Имоти на длъжници ще се продават на пазарна цена

[DEKAH]

Аз продължавам да твърдя, че тази промяна е поръчкова. Всичко е с цел защита на една клика, която има мноооого недвижими имоти и мнооооого пари за връщане.

Сега какво? Ще накараме СИ да стават агенции за продажба на недв. имоти? Ще им заплащаме ли допълнително за проучване на имоти и определяне на пазарна (справедлива?!?!) цена към момента на ПП?

Аз, като кредитор имам интерес да се удволетворя от имуществото на длъжника, колкото се може по-бързо. Не ме интересува, че имота му ще се продаде на 30% от реалната цена. Да не е взимал пари, като не може да ги върне.
Сега ще чакам някой да благоволи да купи 50 кв. апартамент за 60 хил. евро, при положение, че длъжника ми дължи едва 10 хил. лева? А разходите ми по цялата гимнастика? Някой ще ги олихви ли по справедлива лихва до момента на продажбата? Май никъде не пишеше нищо за моите разходи и загуби....

[gudio]

Не забравяйте за МНОГО по-големите РАЗНОСКИ за купувача на публична продан: местен данък 2,5 % върху действително платената сума, а не "по данъчна оценка" , такса за постановление за възлагане 1,5% пак върху действително платената сума, 2 % въвод във владение - всички тези такси са за сметка на купувача и това е оскъпяване от 6 % Каква ще му е ползата на купувача на публична продан да плаща накуп пари, да чака длъжникът да се налудува и да изпообжалва `де к`вото може, та чак тогава да може да влезе в "новозакупения" имот Естествено, че на публична продан цените трябва да са доста по-ниски от тези на т-нар. "пазар", какъвто в момента на практика няма.

[razli4na]

Ето за това говоря, gudio. Липсва законов обективен критерий за определяне на продажната цена. Можем да си лаем колкото искате, но това е положението. Закона не урежда такъв критерий. Поради което считам, че държавата е възложила на СИ функция по принудително изпълнение, без да им е посочила най- важният критерий- този за определяне на цената. Щом е така, нарушени са правата и на длъжника /имуществото му се отнема принудително, без да е овъзмезден справедливо/, нарушени са правата и на взискателя, защото почти винаги няма да се удовлетвори вземането му и ще търпи негативи от това.
Без значение е има ли в момента пазар или няма- разпоредба трябва да има.

[gudio]

нарушени са правата и на длъжника /имуществото му се отнема принудително, без да е овъзмезден справедливо/, нарушени са правата и на взискателя, защото почти винаги няма да се удовлетвори вземането му и ще търпи негативи от това.
Без значение е има ли в момента пазар или няма- разпоредба трябва да има.

За това питам - къде е предложеният текст, защото не се сещам някъде по света да има каквато и да било разпоредба в подобен смисъл. Има разпоредби в смисъл, че се пуска на търг имотът на половин цена или макс. на 2/3 от цената му, определена от лицензиран оценител. Нашият ГПК в тази насока е преписван и това го знаем
Става дума наистина за опит да се спре падането на цените на имотите - и то не на тези на "обикновените хорица", а на тези купища непродадени ваканционни жилища и строени-недостроени блокове, които са на път да излезнат на публична продан.

[razli4na]

Еми, то така, и нашия клас навремето преписвахме от един съученик на едно контролно по математика и накрая се оказа, че всички сме с една и съща техническа грешка- вместо да сметнем че 2 плюс 2 е четири, сме написали че е 3, примерно, и от там нататък цялата задача беше грешна.

[gudio]

Добре - как си го представяте ? Прави се оценка на имота от някой, напр. вещо лице от списъка на съответния окръжен съд или "лицензиран от АП" оценител (те обикновено имат и двете тапии - хем са лицензирани, хем са вещи лица). Да, ама не ! Длъжникът веднага засипва вещото лице с обвинения в подкупност, продажност и т.н. и иска съдебен контрол на така предубедено даденото невярно закслючение Ще има ли съдебен контрол Ясно-о-о-о-о - започват се едни - отводи, този не внесъл депозит, онзи не осигурил достъп до имота, и... знаем ги нещата как бяха и как още се влачат по ПЗР на новия ГПК, препращащи към стария. Добре, де - минават три години, този пазар на тези имоти нещо няма ли да се промени Я нагоре, я надолу ? Какво става с най-накрая утвърдената от съда оценка ? Ами - ПАК НЕ Е АКТУАЛНА, пак не е "пазарна" и изобщо е несправедлива
Айде, кажете каква трябва да бъде уредбата ?

