Ателие, преустроено от таван

[kkolev]

Здравейте.
Интересувам се да купя едно ателие, преустроено от таванско помещение.
За него има издадено разрешение за строеж, но документ за въвеждане в експлоатация няма. Разрешението е от 1999 г. като си има и заверен проект с всички части. Самото преустройство е завършено 2000 и някоя година, по думите на продавача, но вътре не е живяно, на шпакловка и замазка е, и няма открити партиди към ВиК и ЧЕЗ.
Собственикът го е закупил 2012 г. като има нотариален акт, в който е описано като "ателие". Има си и данъчна оценка, за 10 хиляди и нещо лева. Скица няма, тъй като е в общ. Триадица (София, центъра) където няма още одобрена кадастрална карта - има документ от Имотния Регистър за това.

Аз се консултирах с познат мой юрист, който ме посъветва да не давам пари без да видя документ за въвеждане в експлоатация. Продавачът обаче твърди, че е нямало как нотариусът да му го продаде и да го опише в нотариален акт като "ателие" без преустроството да е било завършено - факт е обаче, че документ липсва. Твърди, че партида можел да открие в ЧЕЗ, тъй като имал предварителен договор. А за въвеждане в експлоатация щял да търси документ из архивите на общината, тъй като то може да е минало по стария ред (може би преди новия ЗУТ 2003 г.)
Друг притеснителен момент за мен е, че в нотариалния акт е записано "заедно със съответния процент от общите части на сградата" - но колко процента са не пише: 0, 1, 2, 20? Ако се събират пари за ремонти аз колко ще трябва да давам? Това дори юристът не можа да ми обясни - каза, че бил виждал и други такива нотариални актове и не било необичайно.

Бих оценил вашето мнение дали си струва да се занимавам с този имот, иначе цената ме устройва и имам желание да го купя. Но пък при преустройството е вдиган таванът, изградено е WC и без някъде да пише че всичко е ОК и одобрено, мисля може да си имам проблеми.
Поздрави, благодаря!

[julyanvonemona]

Намерете адвокат опитен в сделките с недовършени строежи. Има правни фигури при които сделката може да се случи. Въпросът е имотът струва ли си всичките "Измекярщини"

[vdggbg]

Това, което твърди продавачът, не е съвсем така. Две неща са характерни за онова време, за което става въпрос: първо - масова практика беше строежите да не се въвеждат в експлоатация - хората считаха, че с разрешението за строеж отношенията им с общинската администрация приключват, и, второ - повечето нотариуси по онова време приемаха, че одобрените проекти са достатъчни, за да се нарече в нотариалния акт таванът "ателие"; По-късно започнаха да пишат "в процес на преустройство" при непредставен документ за въвеждане в експлоатация, а напоследък по-предпазливите нотариуси изобщо отказват да четат такива сделки.
Но, нищо не пречи да се въведе строежът в експлоатация сега - при условие, че могат да се набавят необходимите документи.
Що се отнася до това, че не е посочен точният процент идеални части - това се дължи отчасти на мързел и немукаетлък, и отчасти - на един не особено прецизиран текст в чл. 40 от ЗС (нека така да го кажем, по-меко) - но не е проблем за сделката, по принцип.
Накратко - ако преустройството е направено в съответствие с издадените строителни книжа, без отклонения и свободни съчинения - не би трябвало сделката да е рискова. Но това си иска сериозно проучване, и наистина е добре да се консултирате с адвокат.

[kkolev]

@vdggbg - благодаря за отговора.
Точно така казаха и продавачът, и брокерката му - реагираха с искрена изненада като питах за въвеждане в експлоатация, казаха "е нали има разрешение за строеж, ето го, подпечатано, съгласувано, и нотариален акт има, какво повече искаш".
Казах му или да го търси из архивите ако го има, или да извади наново, и тогава ще говорим.
По другия въпрос (за общите части) явно не е проблем засега да мине така, но какъв е редът да се преизчисли? Примерно в сграда е имало 10 апартамента всеки с по 10% от общите части, а таваните не са били отделни обекти. След това единият таван става ателие, на него примерно се получават 5% общи части, а на всички апартаменти падат на 9.5% - как ще се отрази това в техните книжа, да няма да ходят да си вадят нови нотариални актове я, това едва ли е практично. Или общите части на тавана се изваждат само от тези на апартамента, към който е бил той, а на всички други апартаменти остават същите?

[emilgrigorov]

Е какъв Ви е проблемът с невъвеждането. Достатъчно би било да се ползва търпимостта, на построено до 2001г. С това се урежда и присъединяването към ток, вода ...
Намерете си компетентни адвокат и архитект. За второто се съмнявам, ама ако е от питащите, може и да се справи.
Архитектът да провери и спазена ли е геометрията на одобрения проект.

[vdggbg]

Г-н Григоров, гледам, че постът Ви е от 11 часа предиобяд - време, малко рано да рече човек, че може да е налице злоупотреба с дестилати - продукт на естествената ферментация на маслодайни растения...
За каква търпимост иде реч, при положение, че са налице строителни книжа?

[emilgrigorov]

Аrgumentum a fortiori.
Мдам, за второто се оказвам прав Както обикновено
Не се ядосвай де

[vdggbg]

Май по-правилно ще е: per argumentum a Grigorov...

[julyanvonemona]

Аrgumentum a fortiori.
Мдам, за второто се оказвам прав Както обикновено
Не се ядосвай де

В един малко по обобщен и житейски смисъл, и ако се разсъждава с логиката на алгебричните неравенства наистина ще се окажеш прав, защото; Ако за един обект има издадени строителни книжа то той е законен, ерго и търпим. В този смисъл той е 1-ца. Издаване на у-ние за търпимост на законен обект дори и формално да издадено в нарушение на закона който казва "строежи.......... за които няма строителни книжа....." в същността си представлява чост отпълният статут, т.е част от единицата наречена строеж със законно издадено РС, но включена в тази единица част.
Вярно е че текъв тип расъждения подхождат пиовече на майстор по дестилиране на алкохолни деривати от маслини но к'o му пречи нали vdggbg?