forum.lex.bg

Желая да закупя апартамент в новострояща се сграда!Какаво не трябва да пропусна в предварителния договор,за да не се окаже накрая,че след като редовно сьм си внасяла вноските по време на строежа,т.е. "финансирала' сьм инвеститорут. да не се окаже ,че са ме измамили?

Много неща трябва да включите не само в предварителния договор, но и в нотариалния акт за продажба на правото на строеж. Много важно е да се упомене какви са сроковете и вноските за плащане, да се договорят гаранции за качественото и точното изпълнение на СМР и т.н. Важно е какъв проект са ви представили към настоящият момент - идеен или работен. Учредено ли е право на строеж на Строителя или той е собственик на земята и ...
Мога да помогна.

Има ли одобрен инвестиционен проект? Издадено ли е разрешение за строеж?
Ето някои общи моменти, за които се сещам:
1/ В предварителния договор е много важно да се включат клаузи относно сроковете за изпълнение на строежа, включително за приемането му от приемателна комисия и разрешаване ползването му. Тези срокове нормално следва да текат от одобряването на инвестиционния проект от компетентните органи при общината.
2/ Да се включат клаузи за прехвърляне идеална част от право на строеж - да се уговори срок за това прехвърляне /в нотариална форма/. Ако има одобрен инвестиционен проект, т.е. вече са уточнени видът на сградата /етажност, предназначение и пр./ и отделните обекти /площ, местонахождение, вид и пр./, да се индивидуализира точно конкретният/те обекти, за които ще се прехвърли идеална част правото на строеж. Става въпрос за т.нар. "продажба на зелено" - т.е. преди сградата да е приета с акт 16 се купува право на строеж /с нотариален акт/, което при построяване на сградата автоматично се преобразува в пълно право на собственост върху обекта, съответстващ на правото на строеж.
3/ да се уговорят неустойки за забава за извършване на строителството /на ден забава/ и неустойки в случай на пълно неизпълнение /като се уговори, че неустойката за неизпълнение се дължи и в случай, че договорът бъде развален от възложителя поради виновно неизпълнение на изпълнителя-инвеститора - доколкото има спор относно тълкуването на чл.88,ал.1 изр.2 от ЗЗД/.
4/ да се уговори обезпечение - гаранция за изпълнение задълженията на инвеститора. Това е най-сложната част - зависи какви са отношенията Ви с инвеститора - дали е Ваш познат или не. Иначе обезпечението може да бъде ипотека /включително на правото на строеж/, залог на вземания по банкови сметки, особен залог на машини, оборудване и материали /само ако инвеститорът е ЕТ или търговско дружество/. Записът на заповед не е същинско обезпечение, защото не гарантира плащане, а улеснява принудителното изпълнение. Обаче е малко вероятно да успеете да уговорите някое от посочените обезпечения.
Трябва да добавя, че ако Вие сте собственик на земята, върху която ще се строи, схемата е по различна - Вие трябва да учредите право на строеж на инвеститора и сте в по-изгодна позиция. Тук може да се уговори обезпечение - ипотека на правото на строеж. Може дори да се предвиди прекратително условие - учреденото право на строеж се прекратява, ако инвеститорът не построи сградата в уговорения срок, като всичко построено остава в полза на собственика /разбира се това е доста "екзотична" конструкция и всичко е въпрос на договаряне/. Обаче, като оставим настрана обезпечението /4/, другите неща - по /1/-/3/ по-горе - според мен са ЗАДЪЛЖИТЕЛНИ.
Надявам се отговорът ми да Ви е полезен и правилно да съм разбрал въпроса

Относно " екзотичната " конструкция - това прекратително условие,по мое мнение, не би имало действие по отношение на трети добросъвестни лица, които купуват право на с троеж - обекти от сградата преди акт 16. Изходът може би е в ипотеката на правото на строеж, но дали тя е осъществима на практика?

няма никакъв проблем да се ипотекира правото на строеж

Не вярвам строител да се навие на такива условия. В момента жилищата се търсят и на тях не им пука за отделния клиент. Ако си собственик на парцела - това е друга работа. Общо взето купуването на зелено крие доста рискове. Обикновено фирмите строители са дружества с 5000лв. капитал и ако стане нещо върви си търси хилядите евро. дори да притежаваш вече процент от правото на строеж какво ще го правиш? А докато се съдите хоп 5 години и го губиш. Въпреки това зега аз съм скючил договор за строеж така, че късмет.

И да си собственика на земята...не е по-разчлино.... проблемите са идентични.... само че в един момент се оказваш с повече съсобственици..... които имат претенции към теб..нищо че са сключили доровор с фирмата а не със собствениците на земята.... Една такава ' попара' си я хапвам вече 10-та година.... като собственик на земя обаче.... И в друг форум беше зададен подобен въпрос.... Моият съвет е не купувайте жилище ' на зелено'..че може да ви причернее с години напред.....