[razli4na]

Хубав въпрос ми поставяте, колега. Ще призная, че нямам готовност да отговоря сега и веднага, тъй като не съм сигурна, че след като поумувам, няма сама да си променя предложението.
Освен това, моята работа е да прилагам закона, не да го създавам. Ако трябва да мисля по въпроса, ще ми трябва повечко време. Но не бягам. Ще се включа с предложение. Надявам се и други да го направят.

[REVOLUTION]

Аз не разбирам защо всички се хванаха за оценката.Много е наивно да се смята , че пазарната оценка определяна от вещо лице в процеса , може да се доближи до реалната пазарна цена.Това ако ще и парламентарна комисия да извършва оценките , пак ще са по-ниски.Аз не мисля , че ще има някаква промяна в това отношение , нещата ще се запазят.Въпросът е че ПП ще тръгват с цена , определената оценка , а не 50 процента от нея.Това е справедливо , иначе какъв е тоя пладнешки обир с това занижаване ex lege.Длъжника бил виновен , ами дайте ако искате да го продаваме в робство я

[gudio]

Ами ако определената оценка е "скандално, безобразно и безсрамно занижена" и представлява именно 50% от "действителната справедлива пазарна" цена ? Ни мой бьез съдьебин кунтрол, нъл тъй ? Може да включим наистина Парламента да определя цените, а също така и Омбудсмана да ги атакува оценките пред Конституционния съд, за едно по-справедливо "овъзмездяване" на длъжника ?

[ivan_lawyer]

Проблемът идва и от недоглеждане на института на ипотеката - във все още действащия ЗЗД ипотеката е уредена като предварително обмислено обезпечение - тоест и кредитора и длъжника са наясно какъв е дълга, тъй като той е записан в договора за ипотека. Записват се и лихвите и всички разходи - има си цяла наука за ипотеката.
Оттук обаче идва неграмотността - много малко хора знаят, че ипотеката не обхваща целия дълг - кредиторът е привилегирован само в рамките на две години, предшестващи публичната продан, а не изобщо.
Това е така, защото ипотеката се вписва и й се дава публичност. Например, като купя ипотекиран имот, трябва да знам какво дължи ипотеката, тъй като така е записано и в закона.
Тази неизвестност при публичната продан на ипотекирани имоти е фрапантно невежество.
То може да се окаже, че за десет години лихвата надвишава многократно дълга и накрая последния купувач, ще плати дълговете на предишните, а точно това не е целта.

[razli4na]

Грешка, REVOLUTION! Цената не се определя от вещо лице. Чл. 468. (1) ГПК казва, че "Съдебният изпълнител определя цената, по която вещта да се продаде.." Именно за тази оценка говорим, че няма критерий за определянето й. Дори и да се премахне изискването за 50 на сто, пак ще остане въпроса за оценката, защото от нея се тръгва, в крайна сметка.
Който и да включим, като няма критерий...
По стария ГПК имаше- пазарна оценка- за нея е ясно как се определя, там съда може да контролира. Ама сега, просто не виждам какъв контрол ще реализира съда при обжалване, и по какви правила и разпоредби.

[gudio]

По стария ГПК имаше- пазарна оценка- за нея е ясно как се определя, там съда може да контролира. Ама сега, просто не виждам какъв контрол ще реализира съда при обжалване, и по какви правила и разпоредби.

Ха така ! Както писаха колеги по-нагоре, ама не ми се отваря докрай темата и не мога да цитирам - една година действие на новия ГПК и промени-промени-промени.... в посока постепенно ... връщане на стария ГПК В което, в кройна сметка няма нищо лошо - освен това няма да се "върне старият" ГПК, а разпоредбите от него лека-полека ще си се наместят в "новия" ГПК . За пред разните ЕС и пр. обяснения защо се приема нов ГПК ще бъдем чисти като сълза - ето, усвоихме средствата и изработихме нов ГПК, нали ? А вътре в него - нашичкият, наистина много сполучлив и хубав ГПК от 1952 г. Само малко търпение - до пет-шест години и така май ще станат нещата

[REVOLUTION]

Така е , но практиката е да се назначават вещи лица съгласно ал.2 на същия член.Ако СИ опрдели безсрамно ниска , несправедлива и необоснована цена-чл.45 ЗЗД , съответно в някой специални хипотези 282 НК.
За подобни действия на Вещото лице-291 НК и така

[gudio]

Хрумна ми една "законодателна инициатива" - ПП да започва от посочена от длъжника начална цена , а предложенията да се правят и в двете посоки - който преценява, че иска имота и би дал повече от началната цена - наддава, а който смята, че цената е много висока - прави предложение за покупка на по-ниска цена СИ ще определя за купувач, естествено, този, който е предложил най-висока цена, въпреки, че тя може да бъде под началната продажна. Така устройва ли ви ?

[razli4na]

Правилно ли разбирам, че включвате като наддавач и длъжника?

[gudio]

Правилно ли разбирам, че включвате като наддавач и длъжника?

