Само да вмъкна, че предварителния договор не ви прави собственици. По-добре е да ви го прехвърли сега (строителя), като за останалата част от сумата се учреди ипотека върху имота. Така вие си гарантирате собствеността, а строителя вземането. Може да е коректен, но за ваше спокойствие пробвайте да оформите нещата така, за да не се окаже един ден, че офиса вече е собственост на трето лице, а строителя няма никаква собственост от която да се удовлетворите.
Иначе документите са такива, каквито колегата е посочил.
Късмет!

[Управител]

Сърдечно ви благодаря за светкавичния отговор. Само още едно доуточнение, моля. Тъй като сделките с недвижими имоти са под особен режим ше бъде ли необходима нотариална заверка на протокола от общото събрание или не?

[Управител]

Гери, сега видях поста ви.
Строителят е роднина на наш съдружник. И, да, засега имаме доверие в него. Но вметката ви е резонна. Поводът да се обърна към вас е по-скоро как да сме изрядни в процедурата и да не пропуснем нещо от формалностите. Моля ви, дори и да са елементарни питанията ми.

[gery]

...Не, но може да направите, ако се опасявате, че някой от съдружниците може да оспори подписа си! Пак казвам, това е с оглед спокойствие. Сега нещата са добре, но не се знае какви ще бъдат за в бъдеще.
Иначе за предварителния договор нот.заверка дава само предимството на чл.237 от ГПК - извънсъдебно изпълнително основание за сумите посочени в договорът.

[Управител]

То хич не било лесно да си юрист, толкова много неща трябва да съблюдаваш!!!
Ако правилно съм разбрал, ако заверим предварителния договор нотариално и после получаваме надлежни разписки за всяка платена сума, ако след време нещо евентуално се обърка в отношенията ни със строителя или във финансовите ни възможности, то ще можем да си вземем обратно парите равностойни на изплатените вноски, така ли?
Строителят иска да подпишем договр, с който двустранно да уредим начина на плащане. Ще бъде ли нищожна клаузата, според която, ако преустановим плащанията ни, направените до момента вноски остават за него? Защото съм виждал негови типови договори, в които пише такова нещо и много съм се чудил....
Благодаря ви пак!

[gery]

Ако ме питате, кое е най-добре за вас – да ви прехвърли имота и да се учреди ипотека в полза на продавача в размер на сумата, която остава да се доплати. Това е идеалния вариант. За мен клауза, че при разваляне на договора губите всички вноски е неприемлива, да може да има някаква неустойка, но чак пък такава – вижда ми се прекомерно. Нотариалната заверка на предварителния договор ви дава възможност, ако развалите същия поради недобросъвестно поведение на строителя да си снабдите направо с изпълнителен лист, разбира се ако нямате вече интерес от купуването на имота. Ако имота все още е собственост на строителя, но той отказва да го прехвърли неоснователно (например след плащане на всички вноски от ваша страна), може да искате и обявяване на предварителния договор за окончателен съобразно чл.19, ал.3 от ЗЗД. Всъщност много неща трябва да се гледат! Хубаво е, че си имате доверие, но когато става въпрос за бизнес и пари, но считам че място за приятелски отношения няма, защото обикновено последните се развалят. Най-доброто което може да направите е да ангажирате адвокат, вярно ще ви струва определени средства, но поне ще имате някакво спокойствие. Аз лично хич не обичам бланкови договори, считам че за всеки конкретен случай следва да се изготвя такъв, който съответства на конкретната воля на страните и максимално ще защити моя доверител.

[Управител]

Знаете ли, Гери, най-комичното в цялата ситуация е, че имаме юрист ъв фирмата, но тя е в болнични, сутринта нямаше глас дори да говори. И аз реших, че мога поне нещо да свърша до понеделник, разчитайки на вещите ви съвети. Сега разбирам, че неслучайно си имаме такава длъжност като нейната.
В този ред на мисли, искрено ви благодаря за насоките.
Може би най-важното беше, че не трябва да се смесват приятелство и пари.
Ако все пак още нещо насочващо се сетите да ми кажете, ще съм ви признателен, защото довечера имам разговор със строителя и искам да съм подготвен.
Благодаря!

[Гост]

Ще бъде ли нищожна клаузата, според която, ако преустановим плащанията ни, направените до момента вноски остават за него?

Такава уговорка е недействителни - и вие по всяко време, включително и пред съда, може да се позовете на недействителността.
справка чл. 206, ал. 3 от ЗЗД - "Уговорката, платените вноски да останат за продавача като обезщетение, е недействителна"

[Управител]

Уважаеми Гост, вие ме хвърлихте в ужас!
Та той тези типови договори ги използва за сума ти сделки. Атакуем ли ще е? Как е допуснал това???
Много ви благодаря за компетентните насоки и за отзивчивостта!

[Гост]

Няма да им се давате.
Много продавачи използват тези клаузи, за да "мотивират" купувачите да не се отказват от договорите.
В съда тези уговорки падат и продавачът може да претендира например само задатъка (първата вноска) + действително претърпени щети, които трябва да доказва.

[Управител]

Вие ми дадохте настроение за предстоящия уикенд.
Сърдечно съм ви благодарен!
Дай боже повече такива като мен....

[Гост]

Ще бъде ли нищожна клаузата, според която, ако преустановим плащанията ни, направените до момента вноски остават за него?

Такава уговорка е недействителни - и вие по всяко време, включително и пред съда, може да се позовете на недействителността.
справка чл. 206, ал. 3 от ЗЗД - "Уговорката, платените вноски да останат за продавача като обезщетение, е недействителна"

Извинете, но не съм съгласна с казаното.
Първо ЗЗД се прилага субсидиарно по отношение на търговските взаимоотношения доколкото това не противоречи на специфичния им характер. Сделката е търговска, така че тези ограничения няма да се прилагат. Страните са свободни да уговарят каквото пожелаят. Ако са уговорили, например че платените първи n-брой вноски ще служат за отметнина от договора или за задатък. Вижте чл.334 и чл.335 от Търговския закон.

Поздрави,
Силвия