Не, имам предвид началната цена да не се определя от Ч/Д СИ, нито от вещо лице, а длъжникът да заявява за каква цена би си продал имота Длъжник-наддавач ми звучи странно Ако има пари - ще си плати задължението, какво ще "наддава" ? Просто, за да няма недоволни - длъжникът, ще-не ще, трябва да си продаде имота. За да не си намери някой "свой човек" и симулативно да го продаде на ниска цена, за да ощети взискателя, продажбата става с наддаване, но по предложена от длъжника цена. За да се избегне посочването на безумно високи цени - защото почти всеки длъжник ще иска милиони и милиарди, нали ? , да може да се предлагат от "наддавачите" цени и "надолу" - под първоначалната. Депозит за участие - например 20% от данъчната оценка на имота. Е - ще се удовлетворят ли духовете на сиромахомилите и андрешкофилите ?

[razli4na]

Ми да- хубаво предложение.
Така наистина ще се въздейства принудително върху имуществото на длъжника, но правата му ще са запазени в макс. степен. Такъв е принципа и при отчуждаване на недв. имот за общ. и държ. цели- цената се договаря със собственика. Ако не се постигне съгласие- вещо лице, съд. обжалване и пр. И тук може да е така- процедурата да започва по цена предложена от длъжника. Дано да нямате проблеми с призоваването му за това действие, обаче.

[gudio]

Споменавал съм го и в други теми - по време на "пика на кредитно-имотния балон" (2007 - средата на 2008) много длъжници по мои дела бяха насърчени лично от мен да си продадат ипотекираните имоти сами - на "свободния пазар" . Моя грижа беше да убедя банката-кредитор без опъване да вдигне ипотеката след прекратяване ("свършване" - туй по Ж.Ст. )на изп. дело поради изплащане на задължението, както и да уверявам потенциалните кандидат-купувачи и придружаващите ги брокери, че няма нищо страшно да купят ипотекиран, възбранен, че и описан имот, на който всички тежести ще бъдат надлежно "заличени" в СВ след изплащане на дължимото на банката. Е, изпуснах няколко такси "възлагателно пост." и "въвод", ама оставих благодарни длъжници, доволни, че са "като Доналд Тръмп" - излезли с "добра горница" от имота, с чиято непосилна ипотека се бяха набутали.
Да, ама нещата бързо се промениха - няма "свободен пазар" в момента, няма и достатъчно кредитиране. Наистина остава съвсем разумният вариант длъжникът да определя началната цена, пък за колкото се продаде - под или над нея, режимът с тайно и явно наддаване (пардон - "предлагане" , вкл. и под началната цена) по сега действащия ГПК ще свърши относително добра работа. За призоваването - то и сега, ако не е призован, трябва особен представител, за да му опишеш и продадеш имота. Ос. представител може да определя цена, а ако не му стиска - тогава да се определя от СИ или оценител.
Но сигурен съм, че не е това целта на предлаганата законодателна промяна Защото няма СИ, който да не иска имот да бъде продаден на най-високата възможна цена, а явното наддаване в сградата на РС също гарантира постигането й. Но явно не е това целта на занятието, пак повтарям, потретвам, наблягам, натъртвам и т.н. и т.н.

[razli4na]

Изпуснали сте голям "бизнес", колега. Други ЧСИ междувременно си уреждат цесии на вземания към банките, после услужливо възлагат ипотекирания имот на новия взискател срещу смешна цена. И без да иска, човек се пита, какъв му е интереса на ЧСИ от тая работа и дали новият взискател- цесионер, не е т. нар. "сламен човек" на ЧСИ.
А каква е целта на законодателя, не знам, но действително считам за несправедливо, да се продава на ПП имущество на половин цена от оценка, която даже не се знае как е определена.
Впрочем, като задълбахме спора, стигам до извода, че щом като имуществото не се продава срещу равностойна цена, то реда за ПП е и незаконосъобразен, тъй като противоречи на КРБ:
Чл. 17. (1) Правото на собственост се гарантира и защитава от закона.

[gudio]

Хайде сега, общи приказки от стари вестници Цесии, възлаганици на взискател-цесионер - как стават тия работи при новия ГПК. И стига с тази "равностойна цена". Откъде ги измисляте тия - първо беше "пазарна", после стана
"справедлива", сега пък стана "равностойна". Последното (равностойна) на какво ? Че е построил в Горно Нанадолнище "МОЛ" и вложил 2 милиарда при надутите цени на строителството от последните две години, ама сега този "МОЛ" никой не иска да го посети, нито да наеме помещение в него, още по-малко да го купи ? Цената е такава, за каквато се намери купувач. Ако никой не иска да купува - значи трябва да се сваля надолу цената, докато не се намери купувач. Нещо друго ?